觀點指數(shù) 近日，黃埔區(qū)蘿崗社區(qū)塘頭村舊村改造項目（黃埔區(qū)AG0113規(guī)劃管理單元）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整必要性及規(guī)劃方案征詢意見公示。

據(jù)了解，塘頭村為黃埔蘿崗片區(qū)城市更新的重點項目之一，今年初發(fā)布的《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021-2035 年）》中，塘頭村項目亦被列入其中。

2021年3月，塘頭村舊改項目舉行改造工作啟動暨首拆儀式，項目合作企業(yè)保利發(fā)展浮出水面。

彼時，保利發(fā)展簽約操刀、達成意向合作或提前介入的舊改項目超過10個，包括天河的冼村、新塘村新合公司、柯木塱村、漁沙坦村，海珠的紅衛(wèi)村、三滘村、東風村、黃埔的黃陂社區(qū)長安片區(qū)、大塱村、塘頭村、花都的三東村、南沙的亭角村、增城的中新村等。

在“防止大拆大建”的調(diào)整期，舊改經(jīng)歷了一段停滯時期，保利發(fā)展的城市更新業(yè)務也一度停滯。據(jù)了解，廣東保利城市更新事業(yè)部被解散，保利城市更新的公眾號更新也定格在了2022年6月。

本次塘頭村舊村改造項目規(guī)劃方案公示，意味著保利發(fā)展的舊改正逐步恢復推進。除該項目外，日前保利集團還簽約了廣州老機場區(qū)域，將與廣東機場集團、南航集團共同合作。

去年末，保利發(fā)展還在西安摘得未央?yún)^(qū)紅旗村城改項目的3宗商住用地。

觀點指數(shù)認為，在構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的行業(yè)趨勢和超大特大城市推進城中村改造的政策引導下，保利發(fā)展的舊改事業(yè)有重新抬頭的意味。

巨量儲備

城市更新重新提上日程，廣州、深圳、上海等改造經(jīng)驗豐富、歷史長遠的城市在新一輪行情中響應速度也更快。

廣州計劃在2035年之前推進267 個舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項目。

根據(jù)名單內(nèi)容，此前保利發(fā)展介入的大部分項目都在推進范圍內(nèi)，只有少數(shù)遠郊區(qū)域的項目可能停止改造。

這也意味著保利發(fā)展手上仍有不少潛在的城市更新項目儲備。其中，海珠紅衛(wèi)村、三滘村、花都三東村等項目改造土地面積或超過100公頃。

值得注意的是，部分項目將采取做地的改造模式，但保利發(fā)展似乎并不符合做地主體的條件。

在去年發(fā)布的《廣州市統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展工作方案》中，政府認定的市級做地主體包括越秀集團、廣州建筑、廣州地鐵、廣州交投、珠實集團、機場建投集團等全資國企，而各區(qū)可認定或組建一至兩家區(qū)屬全資國企開展做地工作。

意味著“政府認定的國有企業(yè)”覆蓋范圍是廣州市或市內(nèi)各區(qū)政府全資持有的企業(yè)。但重點城市更新片區(qū)亦可以通過“改儲結(jié)合、帶方案招商”模式的公開招商方式選擇做地主體。

目前為止，尚未看見市屬和區(qū)屬國企之外的企業(yè)在城市更新上有參與的情況。至于保利發(fā)展是繼續(xù)參與還是暫時退出，還需要進一步觀察。

盡管如此，保利發(fā)展在當下的廣州城市更新中依然有一定分量，原因在于此前參與的項目中已有不少轉(zhuǎn)化成了企業(yè)的土地儲備，也成為保利發(fā)展在廣州銷售的重要組成部分。

現(xiàn)貨告急

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，目前保利發(fā)展在售的由舊改轉(zhuǎn)化而來的項目共有3個，分別為新塘村新合公司轉(zhuǎn)化的保利天匯、大塱村轉(zhuǎn)化的保利羅蘭國際和黃陂社區(qū)長安片區(qū)轉(zhuǎn)化的保利翔龍?zhí)靺R。

另外，冼村舊改項目此前完成改造的部分地塊轉(zhuǎn)化成了保利天御，項目已售罄，而新的地塊即將進入征收階段，從拆除到重新完成開發(fā)，還需要較長時間。

值得注意的是，在售的項目保利天匯和保利羅蘭國際余貨均已所剩不多。

保利天匯共分5期開發(fā)，于2019年10月開放營銷中心，同年12月開盤，項目總建面近79萬平方米。目前，項目大部分產(chǎn)品已經(jīng)入市。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，保利天匯目前還有4棟高層有較多余貨，大部分為四房戶型，其他樓棟基本完成清盤。

這也意味著，保利天匯的住宅產(chǎn)品可能在今年即可銷售完畢。

保利羅蘭國際于2021年12月開盤，共有四期，前三期總建面約51萬平方米，四期建面近22萬平方米，目前四期最后一棟已入市。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，目前僅余一棟樓有較多剩余未網(wǎng)簽的單位，其他樓棟基本售罄。

此外，保利翔龍?zhí)靺R住宅部分規(guī)劃總建面約59萬平方米，總計約3100戶，目前完成網(wǎng)簽的單位超過1200個。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，保利翔龍?zhí)靺R近半年網(wǎng)簽約260套，由此估算每年的銷售將超過500套，剩余貨量或可供2-3年發(fā)展所需。

隨著冼村、塘頭村等舊改項目的加速推進，保利發(fā)展有望在近兩年繼續(xù)補充舊改大盤的土地儲備。

據(jù)悉，塘頭村項目規(guī)劃總建面近190萬平方米，從較早前公布的實施方案了解到，項目將規(guī)劃大量的居住用地和商住綜合用地。

而在此之前，保利發(fā)展則在廣州的招拍掛市場保持較高的積極性。

2023年至今，保利發(fā)展在廣州合計競得5宗涉宅地，包括海珠東方紅印刷廠地塊、荔灣東沙國際商貿(mào)港片區(qū)AF060610、AF060617、AF060712、AF060715、AF060720地塊等重要項目，總計容建面74萬平方米，總地價164億元。

據(jù)了解，2023年9月拿地的保利云境已經(jīng)入市，憑借一貫“卷”價格、“卷”戶型的“卷王”策略獲得較高的認籌量；同期拿地的燕語堂悅也已經(jīng)完成規(guī)劃公示。

值得注意的是，近期保利發(fā)展聯(lián)合貝殼在保利翔龍?zhí)靺R推出特價團購單位以提高去化效率。據(jù)觀點指數(shù)了解，活動兩天銷售超過50套。保利發(fā)展還將加大去化營銷力度，因此保持充足的土地儲備至關重要，這也是其舊改抬頭的原因之一。

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