隨著山姆會員店正式簽約落地，會展片區(qū)樓市熱度明顯上升，數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月昆明主城區(qū)新房最火的十大組團中，會展片區(qū)的成交面積排名全市TOP5。只看2月份的話，會展片區(qū)成交金額更是殺進了前二。（數(shù)據(jù)源于銘騰機構(gòu)）
實際上，會展片區(qū)的新盤數(shù)量并不算多，片區(qū)銷售大部分是由公園城市、棠月東方、都會半島三個萬科項目貢獻，其中與山姆僅一街之隔的公園城市，瞬間成為頭號“姆區(qū)房”，繼去年拿下南市銷售TOP4之后，今年前兩個月繼續(xù)位居全市前列。
山姆會員店效果圖
客觀來說，“超級商業(yè)”山姆落地雖然是極大利好，但這并不是購房決策的唯一因素，更準確的說法是：山姆落地會展片區(qū)，等于加上了最后一塊砝碼，讓很多人的決策天平一下倒向了這里。
山姆的選址邏輯與會展片區(qū)爆發(fā)
這是一個漸進的過程，也是關(guān)于會展片區(qū)爆發(fā)的故事。
對于山姆最終選址會展片區(qū)，很多人都覺得理所當(dāng)然，因為現(xiàn)在的會展片區(qū)確實發(fā)展的很不錯，地鐵和道路路網(wǎng)很發(fā)達，人口密度和消費能力強，生態(tài)教育醫(yī)療等配套齊全，但是如果回到幾年前，當(dāng)時山姆還在五華區(qū)西北新城和官渡區(qū)之間搖擺不定，即便是在官渡區(qū)內(nèi)考慮，也還有海倫堡城市廣場、潤城等不同選項。
那么山姆為什么最終選定了現(xiàn)址？
我們知道，山姆會員店不是普通超市，而是會員制超市，它不是靠賣貨賺差價，而主要靠會員費賺穩(wěn)定利潤，再用極致低價+精選好貨，讓你心甘情愿續(xù)費、多買、幫它拉新，最低260/年的會員費門檻篩選過濾出愿意為品質(zhì)、性價比買單的中產(chǎn)家庭。
因此在選址上，山姆和傳統(tǒng)大商超的邏輯截然不同，選城市不看行政級別，只看消費能力，如果一個百強縣和一個經(jīng)濟較弱的省會城市相比，山姆一定會選擇前者；選片區(qū)不進傳統(tǒng)核心商圈，而是要道路交通發(fā)達，方便私家車抵達和停車，更傾向于城市中產(chǎn)聚集的新區(qū)；對于客群和人口，除了有足夠人口基數(shù)，更要看中高收入人群占比，主打周末囤貨式購物的中產(chǎn)家庭。
在很多城市，山姆聚焦消費力、聚焦城市中產(chǎn)的選址邏輯，也產(chǎn)生額外的效應(yīng)——山姆落地往往被視作板塊成熟的重要信號。
在昆明，能同時滿足“高消費力+強交通+大場地+強輻射”這些條件的，會展片區(qū)無疑排在頭一號。
從城市規(guī)劃角度看，昆明于2017年出臺了會展片區(qū)控詳規(guī)，后經(jīng)優(yōu)化調(diào)整，又被定位為昆明城市新中心的重要組成部分、面向南亞東南亞的國際會展之都核心區(qū)、總部經(jīng)濟集聚區(qū)、高品質(zhì)生態(tài)宜居區(qū)。在昆明市最新的“十五五”規(guī)劃展望中，會展與巫家壩CBD、官渡老城共同構(gòu)成“巫家壩—官渡中心城區(qū)城市新中心”。
在山姆的選址邏輯中，規(guī)劃定位固然重要，但更要看兌現(xiàn)，而這方面會展片區(qū)也走在了前面。
據(jù)統(tǒng)計，2015年至今會展片區(qū)已累計投入超200億元用于交通、教育、醫(yī)療等配套建設(shè)，地鐵5號線、2號線二期（在建）通達，片區(qū)路網(wǎng)日益完善；上師大官渡實驗學(xué)校、云大附會展學(xué)校、星耀龍馬小學(xué)、官一中等優(yōu)質(zhì)教育資源落地；王府井奧萊滇池小鎮(zhèn)、福�！と輩R天地等商業(yè)綜合體開業(yè)，三條萬科小篆街開街；福保海洪半島晉升滇池文旅新名片；官渡區(qū)康復(fù)醫(yī)院、婦幼保健院即將竣工投用。
會展片區(qū)頭號大盤——萬科公園城市
