引力，是向心的動(dòng)力，新昆明建設(shè)是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)。在優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，在服務(wù)職能的強(qiáng)化下，在潛在市場(chǎng)的前景下，在優(yōu)厚回報(bào)的感招下，昆明到處是投資的熱土。

引力來(lái)自于核心政策的可感可觸，來(lái)自于內(nèi)外環(huán)境、軟硬環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。吸引者與被吸引之間就是一種前進(jìn)方向的協(xié)力互動(dòng)。

作為中國(guó)連接?xùn)|南亞和南亞的橋頭堡，現(xiàn)代新昆明的建設(shè)規(guī)劃2004年浮出水面，整個(gè)城市的“進(jìn)化”步伐再次加快。當(dāng)越來(lái)越多的人流、物流、資金流和信息流在昆明交匯，城市擴(kuò)張的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了配套商業(yè)的發(fā)展步伐�！斑M(jìn)化”過(guò)程中自發(fā)形成的多、小、散、亂的商業(yè)形態(tài)，已經(jīng)成為制約新昆明發(fā)展的一大瓶頸。

為高起點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代新昆明，也為還城市一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，城市改造從新昆明城市規(guī)劃藍(lán)圖上走進(jìn)了我們的乘勝前城市，由此，散落在東、南二環(huán)路上的多個(gè)建材、燈飾、五金市場(chǎng)將被連根拔起。消息一出，引發(fā)了昆明商業(yè)地產(chǎn)新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮，大批專業(yè)市場(chǎng)在昆明的南區(qū)、東區(qū)一夜催生。這一片迅速形成了以建材、五金、機(jī)電、汽配、家具等為主的大型專業(yè)市場(chǎng)商圈。

“昆明速度”：“大商匯”提前交卷

位于廣福路、前新路與官南大道交匯處的大商匯項(xiàng)目，由于帶著四川“新希望”的希望，投入達(dá)20億元，規(guī)劃建筑面積80萬(wàn)平方米，一時(shí)間成為媒體和業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。設(shè)計(jì)中，這里是集建材、綜合商貿(mào)、美食、金融等專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、市場(chǎng)為一體的大手筆，將成為匯集各類商品和廠商的超大型商貿(mào)、交易、展示中心，是開(kāi)放、互動(dòng)、一體化的國(guó)際商貿(mào)平臺(tái)，是最開(kāi)放的資本互動(dòng)平臺(tái)，最盛大的采購(gòu)博覽峰會(huì)，最專業(yè)的信息交流中心，最具國(guó)際化的商業(yè)旗艦。

“新昆明的建設(shè)速度太快了，為配合政府的拆遷改造，把受拆遷市場(chǎng)里面的商戶接收和吸納進(jìn)來(lái)，原本計(jì)劃3－5年的項(xiàng)目周期已全面提前，至2005年1月全面開(kāi)工建設(shè)以來(lái)，我們加大了投資力度，加快了建設(shè)進(jìn)度，到2007年初，2年就可建成。目前，面積35－40萬(wàn)平米的大商匯國(guó)際建材裝飾城的商鋪已經(jīng)全部招商完畢，開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，綜合商貿(mào)城一期也租完了，現(xiàn)在二期招商進(jìn)展順利�！崩ッ鞔笊虆R實(shí)業(yè)有限公司的陳彥聲副總告訴記者。

由此看來(lái)，大商匯的成功不單純是企業(yè)行為，應(yīng)該算是一個(gè)由市場(chǎng)、企業(yè)和政府共同作用的完美結(jié)果。

據(jù)陳彥聲介紹，昆明大商匯是新希望涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的第一個(gè)項(xiàng)目。早在2002年底集團(tuán)就開(kāi)始在昆明考察這個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展前景。通過(guò)對(duì)昆明現(xiàn)有商圈中87個(gè)市場(chǎng)、14種商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研，新希望得出這樣的結(jié)論：與昆明的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比，這里的商業(yè)及商圈發(fā)展嚴(yán)重滯后，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度極不匹配；市場(chǎng)中以大棚等臨時(shí)性建筑為主，多、小、散、亂，安全、衛(wèi)生、消防隱患多，交通不暢，市場(chǎng)管理和服務(wù)配套差，經(jīng)營(yíng)管理模式亟待提升。

