2006年中國房地產(chǎn)投資理財(cái)寶典

即將過去的2005年，我們經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、股市全流通改革等等一系列重大變革。展望2006年，我們在房地產(chǎn)、樓市等投資領(lǐng)域，該怎么辦？

2005中國投資理財(cái)大事記

2月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于鼓勵支持和引導(dǎo)個體私營等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》。

3月中央和上海相繼出臺房產(chǎn)新政，上海樓市價格普遍下降30%。

4月中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)有關(guān)問題的通知》，股權(quán)分置改革全面啟動。

7月人民幣對美元升值2%。

10月中國共產(chǎn)黨第十六次全國代表大會，第11個五年規(guī)劃(“十一五”規(guī)劃)建議案。

《證券法》修正案通過。

新《公司法》修正案通過。

中國建設(shè)銀行在香港聯(lián)交所掛牌上市。

11月《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》發(fā)布。

樓市：減持，觀望

從2005年3月份開始的房產(chǎn)宏觀調(diào)控，房產(chǎn)價格的持續(xù)攀升得到有效調(diào)控。

在這調(diào)控之秋，樓市機(jī)會何在？

在TG俱樂部舉辦的“2006，財(cái)富論壇”上，中國臺灣凱基證券研究部副經(jīng)理陳旭認(rèn)為，“資金鏈與土地儲備是最關(guān)注的問題；投機(jī)的成本與風(fēng)險顯著增加�！标愋裾f，“結(jié)果是自用需求支撐市場，明年房價將底部運(yùn)行�！�

前國際貨幣基金組織經(jīng)濟(jì)學(xué)家、啟明研究院陳朝暉博士認(rèn)為，房地產(chǎn)還是有投資價值，因?yàn)榇溯喺�策調(diào)整是暫時的。

把握時機(jī)點(diǎn)

中國臺灣不動研究中心秘書長蔡為民說，樓市可以看好20年，房價不一定看好20年。

10月初的上海房展會，有16萬人次進(jìn)場參觀。蔡為民認(rèn)為，還有這么多人去看房，說明現(xiàn)在很多市場需求被壓抑住了。這會導(dǎo)致未來大的反彈。只是，反彈的時機(jī)點(diǎn)不好掌握。

“至于時間點(diǎn)，在2006年第一季度，包括內(nèi)環(huán)，都會有降價樓盤出現(xiàn)，而且是大幅降價�！辈虨槊裾f，“內(nèi)環(huán)是泡沫最嚴(yán)重的地區(qū)，但是好處是，消化泡沫的能力也最強(qiáng)。”

上海樓市，觀望為主

搜房網(wǎng)副總裁代建功住的那個單元，一共有65套房。真正住進(jìn)去的，只有6戶人家，其他的全是投資客。

“這些空房子會逐步推向市場，加上源源不斷的新房供應(yīng)，將來形勢很嚴(yán)峻�！贝�建功說。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平認(rèn)為，世界上沒有哪個城市的發(fā)展是靠房地產(chǎn)帶動起來的，以房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟(jì)的后果，往往是高房價反而阻礙了這個地區(qū)的發(fā)展。“因?yàn)楦叻績r的原因，很多政策推不下去�！崩上唐秸f。

陳朝暉則認(rèn)為，上海房地產(chǎn)與內(nèi)陸地區(qū)不一樣，它與國際聯(lián)系緊密。上海房地產(chǎn)的風(fēng)險是國際性的。

代建功說，“如果說沒有更好的刺激措施出來的話，我相信整個市場到頭了�，F(xiàn)在對于購房者來說，觀望為主，除非有特別的投資機(jī)會。”

適當(dāng)介入異地房地產(chǎn)

郎咸平說，房地產(chǎn)真正有泡沫的地區(qū)，就是上海地區(qū)。北京還好，廣東、武漢是沒有泡沫的。

個人投資理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦分析說，沈陽市房地產(chǎn)的均價是3300元，房價近兩年增長4%~5%，二手房市場的增長幅度是8%~10%，二手房市場租金回報是4%~5%。商品房和二手房整體交易的面積比例是5：5。

“僅看房地產(chǎn)這一個層面和產(chǎn)業(yè)來看，沈陽的5%顯然是好于上海的3%�！焙殛卣f，“銀行的存款利率是2%左右，房產(chǎn)投資回報率是5%，如果在沈陽這樣的城市有錢而沒有房子，或者適當(dāng)投資、持有少量房產(chǎn)，現(xiàn)在買房子是不錯的時機(jī)�！�

寫字樓表現(xiàn)突出

陳旭認(rèn)為，甲級辦公樓將是較佳的投資品種，預(yù)計(jì)未來半年租金將繼續(xù)上漲，由于供給緊張，預(yù)計(jì)未來半年到一年，平均空置率將下降至5%以下，上海甲級寫字樓房租將繼續(xù)上漲，幅度10%左右。

