交通：嚴(yán)重制約昆明房地產(chǎn)擴(kuò)張的步伐

請讓我們做一個試驗，從昆明飛機(jī)場出發(fā)，沿著春城路到昆明市中心城區(qū)，國貿(mào)中心附近一定會堵車；從昆明火車站出發(fā)，從環(huán)城南路去西壩路，雙龍橋與螺螄灣一帶肯定會堵車；從人民西路向市中心方向乘車，在潘家灣與小西門一帶百分百會堵車。還會堵車的地方有金碧路、一二一大街、北京路的各主要路口。正是如此，上下班高峰時，我們生活的這座城市交通基本處于蝸牛爬行狀態(tài)；白天日常時刻，外出辦事行路時間也無法控制。昆明的城市市區(qū)交通始終處于堵阻欠通暢的地步。

正是出城與進(jìn)城的交通受阻，昆明房地產(chǎn)的發(fā)展總是密集在城市主城區(qū)的邊沿線，向外擴(kuò)張十分艱難。而昆明城市新區(qū)的地產(chǎn)項目，無論樓盤自然條件與人造景觀是怎樣的良好，還是無法與市區(qū)的樓盤銷售一比高低。特別有意思的一個現(xiàn)象則是：主城區(qū)嚴(yán)重堵車，但出了主城區(qū)則是人車稀少，也許這正是昆明交通不便的另一種詮注。

有道是：城市建設(shè)，道路先行。從一個城市的發(fā)展而言，交通建設(shè)無疑是首當(dāng)其沖的基礎(chǔ)工程。尤其當(dāng)城市在擴(kuò)大規(guī)模和開拓新的發(fā)展空間時，發(fā)達(dá)的城市路網(wǎng)，在時空范圍內(nèi)既縮小了城市的距離，在經(jīng)濟(jì)上又放大了城市的輻射功能。同時新交通線的延伸必然會拉動很多相關(guān)行業(yè)都會隨之聚集，與之相應(yīng)的工業(yè)園區(qū)、生活園區(qū)、配套設(shè)施等會相繼完善。城市外延的擴(kuò)展，周圍經(jīng)濟(jì)區(qū)與市區(qū)經(jīng)濟(jì)的互動，會產(chǎn)生新的城市工業(yè)和生活區(qū)域。交通與房地產(chǎn)早已締結(jié)不解之緣。房地產(chǎn)開發(fā)的金科玉律為永恒的地段，而交通則是決定地段價值的關(guān)鍵因素。隨著城市的不斷擴(kuò)大，便捷的交通在帶動房產(chǎn)升值、提升居住便利性上表現(xiàn)得更為突出，而交通問題對房地產(chǎn)銷售的影響也越發(fā)明顯。對房地產(chǎn)商們而言，已經(jīng)在售的房子要是能和城市新的交通線產(chǎn)生直接或間接的關(guān)系，大大縮短銷售周期不說，還很有可能提高銷售價格。交通的改觀會提升房屋的優(yōu)越性和附加值，一些已經(jīng)列入規(guī)劃中的道路和區(qū)域，則更顯得潛力無窮，容易被買房者和投資者看好。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，城市道路的建設(shè)儼如一根無形的指揮棒，牽動著開發(fā)商的神經(jīng)。

昆明的房地產(chǎn)有一個有趣的“扎堆”現(xiàn)象，稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)地區(qū)的樓盤建造得再好，也沒有靠近城市主城區(qū)的地方有競爭力，因而整個城市的居住環(huán)境不能從根本上有大的改變；另一方面，過度的集中開發(fā)，昆明主城區(qū)的高檔樓盤幾乎沒有完整綠地與環(huán)境，市區(qū)的停車位也十分緊缺，大城市的氛圍難以形成。做房地產(chǎn)業(yè)到過廣州考察的人都知道，洛溪板塊有力地改善了廣州市民的居住條件，也有力提高了廣州房地產(chǎn)的全國品牌影響力，涌現(xiàn)出類似廣州星河灣、南國奧林匹克花園等馳名中外的房地產(chǎn)項目品牌。原因是良好的交通與足夠的地域空間使開發(fā)商能做出精彩之作。