他們同時(shí)了解到商戶的需求：希望能提供好的企業(yè)和品牌形象展示手段和場(chǎng)所；市場(chǎng)要有宣傳意識(shí)；希望得到好的配套的服務(wù)；希望得到一個(gè)永久性的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，進(jìn)駐以后一勞永逸，再不用擔(dān)心因城市規(guī)劃造成搬遷移動(dòng)。大商匯現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)方向和建筑結(jié)構(gòu)形式，就是在此調(diào)研基礎(chǔ)上形成的。

“總部經(jīng)濟(jì)”：行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模化

在昆明華燈世家燈飾公司老板范華的身上，記者看到許多到昆明做生意的外地人的縮影。范華這次一口氣租了大商匯燈具市場(chǎng)5000平方米的商鋪，僅裝修都花了差不多200萬(wàn)元。然而13年前，他只是個(gè)從溫州初到昆明，在武成路上租個(gè)20平米鋪?zhàn)拥木殧們盒∝�。后�?lái)，他又輾轉(zhuǎn)護(hù)國(guó)路、云紡和曇華寺，在曇華寺燈具市場(chǎng)奮斗了近6年，把商鋪開(kāi)到了1000多平方米。隨著二環(huán)路的改造，范華的店鋪眼看又不見(jiàn)了。

大商匯的招商人員知道范華的公司名氣大，是昆明燈具市場(chǎng)的標(biāo)桿，于是早在2003年，就開(kāi)始和他接觸，詢問(wèn)他對(duì)市場(chǎng)的要求和希望。第一次，范華不信這么大的項(xiàng)目會(huì)在昆明落地，但第二次、第三次他信了，開(kāi)始打聽(tīng)大商匯情況。結(jié)果，范華成了大商匯的第一批潛在客戶，市場(chǎng)一招商，他馬上來(lái)挑位子，最終選了一幢3層樓、5000平方米的單體式樓房，把整個(gè)公司都搬了進(jìn)來(lái)。

據(jù)范華介紹，在二環(huán)路改造中，60％－70％的燈具經(jīng)營(yíng)商都遷進(jìn)了大商匯。“你覺(jué)得一下子搞5000平方米的面積，消費(fèi)市場(chǎng)能接受嗎？”聽(tīng)到這個(gè)問(wèn)題范華來(lái)了興趣，翻出一個(gè)筆記本為記者算起賬來(lái)：

“昆明現(xiàn)在就算有100萬(wàn)戶人家，400萬(wàn)人口，其中50％的家庭年消費(fèi)照明燈飾500元，每年就有4億元的市場(chǎng)。再換個(gè)算法，假設(shè)每個(gè)家庭的照明燈飾更換周期是4－5年，每年就有25萬(wàn)戶在消費(fèi)，每戶按最低的1500元算，一年也有3.75億的市場(chǎng)。其實(shí)只要裝修，每戶的消費(fèi)絕對(duì)不會(huì)只有1500元。這還只是昆明市的消費(fèi)哦！”看來(lái)，闖蕩市場(chǎng)13年的范華已經(jīng)把生意經(jīng)念得很熟了。

他認(rèn)為生意人最怕的就是市場(chǎng)做起來(lái)以后又搬遷。據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)的培育期少則2年，多則3、5年，他在曇華燈市的店在開(kāi)起來(lái)后3年左右才漸出效益，但才見(jiàn)效益沒(méi)幾年就拆遷，市場(chǎng)資源全損失了。好在他如今信心實(shí)足，認(rèn)為在大商匯的扎堆效應(yīng)里，市場(chǎng)會(huì)熱得更快，應(yīng)該能以最快的速度獲得良好的效益。

陳彥聲認(rèn)為云南建材行業(yè)的“總部經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)在大商匯得到了體現(xiàn)。大多數(shù)建材商戶可能在宏盛達(dá)、云紡、小板橋等市場(chǎng)都有分店，但他們最看好的還是大商匯，把區(qū)域總部設(shè)在這里。

“城市磁場(chǎng)”：吸引新希望落子

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，昆明大商匯其實(shí)是新希望“三匯聯(lián)動(dòng)”中的第一步，不久的將來(lái)，新希望將在廣西南寧，以及越南的河內(nèi)或胡志明市，分別再建一個(gè)大商匯，占據(jù)中國(guó)通往東盟的高地，進(jìn)一步拓展海外市場(chǎng)。

