“政策年年有、今年特別嚴(yán)！”中國(guó)此輪房地產(chǎn)調(diào)控自2009年年底開(kāi)始，至今已持續(xù)兩年，市場(chǎng)深度調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)回落，越來(lái)越多的房企感受到來(lái)自資金以及銷(xiāo)售等層面的困局，在市場(chǎng)持續(xù)低迷，調(diào)控又無(wú)放松可能的情況下，中國(guó)樓市走完了2011年的最后一個(gè)月，而房企、購(gòu)房者也帶著對(duì)調(diào)控和未來(lái)市場(chǎng)的疑問(wèn)以及試探跨進(jìn)了新的一年。

本月，全國(guó)政策除了進(jìn)一步對(duì)保障房建設(shè)做出規(guī)定外，住建部在月初還對(duì)限購(gòu)政策作出了回應(yīng)，其規(guī)定對(duì)于限購(gòu)政策將于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)，這不僅對(duì)限購(gòu)令是否延續(xù)做出了答復(fù)，也是對(duì)11月份央行三年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，有業(yè)界將其作為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的預(yù)期給出的正面回答。同時(shí)，發(fā)改委16日指出要著手研究商品房反暴利規(guī)定；22日，國(guó)土部《閑置土地處置辦法（修訂草案）》征集意見(jiàn)，規(guī)定拿地一年未動(dòng)工收取20%閑置費(fèi)，閑置滿(mǎn)2年的，無(wú)償收回土地使用權(quán)；28日，國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁強(qiáng)拆強(qiáng)建、強(qiáng)迫農(nóng)民住高樓等行為。以上政策將從土地、價(jià)格、交易等環(huán)節(jié)對(duì)樓市進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整。此外，上海市政府出臺(tái)的《上海市地面沉降“十二五”防治規(guī)劃》，結(jié)合昆明城市的特點(diǎn)，這一政策對(duì)昆明具有很好的借鑒作用。

同時(shí)，于12月14日閉幕的2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，不僅為2012年國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)做出了預(yù)判，也對(duì)宏觀政策的基調(diào)、方向和目標(biāo)做出了明確。對(duì)于2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基調(diào)，本次會(huì)議給出的方向是“2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展�！敝链�，關(guān)于2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否會(huì)轉(zhuǎn)向的有關(guān)猜測(cè)已經(jīng)告一段落，市場(chǎng)開(kāi)始更多的關(guān)注未來(lái)政策的細(xì)項(xiàng)和新政策的出臺(tái)。但可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)宏觀調(diào)控政策還將持續(xù)，且力度和方向不變，而綜合幾次會(huì)議的有關(guān)內(nèi)容，限購(gòu)令繼續(xù)，同時(shí)不排除對(duì)限購(gòu)范圍和方式進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，以及醞釀新的調(diào)控手段等將成為2012年政策的重點(diǎn)。

截至目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得初步成效，投機(jī)行為被有效遏制，投資行為主動(dòng)撤離市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲速度得到一定程度控制。而根據(jù)2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，在“穩(wěn)中求進(jìn)”的總原則下，保民生、穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促房?jī)r(jià)理性回歸將成為2012年的重點(diǎn)工作和目標(biāo)。在樓市沒(méi)有達(dá)到中央調(diào)控預(yù)期之前，調(diào)控不會(huì)貿(mào)然放松，房地產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)史上力度最強(qiáng)、時(shí)間最久、影響最大的一次考驗(yàn)。不論是怎樣的心態(tài)和行情，市場(chǎng)都必須積極面對(duì)，因?yàn)檫@一輪調(diào)控也將不可避免的促使部分房企出局。

重點(diǎn)政策解讀

（一）住房政策

住建部知會(huì)地方政府樓市“限購(gòu)令”到期延續(xù)——2011年12月03日住建部

政策要點(diǎn)：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。

政策評(píng)析：

2011年已實(shí)施“限購(gòu)令”的城市中，部分城市的住房限購(gòu)措施將在2011年年底以及2012年年初到期。不過(guò)，此前，佛山、成都兩地均出現(xiàn)了以不同方式為限購(gòu)令“松綁”的政策，均在中央政府的干預(yù)下被廢止。

對(duì)于“限購(gòu)令”這一特殊時(shí)期出臺(tái)的特殊政策，一方面其對(duì)所執(zhí)行城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了非常重要的調(diào)控作用；另一方面，如果在市場(chǎng)還未出臺(tái)更為有效的替代或承接政策的情況下，對(duì)已經(jīng)執(zhí)行一年的限購(gòu)政策進(jìn)行松綁或是取消可能引發(fā)樓市的報(bào)復(fù)性反彈，這將促使前期調(diào)控半途而廢。住建部在此時(shí)告知地方政府“限購(gòu)令”延續(xù)，意在防止限購(gòu)取消后市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)性反彈，也明確了調(diào)控政策不可能轉(zhuǎn)向，此輪以限制性購(gòu)買(mǎi)為特征的調(diào)控，短期內(nèi)不存在放松可能。根據(jù)了解，昆明也將在2012年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。當(dāng)然，根據(jù)這一政策出臺(tái)后對(duì)市場(chǎng)的影響，且該政策無(wú)明確取消時(shí)間表，不難預(yù)見(jiàn)，未來(lái)這些城市的樓市成交量將受到重創(chuàng)，市場(chǎng)將進(jìn)入更為低迷的態(tài)勢(shì)。

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