道路是城市發(fā)展空間的骨架，道路的改擴(kuò)建不僅僅意味著城市交通長度、寬度的增加，更是給城市發(fā)展提供了廣闊的空間，這一觀點(diǎn)已在國內(nèi)外城市發(fā)展中得到了長足印證。一些國際化大都市之所以保持了持續(xù)的發(fā)展繁榮，很大程度上得益于多年前便對城市進(jìn)行了科學(xué)合理的空間規(guī)劃，其中對道路的規(guī)劃則是重中之重。道路規(guī)劃是否合理直接影響著城市的發(fā)展空間大小，國內(nèi)一些城市的發(fā)展也大多是用道路的延伸擴(kuò)建來拓展城市的發(fā)展空間。道路建設(shè)還為房地產(chǎn)市場帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。從國內(nèi)發(fā)達(dá)城市看，道路延伸到哪里，哪里的房地產(chǎn)就會聚起旺盛的人氣。道路的變化，城市空間的拓展，配套的跟進(jìn)，使人們對地段的認(rèn)識也隨之變化。原先不被看好的路段可能變得炙手可熱，而房地產(chǎn)開發(fā)的布局、結(jié)構(gòu)供應(yīng)、價格也會隨勢波動，道路對房地產(chǎn)的影響顯得舉足輕重。

從新昆明城市的規(guī)劃建設(shè)看，我們已明顯感受到昆明城市空間的發(fā)展和未來城市空間格局的調(diào)整態(tài)勢。在這種新的格局下，昆明將加快向現(xiàn)代化大都市邁進(jìn)的步伐，昆明的城市區(qū)域功能將日益明晰，并將改變多年擁擠在老城區(qū)的發(fā)展格局�！奥吠ò偈屡d”，伴隨昆洛路快車道即將通車，廣福路全面改造的開戰(zhàn)，官南路道路改造工程的確定……不知不覺中昆明城市東南板塊道路步入快車道發(fā)展里程，它不僅滿足了城市增容擴(kuò)大的發(fā)展需求，對昆明房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。

城市道路的改善勢必會對房地產(chǎn)市場帶來最直接的影響，在很多城市也已形成“房因路而興盛，路因房而繁榮”的大格局。道路的變化加速了昆明城市空間拓展和樓市發(fā)展的步伐，昆明城市東南區(qū)域沿線各個主干道路的修建成為昆明房地產(chǎn)項目規(guī)劃開發(fā)的推進(jìn)器。

對消費(fèi)者來講，交通環(huán)境是影響購房的重要因素，對于開發(fā)商，則是一道“生死線”。事實(shí)上目前許多樓盤的開發(fā)商都十分注重周邊道路的交通狀況，為了吸引買房人，不惜出資出力，配合有關(guān)部門做好修路通車的工作。比如把公交車引進(jìn)小區(qū)，修建市政道路與小區(qū)之間的道路等利國利民的好事。

交通可以改變生活，交通可以帶來財富。城市交通對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重大影響，對周邊區(qū)域房地產(chǎn)項目價值的提升有不可估量的作用。四通八達(dá)的交通，不僅可以為居民提供出行方便，提升房屋的價值潛力，還可以提高物業(yè)的環(huán)境品質(zhì)，增加文化氣息。對于一個城市來說，交通改變距離，也改變市民的居住環(huán)境。交通對城市的發(fā)展與建設(shè)是至關(guān)重要的，尤其對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的形成。像昆明交通的擁堵和不暢，一定會影響房地產(chǎn)業(yè)的提升與擴(kuò)張。

回望昆明中心區(qū)，100多萬人口集聚在區(qū)區(qū)的主城區(qū)不過100多平方公里內(nèi)，讓人有一種即將爆炸的感覺，過去高峰期才出現(xiàn)的交通堵塞現(xiàn)象今天已演變成白天任何時候交通都擁堵的現(xiàn)實(shí)，城市的交通高度負(fù)荷正像昨天的廣州。于是，無論是政府官員還是城市規(guī)劃專家，許多人都把目光投向昆明城市東南板塊。專家們認(rèn)為，昆明城市東南板塊在未來的歲月中將受到前所未有的關(guān)注，但就現(xiàn)狀而言，還要做很多艱苦的工作。東南板塊和呈貢新城對昆明市中心區(qū)人而言，是陌生的，較為遙遠(yuǎn)的。但隨著昆明城市擴(kuò)張步伐的推進(jìn)，城市市政基礎(chǔ)設(shè)施將會大力度向東南板塊傾斜，將有巨額的資金會用于東南板塊的交通路網(wǎng)建設(shè)。昆明東南板塊已沿滇池路、廣福路、十里長街、昆洛路、官南路的地塊已經(jīng)得到較大規(guī)模開發(fā)，現(xiàn)在和將來用于開發(fā)的土地越來越向東南方向發(fā)展。一切跡象表明，昆明城市東南地產(chǎn)板塊正在形成。

改變城市是萬分困難的，但改變交通則是必然，無論是昆明的舊城改造，還是新城的擴(kuò)張，二環(huán)路以內(nèi)的城市中心地位無可替代，那么交通則是衡量其城市品格與商業(yè)價值的重要參數(shù)，也是推動昆明地產(chǎn)業(yè)成熟的重要指標(biāo)。