第一顆棋為什么落在昆明？新希望的考慮有三。

其一，02、03年的時(shí)候，云南是該集團(tuán)除了四川之外投資最多的省份，雪蘭、鄧川兩個(gè)大型乳業(yè)集團(tuán)都有新希望的投資，還有飼料、化工等多個(gè)企業(yè)。對(duì)投資環(huán)境和政策、投資回報(bào)比較熟悉，就有了好的先決條件，加上政府支持力度比較大，投資的基礎(chǔ)就具備了。

其二，昆明和南寧都算是對(duì)東南亞的橋頭堡，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)做好了是有大機(jī)遇的�！�10+1”也好，“9+2”也好，昆明都是交匯點(diǎn)，先占好這個(gè)點(diǎn)，預(yù)先把基礎(chǔ)性工作做好，再向外拓展就非常有利。

其三，昆明是云南的單一中心城市，沒(méi)有第二個(gè)城市和它競(jìng)爭(zhēng)，城市GDP和人均遞增幅度都不錯(cuò)，由此產(chǎn)生的商業(yè)輻射力超強(qiáng)，磁場(chǎng)甚至延伸到周邊省份和東南亞國(guó)家的邊緣地帶。同時(shí)人們消費(fèi)觀念升級(jí)，新增消費(fèi)需求大�！盀槭裁丛诶ッ鲿�(huì)形成比較多、比較亂，但仍然能生存的市場(chǎng)？因?yàn)槌吮镜�，還有全省其他州市在幫助消化這些業(yè)態(tài)釋放出的能量�！标悘┞曊J(rèn)為。

出于這些原因，新希望斷定在昆明有巨大的市場(chǎng)可以挖掘，率先啟動(dòng)了昆明大商匯。通過(guò)建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，新希望沉淀了對(duì)“大商匯”這樣大型商貿(mào)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)涵和運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的規(guī)律性認(rèn)識(shí)，同時(shí)積累了品牌推廣，吸引了商業(yè)資源，擴(kuò)大了合作伙伴的經(jīng)驗(yàn)。

“三匯聯(lián)動(dòng)”：成就大物流構(gòu)想

作為集團(tuán)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且體量如此巨大，大商匯是對(duì)新希望的一次挑戰(zhàn)。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)為這個(gè)項(xiàng)目的定位，新希望內(nèi)部還出現(xiàn)了不同意見(jiàn)。陳彥聲說(shuō)，“我們當(dāng)時(shí)就想好了，要做幾個(gè)大商匯的項(xiàng)目，所以2003年開(kāi)始在昆明考察的時(shí)候，同時(shí)也啟動(dòng)了對(duì)南寧市場(chǎng)的考察。我們想把昆明和南寧做成面對(duì)東盟的良好商貿(mào)平臺(tái)，將來(lái)再在越南選址立項(xiàng)，形成三點(diǎn)互動(dòng)�！�

據(jù)陳副總透露，新希望有了昆明的經(jīng)驗(yàn)和模式，南寧大商匯可望于年內(nèi)開(kāi)工。兩個(gè)點(diǎn)在商業(yè)內(nèi)涵和業(yè)態(tài)會(huì)有差異，該集團(tuán)將根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r作適當(dāng)調(diào)整。陳總告訴記者，有了昆明的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)南寧大商匯的建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)更有把握。

下一步就是走出國(guó)門(mén)了。據(jù)悉，新希望在河內(nèi)已經(jīng)有了效益不錯(cuò)的飼料企業(yè)，是當(dāng)?shù)赝鈦?lái)投資的典范。該集團(tuán)一方面和國(guó)家商務(wù)部積極溝通，另一方面派人開(kāi)始在胡志明和河內(nèi)考察，做些前期工作。在今年“9+2”會(huì)議期間，大商匯還邀請(qǐng)?jiān)侥像v華公使到市場(chǎng)參觀，獲得該公使的高度認(rèn)可。

