谷底一年 | 保利冠軍荊途

與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著鐘聲的敲響，時(shí)間終于來(lái)到2024年。

7年前，保利發(fā)展上一任掌門(mén)人宋廣菊提出“重回前三”的目標(biāo)，然而直到其退任，該目標(biāo)仍未實(shí)現(xiàn)。

2021年，劉平接過(guò)董事長(zhǎng)位置，同時(shí)把“鐵娘子”的遺憾一并給接過(guò)來(lái)，并于2022年4月更進(jìn)一步提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)。

目標(biāo)的轉(zhuǎn)變體現(xiàn)出劉平這位新任董事長(zhǎng)的想法，最終結(jié)果也顯示，2022年保利發(fā)展就沖到第二的位置，首先實(shí)現(xiàn)了“進(jìn)三”的目標(biāo)。

2023年，“爭(zhēng)一”成功，順利摘下房企銷(xiāo)售桂冠。

保利發(fā)展的頭銜，自此由“最大央企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”升級(jí)為“最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”。

不過(guò)，輝煌的背后也存在著困難。加上常駐前三的恒大、碧桂園因暴雷掉隊(duì)，因此也有聲音表示，保利這次屬于是“躺贏”。

可以說(shuō)，保利發(fā)展“爭(zhēng)一”的路途上布滿荊棘，只能盡力揮舞手中的劍去開(kāi)辟道路。

成色

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”顯示，2023年前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額40149億元，銷(xiāo)售規(guī)模同比下降20%，但頭部企業(yè)業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定。

其中，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)權(quán)益金額3057億元，排名第一，業(yè)績(jī)與2022年相比僅下降0.4%，表現(xiàn)優(yōu)于大多數(shù)同行。

曾經(jīng)的“恒碧萬(wàn)融”，恒大墜入谷底，碧桂園權(quán)益銷(xiāo)售同比下跌51.8%，融創(chuàng)中國(guó)跌50.7%至481.2億元，排名降至第十八。萬(wàn)科雖仍在前三行列，但業(yè)績(jī)跌幅同樣較大，近10%。

市場(chǎng)上雖然有“躺贏”的聲音，但對(duì)銷(xiāo)冠一事早有預(yù)料，因?yàn)樽?022年8月份開(kāi)始，保利發(fā)展已連續(xù)16個(gè)月霸榜銷(xiāo)量第一。

2023上半年，保利發(fā)展房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入約1255.28億元，占總營(yíng)收比例91.61%，較2022同期的1001.54億增長(zhǎng)約25.33%。期內(nèi)銷(xiāo)售簽約面積達(dá)1383.09萬(wàn)平方米，同比上升5.8%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約金額2368.21億元，同比上升12.7%，市場(chǎng)占有率提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至3.8%。

重點(diǎn)布局的38個(gè)核心城市的銷(xiāo)售金額占比為87%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額超百億城市達(dá)到6個(gè)，累計(jì)銷(xiāo)售金額1123億元，同比增長(zhǎng)21%。其中，長(zhǎng)三角區(qū)域銷(xiāo)售金額777億元，占簽約銷(xiāo)售金額比例約32.81%；粵港澳大灣區(qū)銷(xiāo)售金額570億，占比約24.07%。

其中上海項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)尤為突出，年內(nèi)出現(xiàn)多個(gè)紅盤(pán)，且首開(kāi)都順利實(shí)現(xiàn)了清盤(pán)。

2023年3月，上海楊浦天字系3.0作品保利越秀·和樾天匯首開(kāi)，340套房源收獲1074組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)316%；4月，上海內(nèi)環(huán)濱江紅盤(pán)保利建工海玥天匯首開(kāi)，183套房源歷時(shí)3.5小時(shí)便售罄；12月，位于外環(huán)邊上的保利和頌開(kāi)盤(pán)后，房源改為搖號(hào)確定認(rèn)購(gòu)者，惹得中海浣花里項(xiàng)目緊急開(kāi)盤(pán)來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)“蹭熱度”。

