黃志國印象
十八般武藝招招見血
來昆之前，黃志國身上仍帶著廣州、西安和合肥的熱浪，他造就了“廣州南國奧林匹克花園”、“西安騾馬市商業(yè)步行街”和“合肥元一濱水城”的傳奇，令當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場和媒體風生水起，當?shù)孛襟w爭先造訪這位奇才。而黃志國卻始終行蹤不定，悄然來到昆明，點燃了文化旅游商業(yè)地產(chǎn)的一把火，掀起了“昆明老街現(xiàn)象”。
黃志國何以制勝呢？用他的話說：地產(chǎn)項目操作就象習武，十八般武藝得樣樣精通，擇其道而用之，招招見血。
說起“昆明老街”，黃志國馬上從沉穩(wěn)狀態(tài)轉(zhuǎn)向眉飛色舞。
“做昆明老街這樣的項目，需要一種收放自如的境界，一定要站在這座城市千年歷史文化的高度。要從‘尊重歷史、尊重城市、尊重未來’的戰(zhàn)略角度思考，昆明老街案名的高明之處，也就在于它能夠和這個歷史文化名城產(chǎn)生共鳴�！昀ッ�，典藏老街’和‘筑就一個向世界展示魅力昆明的舞臺’，能夠引領(lǐng)昆明市民的自豪感和榮譽感。”
營銷背后的故事
黃志國從來不做營銷計劃和市場調(diào)查，堅持一切以項目為中心，只做營銷執(zhí)行方案，他說就連他的SWOT分析(優(yōu)劣勢機會分析)也只有單純的四個“最”，最值得張揚的優(yōu)勢；最值得規(guī)避的劣勢；最值得把握的機會；最值得正視的挑戰(zhàn)。這在地產(chǎn)圈已是人盡皆知。在很多時候他都敢對市場下斷言，甚至可以說是預言，這也是很多業(yè)內(nèi)人士認為他比較狂傲的原因。但事實上，在這背后，是他一絲不茍的工作態(tài)度和對市場的準確判斷力。
“我是做房地產(chǎn)記者和地產(chǎn)研究出身的，研究不同的地域、不同的消費者、不同的訴求。我認為，做地產(chǎn)要有三種能力，分析能力、判斷能力、創(chuàng)新能力。一般來說，是在分析的基礎(chǔ)上進行判斷、在判斷的基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新。作為一個房地產(chǎn)項目營銷策劃操盤手，我認為只去研究項目、研究市場是遠遠不夠的，我認為一定要重視對企業(yè)、對行業(yè)對城市發(fā)展的研究。一個城市地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，一定是和這個城市的發(fā)展速度相應(yīng)的，可以這么說，城市價值決定地產(chǎn)價值，地產(chǎn)價值反過來是創(chuàng)造城市價值的。因此，做一個大型地產(chǎn)項目，一定要站在城市的高度。”
未開先清盤方顯真功夫
對于業(yè)界習慣于先修售樓部，舉行開盤儀式，然后才掀起銷售高潮的傳統(tǒng)做法，黃志國表現(xiàn)出徹底的反叛精神。他說，為什么一定要開盤？不舉行儀式就掀不起銷售高潮，不修售樓部就賣不出房子，這是個很怪的現(xiàn)象。購房者是為了湊熱鬧參加開盤儀式的嗎？是為了參觀售樓觀才來的嗎？都不是。那是他有購房需求，想買房子，才來的。要給購房者看的，不應(yīng)當是熱熱鬧鬧的開盤和華而不實的樣板房。對于購房者來說，最重要的是產(chǎn)品是否符合他的需求。
黃說，我做的項目，從來都是沒有開盤就清盤，廣州的南國奧林匹克花園、西安的騾馬市商業(yè)步行街、合肥的元一濱水城、青海的萬通中心，都實現(xiàn)了一個項目沒有開盤就清盤的目標，有的項目也沒有修樣板房，房子還是賣得出奇的好。這說明，開盤并非一定要下許多工夫去搞，關(guān)鍵是產(chǎn)品本身和營銷理念，找準購房者的真實需求。比如我們鎖定元一濱水城的自住型客戶群體，找準與購房者的對接點，人們就不管你是否開盤，也不管你修沒修樣板房，該出手時就出手，風風火火地把一套套房子搶走了。