南寧和越南的兩個(gè)大商匯建成以后，通過(guò)地緣優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)中國(guó)、越南及東盟國(guó)家和其它國(guó)家眾多生產(chǎn)商、供應(yīng)商和交易商進(jìn)入，依托昆明大商匯的成功運(yùn)營(yíng)和積累的商業(yè)資源，將形成三足鼎立，三匯聯(lián)動(dòng)、萬(wàn)商云集的大市場(chǎng)、大通道和大平臺(tái)。

最終，新希望還要在前三個(gè)大商匯成功發(fā)展的基礎(chǔ)上，在泰國(guó)、緬甸、菲律賓以及中國(guó)國(guó)內(nèi)其它城市建立大商匯，從而在中國(guó)和東盟范圍內(nèi)進(jìn)一步拓展和鞏固大商匯體系，完成聯(lián)系中國(guó)、越南和東盟各國(guó)的穩(wěn)固、高效、國(guó)際化的商貿(mào)體系。

“走高業(yè)態(tài)”：新昆明東南流向

在老昆明人的心目中，百貨店、糧油店也許就可稱為商業(yè)了。但隨著新昆明建設(shè)的加快，以及跨國(guó)百貨巨頭加快搶灘登陸，昆明的批發(fā)和零售業(yè)態(tài)都發(fā)生了翻天覆地的變化。傳統(tǒng)的百貨店、糧油店、副食店逐步衰落，取而代之的是處于成熟期的大型百貨店；處于快速增長(zhǎng)期的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、中小型超市、專業(yè)市場(chǎng)、專賣(mài)店、便利店等；特別是新興的郵購(gòu)、電視購(gòu)物、直銷和網(wǎng)上商店，正在分流越來(lái)越多的消費(fèi)人群；不久的將來(lái)，昆明還將出現(xiàn)Shoppingmall（超大型綜合倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)）。

業(yè)內(nèi)有種主流觀點(diǎn)認(rèn)為，整個(gè)昆明銷售業(yè)態(tài)的提升過(guò)程，其實(shí)也是個(gè)向南、東南邊發(fā)展的過(guò)程。在此遷徙過(guò)程中，政府的規(guī)劃和執(zhí)行力度應(yīng)該更強(qiáng)，這是個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。例如螺獅灣、廣豐、華豐市場(chǎng)的改進(jìn)提升，特別是交通、治安和消防等問(wèn)題的解決。

大商匯的陳副總認(rèn)為，在市場(chǎng)大型專業(yè)化的發(fā)展過(guò)程中，需要有實(shí)力、有品牌的企業(yè)，配合政府的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，在其中承擔(dān)更多責(zé)任。這不僅僅是地盤(pán)的問(wèn)題，是個(gè)推廣宣傳、深入細(xì)致調(diào)研和招商的過(guò)程。往往需要帶著項(xiàng)目找龍頭，再發(fā)揮龍頭的帶動(dòng)作用。

大商匯在2003年考察市場(chǎng)時(shí)作出的判斷是，整個(gè)昆明的建材市場(chǎng)容量為70－80萬(wàn)平米。當(dāng)80萬(wàn)平米的大商匯建起來(lái)以后，加上小板橋等地的市場(chǎng)，總面積達(dá)150萬(wàn)平米，按照大商匯的判斷，即便輻射到地州，商場(chǎng)供給也已經(jīng)飽和了。事實(shí)上，在大商匯項(xiàng)目招商、開(kāi)業(yè)的過(guò)程中，昆明的建材市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了變化――一種優(yōu)勝劣汰的演變。很多原先掛“建材”頭號(hào)的市場(chǎng)因?yàn)檎猩汤щy紛紛轉(zhuǎn)行，或者走差異化經(jīng)營(yíng)道路，避開(kāi)與大商匯的正面競(jìng)爭(zhēng)。

陳彥聲認(rèn)為昆明今后至少會(huì)形成兩個(gè)相對(duì)較大規(guī)模的批發(fā)零售商圈，一是螺獅灣向南到大商匯區(qū)域，形成一個(gè)大的片區(qū)，主要容納建材、服裝、食品、小百貨等；二是官渡區(qū)小板橋一片，更多是五金機(jī)電、家居、汽配和部分建材。其他的，還有北市區(qū)和黃土坡的汽配、整車(chē)銷售、車(chē)輛維修服務(wù)和美容等市場(chǎng)。