“另外，人民幣的升值預(yù)期依然存在，寫字樓仍是較佳投資品種。”陳旭說。

金融：抓住創(chuàng)新產(chǎn)品和海外投資

投資理財(cái)最重要的是要有產(chǎn)品，但內(nèi)地的金融產(chǎn)品還不多，投資者要嘗試主動出擊，爭取更多的投資機(jī)會。

銀行理財(cái)產(chǎn)品趨旺

2003年下半年，內(nèi)資商業(yè)銀行開始推出一系列理財(cái)計(jì)劃或產(chǎn)品，主要是外匯理財(cái)。而此前，外資銀行紛紛推出各種結(jié)構(gòu)性存款。

從2004年下半年開始，各銀行主推的是人民幣理財(cái)計(jì)劃，這個階段的理財(cái)業(yè)務(wù)已初步顯現(xiàn)出委托理財(cái)或委托投資的特性，銀行開始直接或間接代理客戶進(jìn)行投資操作和資產(chǎn)管理。隨著本外幣產(chǎn)品的彼此滲透，理財(cái)與非理財(cái)工具的相互結(jié)合，商業(yè)銀行個人理財(cái)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)勢�？蛻舻馁Y金收益獲得一定提高，“各家銀行推出的外匯結(jié)構(gòu)性存款和人民幣理財(cái)產(chǎn)品，是很好的開始，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在中國投資理財(cái)比較重要的是要有產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品還不多�！标惓瘯熣f，“需要金融機(jī)構(gòu)和管理部門更加積極地創(chuàng)新�！�

經(jīng)過幾年來的不斷運(yùn)用與完善，各家銀行的結(jié)構(gòu)性存款和理財(cái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、已經(jīng)比較成熟，對于欠缺投資渠道的內(nèi)地投資者，這些產(chǎn)品不失為一種選擇，但投資者應(yīng)適當(dāng)注意控制風(fēng)險。

關(guān)注海外投資機(jī)會

郎咸平1994年離開美國的時候，把4萬美元退休金，放在美國的股市。2001年，查詢退休金賬戶時，已有20萬美元。他說，1930年~1980年50年間，美國每年股市回報率是8.3%加銀行利率，1940年~1990年每年是7.6%加銀行利率。投資者通過股市分享經(jīng)濟(jì)成長的收益。銀行存款、股票、債券、基金、信托、保險、房產(chǎn)、黃金、收藏品、期貨、外匯……等等，這是國內(nèi)普通百姓目前可供選擇的投資品種，貌似齊全，但與海外的投資產(chǎn)品相比，顯得捉襟見肘，香港御峰理財(cái)公司一家所代理的海外基金產(chǎn)品，就有上千種之多。

“投資者可以跳出選擇產(chǎn)品的傳統(tǒng)投資模式，嘗試主動出擊，尋找能夠平衡投資風(fēng)險和投資收益的切入點(diǎn)，留意海外金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品和私人銀行服務(wù)，爭取在不久的將來，享受和國際投資者一樣廣泛的投資機(jī)會�！比谇趪�際上海公司研究員程飚說。

2006年金融業(yè)全面開放在即，海外各大理財(cái)顧問機(jī)構(gòu)加大了中國內(nèi)地的排兵布陣，加大了對海外市場投資的宣傳和知識普及。在上海成立代表處的香港御峰理財(cái)公司，每月都開設(shè)有海外投資理財(cái)講座。香港興亞理財(cái)顧問公司總裁在2005年11月，就兩度飛赴上海，做一些普及講座，并尋找生意機(jī)會和“落地良機(jī)”。億創(chuàng)理財(cái)更是于2005年底在《財(cái)經(jīng)》雜志上刊登廣告，邀請標(biāo)準(zhǔn)普爾環(huán)球證券研究部董事總經(jīng)理，免費(fèi)講授《第4季度美股趨勢及2006年投資策略》。內(nèi)地投資者不妨多關(guān)注類似的信息。

“投資北美市場，風(fēng)險控制最關(guān)鍵�！北蛔u(yù)為“北美華人巴菲特”的唐煒臻說，“在北美金融市場，股票沒有漲跌幅限制，漲起來很快，跌下去也很快，不做好風(fēng)險控制，贏10次輸1次，可能就前功盡棄�！�

他認(rèn)為，初次到海外投資的人，委托專家是一種好的選擇。其次是買一些基金，獲得超過大盤的收益。

股市：時刻關(guān)注，謹(jǐn)慎進(jìn)入

2005年是轉(zhuǎn)折的開始，2006年會是更大規(guī)模的轉(zhuǎn)折。市場總體上看好，但是還是要回避風(fēng)險，“謹(jǐn)慎進(jìn)入，時刻關(guān)注”，5大選股原則細(xì)思量。

