房主賣房住戶不搬

陳女士最近碰上了一件煩心事兒，自己將出租給別人的房子賣了，本來說好近期騰房出來，但如今房子卻被第三方鳩占鵲巢，無論如何都趕不走。眼看交房的日子就到了，陳女士心急如焚，不知如何是好。

拖欠租金留隱患

據(jù)陳女士介紹，她于2004年委托一家中介出租自家位于關(guān)上某小區(qū)的一套住房，4月份，中介替她找到了房客，租房人是來自四川的李先生。陳女士和李先生于當(dāng)月簽訂了房屋租賃合同，租期一年，從2004年4月21日至2005年4月20日，租金每月400元，雙方約定每3個(gè)月交一次房租，先付租金后使用。

在簽訂完租賃合同之后，李先生一次性支付了3個(gè)月的租金，因?yàn)橛惺鲁霾�，李先生付完租金后沒多久就離開了昆明，房子由李先生的朋友居住。由于李先生經(jīng)常不在昆明，其租金都是通過銀行轉(zhuǎn)賬來支付。據(jù)陳女士介紹，一開始，李先生基本上都能夠按時(shí)付房租，取得了陳女士一家的信任。到了后來，李先生付房租開始不準(zhǔn)時(shí)，經(jīng)常拖欠房租。由于每次拖欠房租他都會(huì)打電話跟陳女士解釋，所以陳女士也就沒太在意。

今年2月，陳女士想將這套房子賣掉，她事先通知了李先生，希望他等房子到期后另找房子搬家。今年8月，陳女士找到了買主，對方一次性付清了房款，雙方約定于9月份交房。陳女士將此事告訴李先生，請李先生到時(shí)候騰房出來，李先生一口答應(yīng)下來。

這時(shí)，陳女士拿出自己平時(shí)記下的房租明細(xì)賬來一筆一筆核對，發(fā)現(xiàn)李先生已經(jīng)欠下自己好多的租金。她要求李先生盡快付清自己的房租，李先生表示，自己在外地，但會(huì)盡快通過銀行把錢匯到陳女士的賬上，并讓陳女士在8月底去接手她的房子。

第三方鳩占鵲巢

到了8月底，陳女士來到自家房里，準(zhǔn)備清理一下，然后交房給買房人。但當(dāng)她打開自家房門時(shí)發(fā)現(xiàn)，臥室的床上居然睡著兩個(gè)她根本就不認(rèn)識的女人，這兩個(gè)女人說自己已經(jīng)租下了這套房子，是李先生轉(zhuǎn)租給她們的，并且已經(jīng)付給陳女士10個(gè)月的租金4000元。陳女士覺得有點(diǎn)不可思議，自己根本就不知道房子已經(jīng)被轉(zhuǎn)租了。她仔細(xì)查看了自己的銀行賬戶，近期的確是有一筆4000元的匯款，但這是李先生支付給自己的欠下的租金，怎么會(huì)變成了這兩個(gè)女人支付的10個(gè)月的房租呢？陳女士要求這兩人搬家，但兩人非但不搬家，還找人來跟陳女士吵架，陳女士很煩，只好打110報(bào)警。轄區(qū)派出所的警察到現(xiàn)場進(jìn)行了調(diào)解，但是并沒有起到太大的作用，這兩名“不速之客”表示不可能搬走。

律師分析三個(gè)法律關(guān)系

陳女士萬般無奈，于是找到報(bào)社尋求幫助。在這種情況下，陳女士究竟應(yīng)該怎么做才能維護(hù)自己的合法權(quán)益？記者采訪了云南國平律師事務(wù)所主任陳平律師。

陳平律師說，本案糾紛涉及到三個(gè)法律關(guān)系：首先看陳女士和李先生的租賃關(guān)系。陳女士和李先生簽訂了從2004年4月21日至2005年4月20日為期一年的租房合同，該合同屬定期合同。自2005年4月21日起，因雙方未簽訂新的續(xù)租合同，李先生繼續(xù)使用承租房，陳女士沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。陳女士可以隨時(shí)提出解除租賃合同。其次看李先生和兩個(gè)女人的轉(zhuǎn)租關(guān)系。承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人，其轉(zhuǎn)租行為是違法行為。《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”陳女士依法有權(quán)收回房屋，由此造成陳女士的損失由李先生承擔(dān)。原租賃合同被解除以后，轉(zhuǎn)租合同自然沒有法律效力。最后看陳女士和李先生及兩個(gè)女人的關(guān)系。如果李先生隱瞞真相，兩個(gè)女人不知道該轉(zhuǎn)租合同沒有經(jīng)過陳女士同意的，李先生應(yīng)當(dāng)返還已向兩個(gè)女人收取的租金，并賠償兩個(gè)女人因此而受到的損失。如果李先生和兩個(gè)女人都明知沒有征得陳女士的同意而擅自成立轉(zhuǎn)租合同的，轉(zhuǎn)租行為無效，由此而造成損失的由李先生和兩個(gè)女人各自承擔(dān)。

張女士問：我父親已經(jīng)過世了，我想把他名下的房產(chǎn)過戶到自己名下，具體應(yīng)該怎么做？

律師回復(fù)：你父親過世后留下的房產(chǎn)屬于遺產(chǎn)，因你父親去世沒有留下遺囑，故屬于法定繼承，不屬于遺囑繼承。根據(jù)《中華人民共國和繼承法》第十條之規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序?yàn)榕渑�、子女、父母。第二順序�(yàn)樾值芙忝�、祖父母、外祖父母。繼承開始后，有第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。”如無其他繼承人，你攜帶死亡證明、父女關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料，先辦理繼承公證，后憑公證書到房管部門辦理變更登記手續(xù)