城市改造建設(shè)的種種信號(hào)，給商戶們透露出整個(gè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移升級(jí)的信號(hào)，也為他們預(yù)留了思考和采取行動(dòng)的措施。陳彥聲告訴記者，大商匯沿街的商場(chǎng)建筑中，有專賣(mài)店、形象展示店，還有大單體建筑，就是為將來(lái)多種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移預(yù)留的發(fā)展空間。

“和諧商圈”：繁榮和諧新昆明

昆明未來(lái)商圈的發(fā)展已有規(guī)劃，大商匯總經(jīng)理吳堯據(jù)此作了最好的詮釋：和諧昆明就需要和諧商圈。吳總認(rèn)為，黨和政府倡導(dǎo)建設(shè)建設(shè)和諧社會(huì)，和諧是一種人文精神與價(jià)值理念，更是一種社會(huì)的理想狀態(tài)。其內(nèi)涵是需要社會(huì)各要素的廣泛參與、實(shí)踐繼而豐富的。

在城市的次中心，呼喚大型中心商業(yè)設(shè)施來(lái)對(duì)次區(qū)域社會(huì)資源進(jìn)行有效整合，從而使市民不僅居有其所，還能夠居有其購(gòu)、居有其樂(lè)，成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)功能明晰匹配、社會(huì)資源均衡配置、以人為本、可持續(xù)發(fā)展的和諧新商圈，這已成為城市健康發(fā)展的商業(yè)標(biāo)志。

“和諧商圈”則是在一定區(qū)域內(nèi)，以商業(yè)為依托和龍頭企業(yè)帶動(dòng)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，與各種形態(tài)、多種層次精神層面的公共產(chǎn)品（即科、教、文、體、衛(wèi)產(chǎn)業(yè)及相關(guān)設(shè)施）相結(jié)合，讓人、集體、社區(qū)、區(qū)域設(shè)施與人際關(guān)系、現(xiàn)代生活方式等有機(jī)結(jié)合、良性互動(dòng)、和諧發(fā)展，最終使整個(gè)商圈的品質(zhì)與形象得到提升，達(dá)到物質(zhì)與精神層面的完美統(tǒng)一。

吳總認(rèn)為，和諧商圈的建立是社會(huì)發(fā)展的必然要求和最終趨勢(shì)�！罢鲗�(dǎo)，開(kāi)發(fā)商參與是和諧商圈建設(shè)的關(guān)鍵”。他認(rèn)為新商圈的打造不是一己之力，其帶來(lái)的人口與就業(yè)，交通與安全等諸多社會(huì)問(wèn)題是需要整合各種社會(huì)資源才能解決的。以昆明為例，昆百大商圈改造前，這一片區(qū)城市形象低端；經(jīng)過(guò)整體改造后，金馬碧雞廣場(chǎng)、忠愛(ài)牌坊、正義路步行街、地下隧道、景觀小品、休閑公園、歷史文化小品設(shè)施的修建，加上周邊的超市、商場(chǎng)、娛樂(lè)、餐飲、康體、醫(yī)療、學(xué)校、酒店、書(shū)城、影劇院、金融、郵政等綜合配套及文化設(shè)施的有機(jī)結(jié)合，“昆明市第一商圈”名副其實(shí)。

在這里，消費(fèi)者在物質(zhì)消費(fèi)的同時(shí)，還得到了精神層面的享受，感受的是都市中的現(xiàn)代建筑群、繁華卻有秩序、時(shí)尚而又健康的生活方式以及文明和諧的人際關(guān)系，所有一切正是“和諧商圈”的本來(lái)面目。

同樣，缺少了開(kāi)發(fā)商的積極參與，和諧商圈的建設(shè)將缺乏市場(chǎng)活力，缺失建設(shè)的主要力量。這是個(gè)政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者四合一的有機(jī)整體，是個(gè)不可割裂的消費(fèi)鏈條和經(jīng)濟(jì)鏈條，政府將在開(kāi)發(fā)中承擔(dān)起宏觀規(guī)劃的主導(dǎo)作用，把握城市發(fā)展與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的調(diào)整、協(xié)調(diào)和統(tǒng)一；開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，在項(xiàng)目發(fā)展的同時(shí)，要為產(chǎn)業(yè)鏈上下游的生產(chǎn)制造商、投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者留下各層面相應(yīng)的利潤(rùn)空間，做到可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

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