2005年，全流通目標(biāo)下的股權(quán)分置改革，正式啟動股改基本上是10送3，一個星期20家，一個月約90家。上海資深證券分析專家賀宛男認(rèn)為，到2006年4月底，也就是上市公司年報公布結(jié)束的時候，完成股權(quán)分置改革的公司可以達(dá)到700家～800家、約占60%市值。年報公布的時候，就是新股再融資的時候。這基本上沒有懸念了。

她認(rèn)為，全流通造成嚴(yán)重的供需失衡。對全流通情況下選股的原則，她總體上不主張購買股票，但提出要關(guān)心股市。因?yàn)楝F(xiàn)在是轉(zhuǎn)折的開始，明年會有更大規(guī)模的轉(zhuǎn)折，“謹(jǐn)慎進(jìn)入，時刻關(guān)注”，她選股的原則有以下幾條：

1.“十一五”規(guī)劃的概念�？傮w上說，選股的原則是“退二進(jìn)三”，就是少一點(diǎn)第二產(chǎn)業(yè)，多一點(diǎn)第三產(chǎn)業(yè)。在配置上面，第二產(chǎn)業(yè)不要太多，要和“十一五”的發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一起來。第二產(chǎn)業(yè)有三大致命傷：其一是周期性，比如說安徽的海螺水泥，就在3個月以前，海螺水泥在H股市場上增發(fā)還是很高的價格，但是三季報出來的時候，一個季度就可以下降90%多，原來將近是10個億的利潤，現(xiàn)在只有幾千萬了。

其二是高能耗�！笆�一五”規(guī)劃提出“未來到2010年，人均GDP翻一番，單位能耗降20%”。在這種情況下，高能耗的一些產(chǎn)業(yè)，總體上政策是不支持的，前景就不看好。

還有是高污染。因?yàn)楝F(xiàn)在要講求和諧、清潔、安全、環(huán)保的科學(xué)發(fā)展觀。

這些行業(yè)雖然現(xiàn)在的業(yè)績不錯，但總體缺乏成長性。

“十一五”規(guī)劃提到新能源，會帶起新一波的能源行情。比如說長江電力、文山電力，但要有一定的規(guī)模。這種股票也可以選一點(diǎn)。

還有消費(fèi)類、銀行類，比較看好。比如銀行在全流通的情況下，可以放進(jìn)很多外資，那么它就有新的流通模式。

2.購并。在全流通情況下，購并是一個非常重要的因素。購并通常發(fā)生在熊市，因?yàn)楣墒袃r格比較低，購并成本也比較低。

現(xiàn)在股指在下跌，但是最近外資在高調(diào)、高價入市。比如華夏銀行，德意志銀行收購它的股權(quán)是20%，4.5元/股。通用電工收購申發(fā)展，是5.27元／股，是非流通股。還有徐工集團(tuán)，三季報出來也是虧損的，但凱雷基金用大概30多億元人民幣購并徐工集團(tuán)。

整個股市在下跌，社保不進(jìn)來，基金不進(jìn)來，股民覺得越來越?jīng)]希望。但是為什么外資進(jìn)來？因?yàn)槿�流通后，外資有了有效的退出手段�，F(xiàn)在是高價進(jìn)來，是為了將來更高價退出。

如果說2005年是整個中國證券市場開始轉(zhuǎn)折之年，2006年這個轉(zhuǎn)折可能會更大，就是我們面對嚴(yán)重的供需失衡，股價拼命地往下跌。

中國股市不是業(yè)績不好，總體上中國的股票是具備投資價值的，但是由于拼命地?cái)U(kuò)融，造成股市的跌價，往下的拉力非常大。

購并使證券市場活躍，買到這種被購并的股票總體上是有收益的。

3.現(xiàn)金流的概念。巴菲特非常注重現(xiàn)金流，第三產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流就比較有保證，如上港集箱，一上市就發(fā)展得很快，還要在洋山港投資，包括整個臨港新城的建設(shè)。這樣的企業(yè)現(xiàn)金流是相當(dāng)好的，它的現(xiàn)金能力是源源不斷的，它就是“現(xiàn)金奶�！薄�

有現(xiàn)金流的企業(yè)還有一個很重要的特點(diǎn)，將來購并的時候，哪怕企業(yè)的效益不好，公司有現(xiàn)金，其他的企業(yè)就會來購并，可以拿到很多的現(xiàn)金。而且公司的狀況好的話還可以去購并別的公司。

貨幣現(xiàn)金高的、經(jīng)營活動取得的現(xiàn)金凈流入比較高的公司等等，這類股票比較值得去關(guān)注。

4.低市凈率。這里要注意的是，一定要拿同行業(yè)贏利情況還可以的公司和這個市凈率比較一下。比如，最近一段時間紡織行業(yè)很不好，是因?yàn)槭艿胶兔绹�談判受阻的影響。但是在市凈率比較低的情況下，這個行業(yè)的表現(xiàn)相對還好一點(diǎn)。5.對價。目前大部分的公司還沒有股改，如果流通股占到50%～60%比例的，這種股票可以介入。