曾女士問：我父親有一套房子，他想贈(zèng)予給我，但又不想讓別的兄弟姐妹知道。請問他悄悄地把房產(chǎn)過戶給我可以嗎？還是必須要告知我其他的兄弟姐妹？

律師回復(fù)：父母將房屋贈(zèng)予子女，父母向子女轉(zhuǎn)讓房屋多數(shù)都是通過贈(zèng)予形式進(jìn)行的，由于是家庭成員之間的贈(zèng)予關(guān)系，有人認(rèn)為，只要父母把房屋交給子女，所有權(quán)就轉(zhuǎn)移了，其實(shí)不然。親屬間進(jìn)行房屋贈(zèng)予也需要履行法律程序，辦理過戶登記手續(xù)。將房屋所有權(quán)贈(zèng)予子女，贈(zèng)予人應(yīng)當(dāng)是房屋所有權(quán)證所注明的權(quán)利人，單親家庭父或母贈(zèng)予房屋可自己決定，雙親家庭贈(zèng)予房屋必須由父母一致同意，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)，夫妻任何一方都不能單方行使處分權(quán)，贈(zèng)予時(shí)，如果受贈(zèng)人已經(jīng)成年，應(yīng)當(dāng)有明確的接受贈(zèng)予的意思表示，贈(zèng)予雙方也應(yīng)當(dāng)簽訂書面的贈(zèng)予合同，雙方憑贈(zèng)予合同及房屋所有權(quán)證以及其他證件到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如果受贈(zèng)人未成年，而贈(zèng)予人不宜又同時(shí)作為受贈(zèng)人在合同上簽字，對這一問題，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百二十九條規(guī)定：“贈(zèng)予人明確表示將贈(zèng)予物贈(zèng)予給未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)予物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)�！备鶕�(jù)該條規(guī)定，贈(zèng)予人單方出具的贈(zèng)予書應(yīng)當(dāng)具有法律效力。

曾的父親履行完贈(zèng)予手續(xù)后可以悄悄地把房產(chǎn)過戶給曾女士。如沒有特殊情況，為了避免將來兄弟姐妹發(fā)生矛盾或誤會(huì)，建議曾父召開一個(gè)家庭會(huì)，把贈(zèng)房給曾女士的情況向全家說明，之后再辦理房屋過戶手續(xù)為最妥。

聞先生問：我想買一套二手房，房主說因?yàn)槭巧暾埩速J款，產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行，他只給我看了產(chǎn)權(quán)證的復(fù)印件。這是合理的嗎？我的疑慮是，既然是抵押貸款，會(huì)有產(chǎn)權(quán)證嗎？

律師回復(fù)：《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人。”建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條規(guī)定：“經(jīng)抵押人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有。”第四十九條規(guī)定：“抵押人擅自以出售、出租……方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效，造成第三人損失的，由抵押人予以賠償�！�

法律和規(guī)章并沒有禁止抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物。但買房人購買抵押房應(yīng)到市房地產(chǎn)交易管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。交易管理所將審查該項(xiàng)目是否已獲預(yù)售批準(zhǔn)，是否經(jīng)監(jiān)管銀行書面同意轉(zhuǎn)讓，已售款是否進(jìn)入監(jiān)管賬戶，是否有其他不可轉(zhuǎn)讓情節(jié)等。買房人的權(quán)益方可能受到法律保護(hù)。在抵押貸款期間，產(chǎn)權(quán)證的原件應(yīng)押在銀行，所以聞先生只看到了房產(chǎn)證的復(fù)印件，聞先生購買已抵押在銀行的房產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)慎重考慮。

李女士問：我參加了單位的集資建房，現(xiàn)在想出售這套房子，但單位一直不給我蓋章。請問出售單位的集資建房是否必須經(jīng)過單位同意

律師回復(fù)：集資建房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房�！督�(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十六條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場價(jià)上市出售；出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。”第二十九條規(guī)定：“集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對象的審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。”如果李女士賣房的行為不符合有關(guān)規(guī)定，單位有權(quán)干預(yù)

胡先生問：四年前我購買了某小區(qū)的一套住房，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)天花板塌下來了。請問我是否有權(quán)找開發(fā)商索賠？

律師回復(fù)：依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第四條之規(guī)定：房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。第十一條規(guī)定：“保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案�！钡谑䲢l規(guī)定：“施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任�！币虼耍銘�(yīng)審查《購房合同》、《工程質(zhì)量保修書》，以確定是否在保修范圍及保修期之內(nèi)

朱女士問：我將一套住房出租給別人，現(xiàn)在我把房子賣掉了，事先也通知了租房人，而且他的租期也已經(jīng)到了，但是現(xiàn)在交房的時(shí)間到了，他卻不把房子騰給我，趕都趕不走。請問我該怎么辦？

律師回復(fù)：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條之規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)�！币罁�(jù)上述規(guī)定，租期屆滿之后，承租人不愿搬走的行為屬違反租賃合同的行為。你可以向人民法院起訴，要求承租人立即騰房。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。