迎戰(zhàn)大盤時代
黃志國說，城市發(fā)展必定有一個主流方向，這不是某個樓盤可以改變的。城南板塊代表了2006年以后昆明地產(chǎn)的發(fā)展方面，未來3—5年內(nèi)更是前景喜人；另一方面，按慣常規(guī)律，當某個城市的城市化率介于35%—70%之間時，正是其高速發(fā)展的時期，城市版圖擴展極快，新區(qū)域的機遇迭現(xiàn)。建設(shè)現(xiàn)代新昆明，正好契合這一點。
當然，一舉打出“區(qū)域牌”也不是沒有風險。項目最大的優(yōu)勢、劣勢都體現(xiàn)于地段。城南板塊的交通、公共市政配套設(shè)施不完善等因素的制約，城南板塊的大盤啟動與城市區(qū)域發(fā)展緊密相關(guān)。黃志國說，2006年的昆明房地產(chǎn)區(qū)域之爭只是一個開篇，精彩和挑戰(zhàn)還在后頭。
從廣州、濟南、青島、天津、合肥、南寧、西安、青海，一路“殺”到昆明，黃志國一步一步實現(xiàn)著自己的全國“攪水”計劃。但不可否認，黃的“攪”，攪得高明，攪得讓人興奮。
這個善變好折騰的男人，將用他的智慧給昆明房地產(chǎn)業(yè)界演繹一場大盤競爭時代的精彩。以至于讓房地產(chǎn)業(yè)界不得不時常在揣摩著：下一步這個“狂人”將怎樣布局？怎樣出牌？他還會干出怎樣瞠目結(jié)舌的事來，讓人驚心動魄。
鏈接
——迎戰(zhàn)昆明房地產(chǎn)變局時代的黃志國
在西安，“一個引領(lǐng)十三朝古都商業(yè)繁榮的地方”的提出，使“西安騾馬市商業(yè)步行街”蜚聲天下；在廣州，他提出“一生的幸福，值得你60天的等待”創(chuàng)造了南國奧園的輝煌；在合肥，他提出“住在合肥、選擇濱水城”引發(fā)了整座城市與項目的共鳴，制造了逆市飄紅的“元一濱水城現(xiàn)象”……他，黃志國，這個喜歡挑戰(zhàn)性工作的地產(chǎn)營銷策劃奇才，已將目光投向了昆明官南板塊的“大盤時代”，似乎一刻都不得消停，每到一個城市，都攪得當?shù)胤康禺a(chǎn)市場掀起一股旋風。
激情歲月：做事無愧天地，功過任人憑說的黃志國
他有著近十年房地產(chǎn)營銷一線的工作經(jīng)歷、累計參與及主持操作數(shù)百萬平方米房地產(chǎn)物業(yè)的策略規(guī)劃和營銷推廣；他招無定勢、慣使迷蹤，總是在市場和人們的不經(jīng)意間爆出冷門；他擁有豐富的營銷業(yè)績，所以總會將實踐論的經(jīng)典名言掛在自己的嘴邊；做房地產(chǎn)記者出身的他有系統(tǒng)完整的策劃思維模式，卻總是從不按章出牌；有人稱他為老師、也有人親切的直呼其名。在同行、業(yè)界和媒體的眼中，他與他的工作一樣充滿了“爭議”。
他就是滿懷營銷經(jīng)驗、策略觀點和遠大理想、隨時充滿工作激情、在業(yè)界賦有神奇色彩的黃志國。他臉部線條硬朗、眼睛不大但深邃有神；思路清晰、稍顯張揚；不失謙遜、但卻絕對真誠。
身懷絕技：行走地產(chǎn)江湖，十八般武藝，招招見血
在來到昆明這個城市之前，黃志國身上仍帶著廣州、西安和合肥的熱浪，他造就了“廣州南國奧林匹克花園”、“西安騾馬市商業(yè)步行街”和“合肥元一濱水城”的傳奇，令當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場和媒體風生水起，當?shù)孛襟w爭先造訪這位奇才，希望挖掘出其獨門武器。而黃志國卻始終行蹤不定，悄然來到昆明，卻又點燃了昆明文化旅游商業(yè)地產(chǎn)的一把火，在昆明掀起了“昆明老街現(xiàn)象”。
