昆明二手房東的心又懸起來了

上周五，被稱為中國(guó)房地產(chǎn)歷史上“史詩(shī)級(jí)”的救市政策出臺(tái)了——首套房首付只要15%，商業(yè)貸款政策利率下限取消，公積金貸款利率下降。雖然商業(yè)貸款的具體利率還有待各地和金融機(jī)構(gòu)自行確定，但可以肯定的是，國(guó)內(nèi)購(gòu)買商品房的房貸政策將達(dá)到空前寬松的程度。

但隨之而來的一個(gè)問題是，上述房貸政策是不是二手房也可以享受？尤其是二手房的首付比例，是不是也能下降到15%？

由于央行對(duì)房貸政策的調(diào)整是上周五（5月17日）公布的，其中只有公積金貸款利率調(diào)整是從5月18日開始，而首付款比例和房貸利率，都需要各地和金融機(jī)構(gòu)另行確定。因?yàn)?月17日之后就是雙休日，所以各地具體如何執(zhí)行最快也要到本周才能有說法。

5月17日央行發(fā)布的三份房貸政策通知

按照慣例，房貸政策對(duì)一手房和二手房應(yīng)該一視同仁，央行上周下發(fā)的三個(gè)通知也沒有特別注明是否僅針對(duì)新房，只是說“對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于25%”。

從《通知》行文看，央行并未對(duì)新房和二手房做區(qū)別對(duì)待，所以按道理購(gòu)買二手房也應(yīng)該執(zhí)行和新房一樣的房貸政策，但考慮到此次政策調(diào)整的大背景，二手房貸款是不是也能按15%的比例首付，仍有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。

過去兩天，網(wǎng)絡(luò)上激增的購(gòu)房問題，就是詢問二手房是否執(zhí)行最新房貸政策，對(duì)此，各地房產(chǎn)中介給出的答案并不一致，有些說可以，有些說只面對(duì)新房。但房產(chǎn)中介的回復(fù)也都是基于經(jīng)驗(yàn)，并沒有多少依據(jù)。

此次房貸利率政策調(diào)整，主要原因是國(guó)內(nèi)新房庫(kù)存居高不下，房企紛紛債務(wù)爆雷，金融風(fēng)險(xiǎn)日益加劇，地方政府失去土地財(cái)政后債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，所以政策調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)是刺激城市居民買房，去化商品房庫(kù)存，緩解房企資金壓力，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，因此，新房才是政策希望發(fā)力的對(duì)象。

然而，如果房貸政策對(duì)新房和二手房一視同仁，由于二手房本身具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，又有即買即住沒有交付風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，按照新的房貸政策，二手房的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步放大，有可能進(jìn)一步擠壓新房的市場(chǎng)份額，使得新房去化難以達(dá)到政策預(yù)期效果。

以昆明為例，新房均價(jià)1.3萬(wàn)/平米，而二手房均價(jià)只要9000/平米，二手房的價(jià)格不到新房的70%，買同樣面積的住房，如果都執(zhí)行首套房15%的首付比例，以100平米住房為例，新房的首付要20萬(wàn)，二手房只要13.5萬(wàn)，后者優(yōu)勢(shì)明顯。

因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地的具體落地政策出臺(tái)后，二手房很可能無法按15%的最低首付比例貸款，倒是貸款利率應(yīng)該不會(huì)區(qū)別對(duì)待。

上周央行有關(guān)房貸首付比例調(diào)整的通知，也給各個(gè)城市靈活掌握房貸政策留下了足夠空間。在央行有關(guān)《調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》中，明確說“中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人貸款最低首付款比例下限”。

如果確實(shí)如此，原本市場(chǎng)份額越來越高的二手房，可能會(huì)受到一定影響，部分原計(jì)劃購(gòu)買二手房的剛需人群，或許會(huì)改變計(jì)劃購(gòu)買新房。

但這勢(shì)必會(huì)讓急于賣房的二手房東不得不考慮進(jìn)一步降低價(jià)格，以抵消有可能出現(xiàn)的房貸政策“歧視”，重新將購(gòu)房者拉回來。

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