一年一個樣，會展片區(qū)進化速度遙遙領(lǐng)先，具有獨特“城市+生態(tài)+產(chǎn)業(yè)”復(fù)合型優(yōu)勢的完整城市單元，產(chǎn)生了強烈的人口吸附效應(yīng)，大量中心城區(qū)人口和改善人群遷移至此，根據(jù)2010年六普和2020年七普數(shù)據(jù)，會展片區(qū)所在的官渡、矣六、六甲三個臨滇池的街道辦，十年間人口從17.6萬猛增至52萬。
從2014年建成滇池國際會展中心后，會展片區(qū)用了10年時間，將一張白紙快速蛻變?yōu)槔ッ髯钚隆案叨顺墒焐顓^(qū)”。
大品牌的獨有嗅覺向來是商業(yè)的風(fēng)向標，更是城市進程的“探測儀”，嚴苛而獨到的擇址邏輯決定了：有山姆的片區(qū)，就像得到了一個權(quán)威認證，說明這里經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)活力十足，有足夠多收入可觀的消費群體。
因此山姆會員店不僅是超市，更是區(qū)域能級提升的標志，具體反映到房價上，有數(shù)據(jù)顯示，有了這筆巨大正面資產(chǎn)的背書，“姆區(qū)房”平均要比相同環(huán)線位置房價溢價12%—18%。
圍繞飛虎大道的一篇大文章
其實山姆最終選定會展片區(qū)，還有一個決定性因素——飛虎大道貫通。
去年12月30日，春城路（枧槽河至飛虎大道段）通車，貫穿巫家壩和會展板塊長達5.6公里的飛虎大道終于連接上春城路，城市新中軸的功能得以兌現(xiàn)。
緊接著1月22日，沃爾瑪（中國）投資有限公司與官渡區(qū)正式簽約，宣告山姆會員店落地會展片區(qū)。
明眼人都能看出，這肯定不是巧合。
早在2022年，官渡區(qū)就曾公開過會展片區(qū)山姆會員店的消息，但簽約卻晚了3年多，原因很簡單：其他所有條件都沒問題了，就等主干道飛虎大道開通。
山姆會員店位于飛虎大道與古滇大道交叉口，很顯然，沃爾瑪看中的不光是會展片區(qū)巨大的潛力，也著眼于兩條主干道可輻射全城，因此，在飛虎大道貫通同時，官渡區(qū)放出了消息，古滇大道的福保路－星耀路段預(yù)計今年底前可分段放行。
可以看出，為了引入重磅商業(yè)項目，官渡區(qū)做出了極大的努力，但要說這完全是為了山姆也不至于，事實正好相反：山姆會員店只是圍繞飛虎大道這篇大文章的一個亮點項目。
2023年，官渡區(qū)開始主導(dǎo)巫家壩開發(fā)，當(dāng)務(wù)之急的頭號項目就是打通飛虎大道，這條城市新中軸的重要性不難理解，它是激活巫家壩和會展兩大核心板塊的關(guān)鍵。
更進一步說，這條城市新中軸串聯(lián)起來的，是城市新中心“山海連城”的規(guī)劃圖景，也是驅(qū)動昆明南向發(fā)展的主引擎。
飛虎大道這篇大文章怎么做？一方面是路要盡快修通，另一方面配套的商業(yè)、公園等各類設(shè)施也要大力推動，二者同樣重要，需要同步推進。
從這個角度我們就能理解，為什么近期密集的利好幾乎都與飛虎大道有關(guān)：
首先是新海河帶狀公園重啟建設(shè)，據(jù)招標計劃，新海河綜合整治項目（一期）一、二標段設(shè)計施工總承包以及方案設(shè)計將于近期正式招標，項目總面積約2722畝，從上圖可見，帶狀公園與飛虎大道（巫家壩路）南段相伴，是飛虎大道不可缺少的景觀軸。
在飛虎大道北段，巫家壩首個新建城市公園已于2024年建成開放，運動中心投用，體育公園一期即將開建。
飛虎大道最南端的三個半島段也有新進展，蝦壩河新建橋梁2月14日建成對外開放，全長10公里的滇池綠道三個半島段全線貫通，為會展板塊新添了景觀地標和打卡地。
山姆會員店半徑3公里內(nèi)“姆區(qū)房”
商業(yè)配套方面，除了山姆落地，去年底盒馬也進駐了王府井奧萊小鎮(zhèn)，會展板塊大部分區(qū)域被納入盒馬的“3公里30分鐘送達”服務(wù)范圍，包括公園城市在內(nèi)的多個小區(qū)成為昆明僅有的“姆區(qū)房”+“盒區(qū)房”。
此外，會展板塊另一條南北向主干道昌宏路也有好消息，2月12日，廣昌立交橋開放通行，作為三環(huán)閉合工程的關(guān)鍵工程，廣昌立交橋北連巫家壩，南通會展板塊，可實現(xiàn)昌宏路與廣福路主線方向全程無信號燈快速通行，對于身處飛虎大道與昌宏路之間的公園城市，意味著出行便利度和效率雙重提升。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并非一朝一夕，短期內(nèi)多項利好集中釋放，恰好說明了官渡區(qū)圍繞飛虎大道所做的謀劃極具戰(zhàn)略遠見，而會展片區(qū)強勁的爆發(fā)趨勢也充分證明了戰(zhàn)略對路，基礎(chǔ)配套先行，推動會展走上良性發(fā)展的快車道。