黃志國到底是用什么制勝呢？用他的話來說就是：地產(chǎn)項目操作就象習武，十八般武藝得樣樣精通，擇其道而用之，招招見血！
說起“昆明老街”，黃志國馬上從一種沉穩(wěn)狀態(tài)眉飛色舞起來，這個一講話、一演講就會聲調(diào)提高、激情無限的人，果然名不虛傳。
“做昆明老街這樣的項目，需要一種收放自如的境界，一定要站在這座城市千年歷史文化的高度。要從“尊重歷史、尊重城市、尊重未來”的戰(zhàn)略角度思考，昆明老街案名的高明之處，也就在于它能夠和這個歷史文化名城產(chǎn)生共鳴。“千年昆明，典藏老街”和“筑就一個向世界展示魅力昆明的舞臺”，能夠引領(lǐng)昆明市民的自豪感和榮譽感。
營銷策劃：顛覆傳統(tǒng)一劍封喉創(chuàng)造優(yōu)勢提升價值
黃志國從來不做營銷計劃和市場調(diào)查，堅持一切以項目為中心，只做營銷執(zhí)行方案，他說就連他的SWOT分析（優(yōu)劣勢機會分析）也只有單純的四個“最”，最值得張揚的優(yōu)勢是什么；最值得規(guī)避的劣勢是什么；最值得把握的機會是什么；最值得正視的挑戰(zhàn)是什么？這在地產(chǎn)圈已是人盡皆知。在很多時候他都敢對市場下斷言，甚至可以說是預言，這也是很多業(yè)內(nèi)人士認為他比較狂傲的原因。但事實上，在這背后，是他一絲不茍的工作態(tài)度和對市場的準確判斷力。
被稱為“政策年”的2004年，風云涌動，整個樓市都面臨著資金、實力、宏觀調(diào)控的嚴峻考驗。2月，黃志國來到經(jīng)濟不發(fā)達的青海，把“萬商云集、通達青海、成就青海商業(yè)輝煌”的青海萬通中心發(fā)展戰(zhàn)略端上前臺，以增強客戶投資萬通中心的信心。6月，青海萬通中心不聲不響地就把一期共計5.7萬平方米商鋪和8.6萬平方米高層住宅悄然售罄。從項目開始動手到訂購一空，僅用了5個月。在青海地產(chǎn)營銷史上創(chuàng)造了銷售速度和新奇跡，也為萬通中心的嶄露頭角增添了重要籌碼。
“我是做房地產(chǎn)記者和地產(chǎn)研究出身的，研究不同的地域、不同的消費者、不同的訴求。我認為，做地產(chǎn)要有三種能力：分析能力、判斷能力、創(chuàng)新能力。一般來說，是在分析的基礎(chǔ)上進行判斷、在判斷的基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新。作為一個房地產(chǎn)項目營銷策劃操盤手，我認為只去研究項目、研究市場是遠遠不夠的，我認為一定要重視對企業(yè)、對行業(yè)、對城市發(fā)展的研究。一個城市地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，一定是和這個城市的發(fā)展速度相應(yīng)的，可以這么說，城市價值決定地產(chǎn)價值。地產(chǎn)價值反過來是創(chuàng)造城市價值的。因此，做一個大型地產(chǎn)項目，一定要站在城市的高度。”
感謝爭議：不開盤即清盤，才顯真功夫
對于業(yè)界習慣于先修售樓部，舉行開盤儀式，然后才掀起銷售高潮的傳統(tǒng)做法，黃志國表現(xiàn)出徹底的反叛精神。他說，為什么一定要開盤？不舉行儀式就掀不起銷售高潮，不修售樓部就賣不出房子，這是個很怪的現(xiàn)象。購房者是為了湊熱鬧參加開盤儀式的嗎？是為了參觀售樓部才來的嗎？都不是！那是他有購房需求，想買房子，才來的。要給購房者看的，不應(yīng)當是熱熱鬧鬧的開盤和華而不實的樣板房。對于購房者來說，最重要的是你的產(chǎn)品是否符合他的需求。
