購房剛需仍大 城中村新樓盤難讓昆明房價下跌

購房聲音

房價走勢購房者各持觀點

市民陳先生自己有兩套房，40多歲的他，身邊的朋友幾乎每個家庭都有四五套房，少的也有二三套。他告訴記者，現(xiàn)在這些已經(jīng)有房的朋友，單位還在搞城中村團(tuán)購房。“房價在不斷高漲，很多人買房完全是投資，空置房也越來越多�！彼�認(rèn)為，城中村改造將帶來很多房屋供應(yīng)量，到時房價將會下跌。

與陳先生觀點不同的劉女士則認(rèn)為，2008年市場那么冷清房價都沒有下跌，城中村改造成本高，房價難以下跌。

團(tuán)購房或?qū)��?dǎo)致價格泡沫

城中村改造需要大量資金，可在一級開發(fā)階段開發(fā)商是很難從銀行融資的。因此，記者采訪也發(fā)現(xiàn)，城中村改造以來，不少項目開始以各種不同名目團(tuán)購房。云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研認(rèn)為，城中村改造項目的改造過程是很復(fù)雜的，在開發(fā)商還未獲得土地之前，就以團(tuán)購房的形式向購房者收取定金，存在很大的風(fēng)險。

另一方面，針對市民陳先生所說的，現(xiàn)在不少投資者手里都有幾套房，加上單位的團(tuán)購房，這部分投資者買房已不是為了自住。周大研也認(rèn)為，團(tuán)購房、大量投資者投資城中村項目住房將很難避免價格泡沫的產(chǎn)生。

房價走勢

未來漲勢持續(xù)

自2006年以來的4年間，昆明房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一輪小周期。從2006年、2007年供應(yīng)量、銷售率、房價的大幅上升，到2008年的銷售量大幅度下滑，再到2009年的大幅度反彈。由此可以看出，受宏觀經(jīng)濟和政策影響，昆明房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出較大的波動特征。因此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在過去的4年，昆明房地產(chǎn)市場在波動中快速增長，房價漲幅未來幾年仍然可能在波動中持續(xù)上漲。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從總體來看，昆明主城區(qū)房地產(chǎn)價格一直呈現(xiàn)出上漲趨勢。過去4年主城區(qū)房價年均漲幅高達(dá)16%。即使2008年在金融危機和全國樓市低迷的影響下，昆明房價仍在上漲。同時，與周邊相鄰省會城市比較，昆明商品房銷售價格已經(jīng)僅次于成都。相關(guān)機構(gòu)也認(rèn)為，隨著昆明城市形象、城市地位的快速提升，特別是城中村改造的快速推進(jìn)和新機場、軌道交通、國際大通道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的初步完成，昆明房地產(chǎn)對全國乃至東南亞的吸引力還將迅速提高。因此，據(jù)田野機構(gòu)預(yù)計，市場需求的迅速擴大，昆明房價在未來3到5年內(nèi)還將有一定幅度的上漲。

區(qū)位優(yōu)勢帶來高房價

從表面看，城中村因其改造成本高，勢必帶來高房價。但相關(guān)部門表示，城中村改造對房價的影響具有兩面性：一方面，按照目前的城中村改造優(yōu)惠政策，企業(yè)參與城中村改造政府已經(jīng)減免一部分城市配套費，加之，城中村項目的容積率得到大幅度提高。因此，在同一地段、同一區(qū)域與凈地相比，企業(yè)參與城中村改造項目的單位土地成本，即樓面地價，有了一定幅度的降低。所以，城中村改造并不一定推高房價。從另一方面看，現(xiàn)在改造的城中村大多數(shù)屬于二環(huán)內(nèi)和北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)等成熟的區(qū)域，這些區(qū)域本來房價就高。城中村改造導(dǎo)致高房價區(qū)域的樓盤比重大幅度增加，再加上嚴(yán)格的規(guī)劃條件導(dǎo)致的建筑成本較高，從而導(dǎo)致整個昆明房地產(chǎn)市場的均價有可能提高。

諾仕達(dá)集團(tuán)副總裁羅靜純認(rèn)為，城中村項目價格高，并不單純是改造成本的問題，關(guān)鍵在于城中村項目大多具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，好的土地資源日漸稀缺，價格高在所難免。

導(dǎo)致租金上漲

城中村改造除了對房價造成影響，對房租也影響不小。城中村改造之前，大量的流動人口通過租房居住在城中村里。根據(jù)田野咨詢機構(gòu)多年的跟蹤監(jiān)測，昆明主城區(qū)內(nèi)居住的非戶籍常住人口已經(jīng)達(dá)到100多萬人，這是非常龐大的人口規(guī)模。這也是導(dǎo)致昆明人口密度大、交通擁擠的直接原因。

城中村改造之后，這部分人口大多數(shù)有的轉(zhuǎn)向住宅小區(qū)租賃，從而導(dǎo)致住宅小區(qū)的租金大幅度上漲，有的轉(zhuǎn)向更加偏遠(yuǎn)的城中村或城外村租房子住。今年以來，因為城中村拆遷需求的大量增加，導(dǎo)致昆明住房租金價格上漲已經(jīng)顯現(xiàn)。不少中介均表示，今年以來，昆明各區(qū)域的房租價格都有上漲，漲幅從15%到30%不等，尤其是拆遷城中村附近的房租漲幅最大。他們也預(yù)計，隨著城中村拆遷的繼續(xù)，房租還將繼續(xù)上漲。

人物專訪

住建廳副廳長陳錫誠：

城中村改造需穩(wěn)定市場價格

“從發(fā)展、安全等角度考慮，城中村改造是非常有必要的�！痹颇鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳副廳長陳錫誠表示，購房者不用擔(dān)憂城中村改造會帶來供需失衡、房價大幅波動的問題，因為，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定房價是城中村改造的基本原則。

他認(rèn)為，目前，昆明的城中村改造主要采取政府主導(dǎo)，依托房地產(chǎn)開發(fā)的改造模式。因此，城中村改造在推進(jìn)過程中，也難免會受到房地產(chǎn)市場的內(nèi)在規(guī)律和形式的影響。從供應(yīng)量上來看，盡管未來10年計劃有那么多量要推出市場，但在改造過程中，也會因房地產(chǎn)市場、融資、調(diào)控政策、資金等方面的因素影響推進(jìn)的速度，最終導(dǎo)致部分項目難以有效推行。另一方面，隨著城市化進(jìn)程的加快、拆遷等帶來的大量需求，因此，對于城中村改造會不會導(dǎo)致供需失衡的問題，購房者不必太過擔(dān)憂。

他也表示，城中村改造能否順利地進(jìn)行下去，有兩大關(guān)鍵因素，一是平穩(wěn)的市場，二是穩(wěn)定的房價。如果市場不支持高房價，城中村改造就很難順利推行。因此，他認(rèn)為，確保城中村順利、有序地推進(jìn)，就必須保持房地產(chǎn)市場、價格的穩(wěn)定。

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