2006年大預(yù)測

一、利息見頂（美聯(lián)儲加息空間不大）

二、全球新興市場（俄羅斯、泰國、阿根廷等）出現(xiàn)泡沫

三、中國建立儲油機(jī)制

四、人民幣升值10%

五、美國房地產(chǎn)泡沫爆破

六、亞洲再現(xiàn)金融風(fēng)暴

七、石油價格回落

八、美國對伊朗實(shí)施經(jīng)濟(jì)制裁

九、黃金價格創(chuàng)新高

——黃浚（香港興亞金融集團(tuán)理財(cái)顧問業(yè)務(wù)行政總裁）

創(chuàng)業(yè)：中國機(jī)會多多

真正的富人，絕大多數(shù)都是擁有自己企業(yè)的人。

中國百富榜創(chuàng)始人胡潤在一所大學(xué)做了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有50%的人覺得他們畢業(yè)以后會去創(chuàng)業(yè)，而四五年前他到這所大學(xué)去演講時，只有五分之一的人表示他們畢業(yè)以后會創(chuàng)業(yè)。

“真正有財(cái)富的人，絕大多數(shù)都是擁有自己企業(yè)的人。”陳朝暉認(rèn)為，中國人骨子里有很強(qiáng)的創(chuàng)業(yè)意識、創(chuàng)業(yè)精神，只是在特定時期這種精神被壓抑了。但創(chuàng)業(yè)環(huán)境在一天天地好起來，有機(jī)會，一定要抓住。

五個投資中國的理由

鄧隆隆來自美國德克薩斯州，是聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織首席律師和美國普納斯集團(tuán)董事長。2005年11月16日，在亞太總裁協(xié)會年會演講中，他闡述了投資中國的五大理由：

1.中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常快，全國經(jīng)濟(jì)年增長率是8%~9%左右，一些沿海地區(qū)甚至達(dá)到10%~20%，跟當(dāng)年中國香港、新加坡發(fā)展的速度一樣快。所以，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，政治穩(wěn)定是投資中國最大的理由。

2.中國的競爭力非常強(qiáng)，不但資源非常豐富，而且有眾多廉價勞動力。

3.中國有廣大的市場，給全球，包括美國、英國、澳大利亞各個地區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易機(jī)會。

4.回報率非常高，有三大回報率：（1）房地產(chǎn)價格大漲；（2）人民幣匯率還會漲，投資中國，要先占地盤。（3）更重要的原因就是利潤，投資中國的公司，都證明回報率非常好。

5.投資中國最大的理由是，任何一家公司，尤其是上市公司，一旦宣布進(jìn)入中國，它在美國主板納斯達(dá)克股價都會大漲。所以投資中國就變成利好消息。

創(chuàng)業(yè)三熱門

美國DNK集團(tuán)CEO喬納森•帕克說，他到中國時，發(fā)現(xiàn)有很多機(jī)會和市場空白點(diǎn)，更重要的是，無論是政府或是合作伙伴，人們的熱情都非常高，都在極力地促成合作。

在比較了中外富豪在各個行業(yè)上的分布后，胡潤認(rèn)為，平均消費(fèi)能力達(dá)到一定規(guī)模以后，娛樂行業(yè)會得到極大發(fā)展，包括媒體、旅游。第二個行業(yè)是金融，包括銀行、保險、證券等，這些行業(yè)的發(fā)展前景也非常好，而且在國外從這個行業(yè)當(dāng)中變成富豪的人很多。第三個行業(yè)是律師事務(wù)所、銀行家、咨詢家、會計(jì)師，還有一些專業(yè)服務(wù)，規(guī)模不是非常大，但是做得非常穩(wěn)健，這些行業(yè)的富豪也非常多。

擁有多家企業(yè)的美國富安工業(yè)公司董事長胡志強(qiáng)認(rèn)為，“360行，行行出狀元”，創(chuàng)業(yè)無分大小，無分貴賤，只要喜歡，只要盡力去做，就很容易獲得成功。

陳朝暉認(rèn)為，中國各地的創(chuàng)業(yè)文化不一樣。目前創(chuàng)業(yè)文化廣東比較好，浙江也不錯，小創(chuàng)業(yè)者層出不窮。上海比較注重國際品牌，跨國公司；上海的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，比較容易成功，在上海這邊創(chuàng)業(yè)往往是比較高層次的，從氛圍上來說，技術(shù)性創(chuàng)業(yè)較好，但是社會文化，不那么好，不利于小的創(chuàng)業(yè)者。北京則有官僚氣息在里面。

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