黃說，我做的項目，從來就是沒有開盤就清盤，廣州的南國奧林匹克花園、西安的騾馬市商業(yè)步行街、合肥的元一濱水城、青海的萬通中心，都實現(xiàn)了一個項目沒有開盤就清盤的目標，有的項目也沒有修樣板房，房子還是賣得出奇的好。這說明，開盤并非一定要下許多工夫去搞，關(guān)鍵是產(chǎn)品本身和營銷理念，找準購房者的真實需求。比如我們鎖定元一濱水城的自住型客戶群體，找準與購房者的對接點，人們就不管你是否開盤，也不管你修沒修樣板房，該出手時就出手，風風火火地把一套套房子搶走了。
是否開盤，是否修樣板房都不重要。愿意修樣板房的照樣可以修，愿意搞開盤的照樣可以搞。但我黃志國就是不搞，不搞照樣賣房子。不修樣板房就把房子賣了，未開盤即清盤，不說是高手，也是高手。在同行、業(yè)界和媒體的眼中黃志國是屬于倍受“爭議”的人物，恰恰是他對待爭議的態(tài)度，讓我們感受了他的與眾不同。
“感謝爭議。我希望我運作的每一個項目都成為受爭議的對象。我們的工作就是讓市場留下印象，爭議和謫誹是一種被人記憶的方式。這也說明我們有被記憶的價值�！�
看來，爭議和謫誹就是一種實力和自信的表現(xiàn)。
面對觀望：迎戰(zhàn)昆明地產(chǎn)變局時代
4月26日，柏聯(lián)廣場上島咖啡廳，咖啡馥郁的濃香中，此時已把目光投向了昆明城南板塊“大盤時代”之爭的黃志國，依然還是那個一說到興奮處就情不自禁奇思迸發(fā)、兩眼放光，讓人會很自然地聯(lián)想到他時常不按常理出牌、突破常規(guī)的市場手法。
黃志國說，城市發(fā)展必定有一個主流方向，這不是某個樓盤可以改變的。昆明城南板塊代表了2006年以后昆明地產(chǎn)的發(fā)展方向，未來3－5年內(nèi)更是前景喜人；另一方面，按慣常規(guī)律，當某個城市的城市化率介于35％—70％之間時，正是其高速發(fā)展的時期，城市版圖擴展極快，新區(qū)域的機遇迭現(xiàn)。建設(shè)現(xiàn)代新昆明，正好契合這一點。
當然，一舉打出“區(qū)域牌”也不是沒有風險。項目最大的優(yōu)勢、劣勢都體現(xiàn)于地段。城南板塊的交通、公共市政配套設(shè)施不完善等因素的制約，城南板塊的大盤啟動與城市區(qū)域發(fā)展緊密相關(guān)。黃志國說，2006年的昆明房地產(chǎn)區(qū)域之爭只是一個開篇，精彩和挑戰(zhàn)還在后頭。
感悟昆明：縱觀2006昆明樓市發(fā)展方向：
縱觀中國房地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)，可以清晰地看到兩個具有革命性意義的階段。第一個階段是“復合地產(chǎn)”，那時人們開始從單純關(guān)注居住上升為關(guān)注環(huán)境、關(guān)注配套，并且明白這是一種生活態(tài)度，更是一種生活方式。第二個階段被稱為“板塊地產(chǎn)”，緣起于廣州華南板塊，它標志著中國房地產(chǎn)進入“大盤時代”
現(xiàn)在昆明已悄然進入了地產(chǎn)的第三個階段：“城市區(qū)域擴張地產(chǎn)”階段。區(qū)域擴張地產(chǎn)的特點在于：它影響的是“一座城市”或“一個區(qū)域”，所輻射的范圍已經(jīng)無法用有形的地理空間和項目體量來計算它，它的“城市擴張能量”聚集與發(fā)揮將影響到更為廣闊的無形空間，比方說城市發(fā)展、經(jīng)濟領(lǐng)域、生活方式等。此外，“城市擴張”不單依賴地段所形成的自然輻射，而是在區(qū)位優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，借助城市的其他資源優(yōu)勢，依托經(jīng)濟能量，開發(fā)出新的城市功能，促進城市或區(qū)域的繁榮和生活方式的升級。昆明的世紀城和新亞洲體育城便是“昆明城市擴張地產(chǎn)”的典型代表，它從亮相的那一天起，自始至終都帶有一種神奇的“城市擴張能量”。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，亟須向一個新的高度尋找突破口，“城市擴張”將“大盤”上升到“區(qū)域”和“造城”，代表了城市未來發(fā)展的潮流和方向：站在城市的高度來把握房地產(chǎn)。
