(三)拆遷管理政策

1、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》——2010年11月4日市住房和建設(shè)局

政策要點(diǎn)：意見(jiàn)稿共分為總則、征收程序、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五個(gè)部分明確要求對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；徹底取消了政府進(jìn)行行政強(qiáng)拆的可能，要求必須申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制搬遷。

政策評(píng)析：兩稿均列舉了7種公共利益目的征收類(lèi)型，內(nèi)容基本一致，但第二稿措辭更為嚴(yán)謹(jǐn)，強(qiáng)調(diào)幾種類(lèi)型是“政府組織實(shí)施”的情況，也就是政府作為主體才可以使用征收手段。相比于第一稿“國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃”的情況，主體范圍縮小了。

本次意見(jiàn)稿中明確規(guī)定了補(bǔ)償包括三個(gè)方面：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。相比于第一稿，本次意見(jiàn)稿將這些規(guī)定集中起來(lái)，使被征收人對(duì)所獲得的補(bǔ)償能一目了然。另外，還明確要求“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這條原則的確定有力地保障了原房屋所有者的權(quán)益。

社會(huì)對(duì)舊城區(qū)改建是否屬公共利益存在較大分歧。在第一稿中凡涉及這個(gè)方面的，都以“90%”、“三分之二”之類(lèi)的多數(shù)意見(jiàn)來(lái)作為啟動(dòng)項(xiàng)目或者指定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，具有一定合理性。而本次意見(jiàn)稿將這些限制性要求全部剔除，把舊城區(qū)改建與國(guó)防、衛(wèi)生、保障房等純公益性目的的征收程序完全等同起來(lái)，不利于保護(hù)被拆遷人的利益。

(四)住房租賃政策

1、《商品房屋租賃管理辦法》——2010年11月4日中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

政策要點(diǎn)：有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形；出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平；房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

政策評(píng)析：限制住房的最小出租單位，同時(shí)提出人均居住面積不得低于政府的最低標(biāo)準(zhǔn)，意在抑制群租。按照新規(guī)定，北京將會(huì)有很多群租房面臨違規(guī)的現(xiàn)狀。其次，新規(guī)首次明確租房人權(quán)利，在租賃期不得提高租金，有利于保護(hù)租房者利益，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。

《辦法》在《合同法》框架下，進(jìn)一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務(wù)。從側(cè)重保護(hù)承租人權(quán)利、穩(wěn)定租賃關(guān)系的角度出發(fā)，根據(jù)房屋租賃管理的實(shí)際情況，《辦法》對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等法律原則和規(guī)定也作了進(jìn)一步細(xì)化。

(五)網(wǎng)上備案政策

1、《關(guān)于實(shí)行商品房購(gòu)銷(xiāo)合同網(wǎng)上簽約及登記備案工作有關(guān)問(wèn)題的通知》——2010年12月28日昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

政策要點(diǎn)：自2011年1月1日起，實(shí)行商品房購(gòu)銷(xiāo)合同網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)、簽約及網(wǎng)上登記備案制度。企業(yè)與購(gòu)房人自簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起14日內(nèi)，須通過(guò)網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，否則商品房認(rèn)購(gòu)將自動(dòng)失效。

政策評(píng)析：該通知無(wú)疑是為了讓房地產(chǎn)交易趨向于透明化和公開(kāi)化。開(kāi)發(fā)商因?yàn)闆](méi)有密碼也改不了購(gòu)房者的合同，只要這房子賣(mài)出了，房地產(chǎn)權(quán)屬中心就會(huì)給這套房子標(biāo)出售出，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商想弄什么“重復(fù)抵押”和“一房多賣(mài)”也不是那么容易的事。并且網(wǎng)上備案制度使得一些開(kāi)發(fā)商原本一次攤平的未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間，變成謹(jǐn)慎定價(jià)，有利于市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展。

(六)本月重點(diǎn)事件

1、2011年，中國(guó)全國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模或?qū)⒏哌_(dá)1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套，增長(zhǎng)72.4%，以此計(jì)算，2011年保障性安居工程投資或?qū)⑦_(dá)1.4萬(wàn)億元人民幣。而計(jì)劃新增的420萬(wàn)套住房中，公共租賃房將占主要部分，這預(yù)示著保障房建設(shè)黃金期即將來(lái)臨。

2、在中南海召開(kāi)黨外人士座談會(huì)上，中共中央總書(shū)記胡錦濤指出，要加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

3、在重慶市人民政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(渝辦發(fā)(2010)357號(hào))的文件中提到：按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，我市正積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

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