前些天，云南邦泰地產(chǎn)相關(guān)人士興奮地宣布了上個月的業(yè)績，昆明首個開賣的第四代住宅項目邦泰觀云賣了1.77億，如果不算工抵房集中備案的融創(chuàng)·人民路1979，邦泰觀云是事實上的上月銷冠樓盤，可見盡管市場上不乏爭議聲音，但第四代住宅的競爭力卻一點都不弱。

稍晚開賣的義承丹霞翠嶼同樣賣得不錯，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，項目開盤前三周就已成交1.6億，大有趕超邦泰觀云的勢頭。

義承丹霞翠嶼的超大陽臺（圖源：義承置業(yè)）

事實上這段時間不光是第四代住宅受熱捧，受益于昆明規(guī)劃設計技術(shù)新規(guī)，去年以來開發(fā)的三代和三代半住宅也有著亮眼的市場表現(xiàn)，比如萬科桂語東方、卓越滇池晴翠的新地塊等，推向市場后都賣得很好，桂語東方五一假期賣了1.09億，第一個地塊的貨包已經(jīng)都賣完了，滇池晴翠A3地塊首開去化率就達到41%。

無論是已經(jīng)上市銷售的兩個第四代住宅項目，還是比較暢銷的三代和三代半產(chǎn)品，最大的賣點都是實得面積占比高，上述項目對外宣傳的口徑都是零公攤甚至負公攤，接下來即將上市的其他第四代住宅和創(chuàng)新設計樓盤，超高得房率也都是最大優(yōu)勢。

萬科桂語東方是目前昆明市場上三代半創(chuàng)新住宅的代表

受新一代產(chǎn)品的沖擊，昆明市場上尚未清盤的老項目銷售難度增加，不得不進一步降價。但市場上受沖擊最大的其實并不是尚未賣完的老樓盤，而是2009年到2016年之間昆明集中開發(fā)的筒子樓（點式住宅）。

2009年，為了配合當時轟轟烈烈的城中村改造，昆明市頒布了《昆明建設項目規(guī)劃審批“二十不”規(guī)定》，規(guī)定了不得新規(guī)劃建設板式（建筑面寬超過35米）高層建筑（功能有特殊要求的建筑除外），于是市場上開始大量開發(fā)高層塔樓。直到2015年昆明修訂新版城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定后，板樓禁令才算逐步放開。

2009年到2016年之間開發(fā)的高層住宅塔樓，房齡其實不算長，最早的也才交付10來年，交付晚的到現(xiàn)在還不到10年，因為房齡比較新，市場存量規(guī)模又很大，一直是近些年昆明二手住宅的交易大頭，但在第四代住宅和其他創(chuàng)新樓盤的沖擊下，這一批筒子樓開始出現(xiàn)二手房掛牌量猛然增加、成交量反倒縮水的情況，進而價格也開始快速下跌。

以交房時間并不長的典型塔樓項目俊發(fā)盛唐城為例，如今盛唐城的二手房掛牌價基本都在每平米8000-9000元，有些房源甚至才7000出頭。據(jù)盛唐城一家中介說，有的房東最近已經(jīng)連續(xù)三次通知他們調(diào)低掛牌價，從最早到差不多1萬每平米，下降到了8000多。而且說如果誠心要買還可以再讓。

俊發(fā)盛唐城全部是超高塔樓住宅

和最近陸續(xù)上市的第四代和第三代創(chuàng)新住宅項目相比，10年前的筒子樓短板非常明顯，得房率完全被現(xiàn)在的產(chǎn)品吊打。包括盛唐城在內(nèi)的同時期的昆明超高塔樓項目，公攤基本在20%左右，一套建面100平米的住宅實得面積只有80平米左右，而現(xiàn)在的第四代以及三代及三代半創(chuàng)新項目，零公攤只是起步，負公攤也不稀奇，同樣建面100平米的戶型，實得面積最少也有100平米，相當于比10年前的筒子樓多了至少一間房。

除了公攤大，10年前的筒子樓還有南北不通透、采光通風比較差，樓太高后期維護難度大，很容易有黒衛(wèi)等缺點，這些缺點在第四代住宅出來前還不那么明顯，但當大量南北通透、高得房率的新項目涌向市場后，筒子樓的缺點被無限放大，房主潛藏已久的換房愿望被喚醒，于是競先掛牌賣房準備重新置業(yè)，導致昆明市場上的筒子樓住宅猛然增加，價格下跌，但這種快速貶值的勢頭又讓更多人擔心筒子樓被市場快速拋棄，進一步激發(fā)拋售愿望。

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