有人說，黃志國那不按常規(guī)出牌的劍法，將會給昆明房地產(chǎn)營銷人上一課；也有人說，黃志國連和其他開發(fā)商吃飯都在講地產(chǎn)營銷策劃，是個地產(chǎn)營銷策劃“瘋子”；還有人說……
也許，聽到以上傳言，黃志國又會流露出他那招牌式的微笑和羞澀：我沒有想到改變城市什么，城市本來就在那里，我只是提前感知到了城市想要什么而已。
年近不惑的黃志國依然神采飛揚。從廣州、濟南、青島、天津、合肥、南寧、西安、青海，一路“殺”到昆明，黃志國一步一步實現(xiàn)著自己的全國“攪水”計劃。但不可否認，黃的“攪”，攪得高明，攪得讓人興奮。
這個善變好折騰的男人，將用他的智慧給昆明房地產(chǎn)業(yè)界演繹一場大盤競爭時代的精彩。以至于讓房地產(chǎn)業(yè)界不得不時常在揣摩著：下一步這個“狂人”將怎樣布局？怎樣出牌？他還會干出怎樣瞠目結(jié)舌的事來，讓人驚心動魄？
江湖高手最怕的是找到?jīng)]有對手的孤獨。奇才黃志國也怕孤獨，他的寂寞在于，工作沒有壓力，項目沒有挑戰(zhàn)性，服務(wù)的項目當年不能開盤，一切都按部就班，他的無所作為。當黃志國高速轉(zhuǎn)動的大腦停下來休息時，這個孤傲的男人，會有一種迷失方向的徹骨失落。這個時候，又到了黃志國挪窩的時候了。把握大局：干地產(chǎn)這一行，必須善于把握國家調(diào)控政策大勢。
黃志國對地產(chǎn)營銷策劃的感性與理性有獨到的見解。他說，每個房地產(chǎn)項目都有其自身氣質(zhì)，如同每個人都有自己的獨特氣質(zhì)和風格一樣，什么房子適合什么人，在營銷策劃中要憑“感性”去感悟。成功的營銷策劃在于理性地把握，再通過感性的廣告語言來訴求表達，打動消費者。僅注重理性，“老謀深算”地下套，會為失敗埋下了伏筆。地產(chǎn)營銷策劃中的“感性”要通過豐富的想象力去實現(xiàn)，如在項目的前期包裝中要通過想象力把生活藝術(shù)、建筑藝術(shù)、自然藝術(shù)融為一體，喚起人們對生活品質(zhì)與品位的需求沖動，打動購房者的心。地產(chǎn)策劃者的境界應(yīng)是顛覆傳統(tǒng)，創(chuàng)新未來，每個項目的策劃都應(yīng)讓人耳目一新。
黃志國告訴記者，這些年來他始終保持剪報的習慣，經(jīng)常將報刊上事關(guān)房地產(chǎn)有價值的信息細細閱讀、體味并收藏起來，要善于把握國家宏觀政策調(diào)控大勢。有人說他太過癡迷。他卻認為，策劃人必須善于在“人人之所見”中發(fā)現(xiàn)“人人所未思”，行“人人所未行”。應(yīng)當通過自己的勤奮思考，大膽想象，善破善立，創(chuàng)造出新的東西，敢于在有規(guī)則的地方要善于打破規(guī)則，在沒有規(guī)則的地方要善于建立規(guī)則。絕不能憑經(jīng)驗決定策劃方案。九年間，他在地產(chǎn)策劃中每遇到新項目，都以全新的心態(tài)去面對。
與黃志國接觸，可以感到他是個很感性的人，但同時又很理性。也許正是這種兼有理性和感性的性格，使黃志國容易對事物產(chǎn)生激情和沖動，但不至于思維失控和出軌；同時使他能夠保持理性思維，很好地把握大局和關(guān)鍵，同時不失激情和沖動，具有吸引力的魅力和征服人的力量。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論