飛虎大道貫通，重磅配套相繼落位，這才是城市新中軸該有的牌面。
一個關(guān)于未來的確定信號
很多謀劃往往要在事后才能看清，飛虎大道和山姆會員店如此，萬科在會展的提前布局也是如此。
過去10年，萬科一直擔(dān)綱會展片區(qū)開發(fā)的頭號主力，最初簽約的2016年，會展片區(qū)的開發(fā)僅限于三個半島，連片區(qū)的總體規(guī)劃都沒有明確，但萬科已看到了獨特的地緣優(yōu)勢，會展是昆明主城最后也是最大的臨滇池可開發(fā)區(qū)域，同時由于會展產(chǎn)業(yè)和生態(tài)稟賦，板塊蘊藏著極大潛力。
萬科在會展片區(qū)的野心也很大——打造一個超級社區(qū)，這就是滇池前灣都會區(qū)。
雖然這些年滇池前灣都會區(qū)開發(fā)了多個樓盤，但萬科這十年做的只有一件事：致力于在滇池邊打造一個面向未來，可以持續(xù)生長，并且由多角色參與共建的城市單元。
上海師范大學(xué)附屬官渡實驗學(xué)校
在萬科看來，這不是一個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，而是一個尊重公共空間、關(guān)注人與社會的關(guān)系、鏈接城市配套生長的區(qū)域。因此萬科把建配套和蓋房子當(dāng)成同等重要的事，硬件和軟件同步建設(shè)，從開發(fā)商轉(zhuǎn)身為片區(qū)運營商和核心共建者。
回頭來看，萬科這種身份轉(zhuǎn)換對于會展片區(qū)起到了至關(guān)重要的作用，不論是以上海師范大學(xué)附屬官渡實驗學(xué)校為龍頭的15年完整優(yōu)教體系，還是片區(qū)路網(wǎng)完善、社區(qū)商業(yè)、公共空間與社群構(gòu)建，滇池前灣都會區(qū)的人居理念得到了完美兌現(xiàn)。
萬科公園城市連接飛虎大道的381號路開通
從滇池前灣都會區(qū)的布局看，近期因山姆落地而爆火的萬科公園城市是關(guān)鍵一子，一方面，項目是片區(qū)的唯一超百萬方大盤，體量和人口規(guī)模決定了影響力，同時項目周邊飛虎大道、昌宏西路與古滇大道三條主干道交匯，數(shù)千畝公園綠地環(huán)繞，居住便利度與舒適度一流，因此項目一直穩(wěn)居南市熱盤行列，是萬科超級社區(qū)最有代表性的項目。
公園城市的官渡區(qū)八幼環(huán)湖校區(qū)實景
項目周邊有城市新中軸飛虎大道，起點高，發(fā)展?jié)摿τ斜Ｕ希行潞：訋罟珗@和五甲塘濕地公園，數(shù)千畝公園的生態(tài)環(huán)境難有對手，上師大附屬官渡實驗學(xué)校和官渡區(qū)八幼環(huán)湖校區(qū)組成15年優(yōu)質(zhì)公辦教育組合，小篆街和“More More生活靈感發(fā)生地”豐富了社區(qū)的商業(yè)形態(tài)和生活方式。
萬科公園城市的More More營地實景
六年拓荒，萬科幾乎憑一己之力造了一座大城，目前已有超過3000戶家庭陸續(xù)安家公園城市。
近期片區(qū)連續(xù)的利好落地，也意味著公園城市孤身前行的歷史結(jié)束了，可以預(yù)見的是，隨著山姆啟動建設(shè)和新海河帶狀公園重啟，隨著飛虎大道作為完整的城市新中軸呈現(xiàn)，關(guān)于會展片區(qū)未來的確定信號已無比清晰，公園城市的潛力將得到全面釋放。
歸納下來，公園城市之所以盡享新中軸兌現(xiàn)紅利，不僅因其地理位置，更因其開發(fā)邏輯與城市生長節(jié)律同頻共振，在約5.6公里的飛虎大道沿線，會展北片區(qū)雖然是后發(fā)，但萬科早早落位公園城市百萬方大盤，其戰(zhàn)略長線價值，將隨著“巫家壩—官渡中心城區(qū)城市新中心”日漸成熟而凸顯。
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