王曉睿：談?wù)劯邇r(jià)地與高價(jià)房

前面有一個(gè)總地價(jià)最高（五甲塘地塊）的新記錄，后面又有一個(gè)單位地價(jià)最高（石閘立交橋地塊）的新記錄，最近一個(gè)月以來(lái)，昆明地產(chǎn)市場(chǎng)似乎還從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)這樣的刷新。

拍出這么高的地價(jià)，是不是意味著昆明未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)讓不少消費(fèi)者預(yù)期的降價(jià)愿望落空,進(jìn)而對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生不利影響。但開(kāi)發(fā)商也叫苦：看，地價(jià)這么高，建設(shè)成本也在漲，管理費(fèi)用也在漲，在商言利，總不能虧本賣房子吧。

如果從其他方面都不能合理解釋“高價(jià)土地”給大家?guī)��?lái)的震撼、迷惑和心理沖擊，那么也只能從土地價(jià)值本身來(lái)探討一下這個(gè)價(jià)格的“合理性”，雖然這些價(jià)格已經(jīng)是以真金白銀的形式活生生地表現(xiàn)在拍賣會(huì)的報(bào)價(jià)單和土地出讓合同上了。

價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。那么價(jià)格又是由什么來(lái)決定的呢？有人說(shuō)，價(jià)格是由成本決定的。又有人說(shuō)，價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，也有人說(shuō)，價(jià)值決定價(jià)格。這么多的說(shuō)法，好像都不能給當(dāng)今高企的地價(jià)一個(gè)合理的理論解釋。

筆者認(rèn)為,這是由于土地價(jià)值屬性決定的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上講,在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的情況下,土地價(jià)值是可以通過(guò)多次評(píng)估和重復(fù)交易進(jìn)行其價(jià)值恢復(fù)（其他商品卻是要折舊的），所以就導(dǎo)致了地價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而有所上漲。

從市場(chǎng)角度看，盡管有人總結(jié)出是由于土地市場(chǎng)的不透明，是造成高房?jī)r(jià)的原因。但是事實(shí)似乎表現(xiàn)為，按“招拍掛”政策透明執(zhí)行，土地價(jià)格的記錄也很容易被打破。這好像又形成了一個(gè)悖論。

但是，這真的是一個(gè)悖論嗎？不見(jiàn)得。我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行分析：

從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上看，在正常的市場(chǎng)機(jī)制條件下，土地的價(jià)格應(yīng)由土地的產(chǎn)出價(jià)值所決定，這時(shí)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)的增長(zhǎng)，而不僅僅是人們通常理解的地價(jià)決定房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。因?yàn)楫?dāng)?shù)貎r(jià)過(guò)高，房屋的市場(chǎng)價(jià)格讓開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖時(shí)，開(kāi)發(fā)商一定不會(huì)冒險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)土地。這自然會(huì)形成產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)土地的選擇過(guò)程。

另外，價(jià)格決定供求關(guān)系的前提是給定的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，雖然統(tǒng)計(jì)中有地區(qū)或全國(guó)的平均房?jī)r(jià)指導(dǎo)供求關(guān)系，但實(shí)際這個(gè)平均房?jī)r(jià)是在一個(gè)未給定質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)情況下的數(shù)據(jù)，因此并不對(duì)市場(chǎng)中的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。

于是，在土地價(jià)格的選擇過(guò)程中，其方向性除受供求關(guān)系的影響外，同時(shí)也受不同住宅產(chǎn)品質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的影響。但在平均房?jī)r(jià)中我們看不到質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的變化，但卻可以看到價(jià)格的變化。

同一地區(qū)的精裝修與毛坯房的價(jià)格必然會(huì)有極大的差異，建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同也必然會(huì)產(chǎn)生價(jià)格的差異。如果正向投資決策的選擇，開(kāi)發(fā)商會(huì)在做出購(gòu)買(mǎi)土地的決策前選擇按預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格決定產(chǎn)品的供給定位；而逆向選擇時(shí)，則根據(jù)土地的價(jià)格決定產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。土地的價(jià)格從一定意義上而言，決定著產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)拍得的價(jià)格，變更市場(chǎng)的預(yù)期，產(chǎn)出既符合成本、又迎合市場(chǎng)的產(chǎn)品。

所以,高價(jià)土地與高價(jià)房之間的變量關(guān)系并非一元，而是多元。