引言：為迎接99世博會，昆明新建酒店40余家，擬建酒店20余家，昆明市的賓館酒店業(yè)經(jīng)歷了短期劇增和繁榮。之后，昆明酒店行業(yè)進入了低速發(fā)展甚至停滯不前的時期。昆明酒店到底出現(xiàn)了哪些問題？未來的發(fā)展方向，敢問路在何方？

一、昆明酒店業(yè)市場概況

1、昆明賓館酒店的發(fā)展歷程
昆明酒店業(yè)從1956年開始出現(xiàn)，到1996年前一共30多年的時間，酒店業(yè)一直處于一個平穩(wěn)的發(fā)展時期，這時期酒店的數(shù)量增長緩慢，發(fā)展較平緩，這與酒店業(yè)形成的內(nèi)因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商務(wù)需求是息息相關(guān)的，酒店業(yè)主要是靠內(nèi)部的需求來進行市場消化；1996年有一個小幅的快速發(fā)展，之后直到1999年云南省政府第一次承辦了99’中國昆明世界園藝博覽會，酒店業(yè)呈現(xiàn)了一個飛速的發(fā)展，無論從酒店的數(shù)量還是酒店的入住率都有了一個質(zhì)的改變，這與酒店業(yè)發(fā)展的外因是相關(guān)的，一些大型政府活動的舉辦、外來商務(wù)人員、旅游人員的增多等。具體昆明每年增加的三星級以上酒店的數(shù)量如下：

2、昆明星級酒店的分布情況
昆明市的星級酒店分布與昆明的產(chǎn)業(yè)分布是相關(guān)的，昆明的產(chǎn)業(yè)如：金融業(yè)、旅游業(yè)等商務(wù)和商業(yè)的活動主要集中在市中心二環(huán)內(nèi)，因此昆明的星級酒店也主要集中在二環(huán)線以內(nèi)，主要分布在一環(huán)核心區(qū)，即CBD區(qū)域，占總的星級酒店總數(shù)的65%，其次是一二環(huán)間，占總的星級酒店的35%。一二環(huán)作為一環(huán)核心區(qū)的一個補充，無論從地理位置上還是城市功能上，都和一環(huán)具有很大程度的相似性、互補性，當然也有較大的差異。具體星級酒店的位置見附表1，其中各星級酒店在各環(huán)線的比例如下：

檔次越高的酒店離市中心核心區(qū)域越近，四星級和五星級酒店主要集中在一環(huán)內(nèi)，主要原因在于一環(huán)內(nèi)交通便利、且離商業(yè)中心和商務(wù)中心的距離較近；三星級酒店的環(huán)線特征不明顯，這與市場的需求和經(jīng)營者的利潤是相關(guān)的，其一：三星級酒店針對的客戶的商務(wù)活動中心與其位置有關(guān)；其二：三星級的酒店入住價格不是很高，即收益無法與四星級和五星級的酒店相比，在利潤得不到保證的情況下，運營商為了維持自己的生存和發(fā)展，就得從成本上去控制，盡量減少成本，但是市中心核心區(qū)的土地成本較高因此在選擇上不太適合發(fā)展三星級的酒店。但是這并不能說明不能發(fā)展三星級的酒店！

二、中心區(qū)星級酒店市場分析
1、星級酒店的結(jié)構(gòu)分析

我們從上面兩個結(jié)構(gòu)圖可以看出，從五星級到三星級的酒店結(jié)構(gòu)均呈現(xiàn)金字塔式的分布。昆明市酒店的星級結(jié)構(gòu)圖比二環(huán)內(nèi)酒店星級結(jié)構(gòu)圖較扁平，這說明處在底層的三星級酒店主要集中在二環(huán)以外。五星級酒店的標準間實際客房價格從478-800不等，四星級酒店標準價格從300-500不等。具體的價格情況見附表2。

2、星級酒店的樓層及規(guī)模分析
昆明三星級以上的酒店樓層主要分布在16至20層，約占總量的30.0%；三星級以上酒店在10層以下、或31層以上所占比例都比較少，如31層以上的只有佳華廣場酒店，占總星級酒店的2.5%。

客房規(guī)模主要集中在100房—200房，占45%，其次是200房—300房的規(guī)模占30%。其他規(guī)模的比例見下表：

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