在今年的政府工作報(bào)告中，五華區(qū)明確提出要繼續(xù)推進(jìn)棕樹營和潘家灣城中村改造，時(shí)隔一個(gè)月之后，棕樹營城改就有了新動(dòng)向——4月2日，昆明市五華區(qū)綠色城市更新改造有限責(zé)任公司發(fā)布棕樹營城中村改造項(xiàng)目A2地塊土地一級(jí)開發(fā)及整理前期合作伙伴招標(biāo)計(jì)劃。A2地塊原本計(jì)劃開發(fā)為保租房，但從目前情況看計(jì)劃有變，一環(huán)內(nèi)百畝地塊的含金量太高，做保租房有點(diǎn)可惜了。

樹營城改A2地塊土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)計(jì)劃

A2地塊南至大觀路、大觀幼兒園，北至云大醫(yī)院，東至西昌路，西至觀樾府小區(qū)（義承丹霞翠嶼），面積約103.76畝，地塊現(xiàn)狀主要為建工新村，東側(cè)是已拆除的春城小學(xué)舊址。

招標(biāo)計(jì)劃顯示，中標(biāo)人負(fù)責(zé)實(shí)施棕樹營城改A2地塊土地一級(jí)開發(fā)及整理范圍內(nèi)全部資金的籌措，包括但不限于土地報(bào)批等各項(xiàng)稅費(fèi)、土地征收補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、項(xiàng)目前期費(fèi)用、土地整理費(fèi)用、財(cái)務(wù)支出等費(fèi)用。合同估算價(jià)3.5億元，擬于4月正式招標(biāo)。

棕樹營城改經(jīng)歷極為坎坷，直到去年義承拿下最后數(shù)畝整合用地后，推出丹霞翠嶼第四代住宅，才總算是進(jìn)入了二級(jí)開發(fā)階段，不過丹霞翠嶼的A1地塊僅占地37.8畝，而整個(gè)棕樹營城改規(guī)劃面積約261畝，重頭戲還在后面。

2023年7月公布的棕樹營城改以及篆新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊地塊控規(guī)修改方案

對(duì)于A2地塊，五華區(qū)官方2023年5月曾披露，擬由建投城鄉(xiāng)投公司牽頭，開發(fā)為保租房項(xiàng)目，緊接著7月份，最新版的棕樹營城改控規(guī)修改公布，但此次修改僅涉及棕樹營城改南部地塊，并將大觀路以南的篆新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊地塊納入控規(guī)修改。

在最新的棕樹營城改規(guī)劃中，A2地塊分為兩部分，丹霞翠嶼東側(cè)約60畝商住混合用地容積率調(diào)整為3.1，住宅占比保持不變依舊為78%，并專門標(biāo)注地塊用于建設(shè)公共租賃住房，看來是坐實(shí)了保租房用地的用途。

對(duì)于一環(huán)內(nèi)黃金地塊拿來開發(fā)保租房，外界也有不同看法，但鑒于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)形勢(shì)，棕樹營城改推進(jìn)艱難的背景下，也算是不得已的選擇。

不過現(xiàn)在情況不太一樣了，一是房地產(chǎn)有了復(fù)蘇的勢(shì)頭，尤其是改善市場(chǎng)更為明顯，多家市場(chǎng)化的開發(fā)商都看好昆明改善需求，再加上昆明優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)較為充裕，最近連續(xù)多場(chǎng)土拍出現(xiàn)久違的溢價(jià)成交，信號(hào)越來越清晰。

另一方面，以第四代住宅和眾多零公攤項(xiàng)目為代表，“好房子”從政策風(fēng)向和市場(chǎng)表現(xiàn)都顯露出極佳的勢(shì)頭，進(jìn)一步催化激活換房需求。位于一環(huán)核心地段的棕樹營城改項(xiàng)目，再延續(xù)保租房的計(jì)劃，就有些不合時(shí)宜甚至是浪費(fèi)了。

丹霞翠嶼打響棕樹營城改頭炮

而打響棕樹營城改頭炮的丹霞翠嶼，身披昆明主城首個(gè)第四代住宅的光環(huán)，項(xiàng)目公開亮相后勢(shì)頭很不錯(cuò)，接下來如果重回城改項(xiàng)目一二級(jí)聯(lián)動(dòng)滾動(dòng)開發(fā)的路數(shù)，應(yīng)該不會(huì)讓人意外。

一旦項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)投資人落實(shí)，也不排除棕樹營城改再度調(diào)規(guī)的可能，畢竟A2地塊目前仍是商住混合用地，數(shù)萬平米商業(yè)的去化壓力，以及多半會(huì)加入的學(xué)校配建要求，開發(fā)資金壓力不小，難得市場(chǎng)回暖，開發(fā)商逐步恢復(fù)拿地意愿，能放寬減壓的，就盡量去做吧。

棕樹營改造拖延多年只能“見子打子”，商業(yè)面積急劇縮水

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