上海之外，佛山保利天匯全年攬金超30億，奪下南海銷(xiāo)冠；南京保利燕璟和頌攬金同樣超30億；重慶保利拾光年、閱江臺(tái)、和光塵樾等項(xiàng)目連續(xù)多月銷(xiāo)售超1億……

從省份來(lái)看，創(chuàng)收最多的五個(gè)省份是廣東、浙江、上海、河南、山東，2023年上半年?duì)I收分別達(dá)370.21、209.74、96.10、70.11、67.32億元，占主營(yíng)收入比例27.12%、15.36%、7.04%、5.14%、4.93%，比例合計(jì)近60%。

銷(xiāo)售提速之下，截至2023年上半年末，保利存貨規(guī)模較期初減少了2.6%至8546.33億，其中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品規(guī)模相較于期初減少了25.83%至1241.04億元，期內(nèi)完成交付11.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)43%。

土地儲(chǔ)備方面，雖然大多數(shù)房企受困于市場(chǎng)下行與銷(xiāo)售疲軟，秉持著少拿地甚至不拿地的做法，但保利依然按照自己的節(jié)奏進(jìn)行擴(kuò)儲(chǔ)，拿地銷(xiāo)售比維持在30%左右。

1-12月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積2386.12萬(wàn)平方米，同比減少13.17%；實(shí)現(xiàn)簽約金額4222.37億元，同比減少7.67%；2023全年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)103個(gè)，權(quán)益拿地金額達(dá)到1359億元，其中在6月以及12月拿地項(xiàng)目最多，分別達(dá)23個(gè)、20個(gè)。

從局域分布來(lái)看，該公司在一線與新一線城市落子71個(gè)項(xiàng)目，占比近70%；拿地最多的城市是廣州，為10個(gè)項(xiàng)目，其次成都8個(gè)項(xiàng)目，而在北京上海均落子5個(gè)項(xiàng)目。

僅12月，保利就在廣州、佛山、東莞、南京、西安等地均有落子。其中在廣州分別以82.8億拿下荔灣東沙片區(qū)地塊、39.87億落子黃埔圖書(shū)館北側(cè)地塊、5.67億競(jìng)得花都新花街居住地。

銷(xiāo)售表現(xiàn)反映到財(cái)報(bào)上，2023年前三個(gè)季度，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入為1925.06億元，同比增長(zhǎng)23.10%。三個(gè)季度業(yè)績(jī)均同比提升，特別是Q2業(yè)績(jī)，漲幅達(dá)25.70%。

荊棘

2019-2022年，保利發(fā)展分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2359.81億元、2432.08億元、2850.24億元、2811.08億元，整體營(yíng)收情況穩(wěn)中有升，年復(fù)合增長(zhǎng)率約6%。

然而，同期凈利潤(rùn)分別為375.54億元、400.48億元、371.89億元、270.11億元，于2021年出現(xiàn)增收不增利現(xiàn)象，2022年更是錄得同比下降27.37%。

這是公司不得不面對(duì)的難題，也是一條纏繞在王冠上的荊棘。

2022年4月召開(kāi)的2021年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，劉平曾表示，“進(jìn)三爭(zhēng)一”不能簡(jiǎn)單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過(guò)硬的第一，“我們目標(biāo)要做到一流的核心競(jìng)爭(zhēng)力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力”。

如此來(lái)看，保利發(fā)展或許尚未真正實(shí)現(xiàn)“爭(zhēng)一”目標(biāo)。

以“規(guī)模為王”的舊體系里，銷(xiāo)售是當(dāng)之無(wú)愧的第一。然而從財(cái)報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，保利主要收入來(lái)源較為單一，過(guò)于依賴(lài)住宅出售。

2023上半年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占保利總營(yíng)收比重約91.64%，這或許與其聚焦核心城市和商品住宅的戰(zhàn)略有關(guān)。

期內(nèi)，保利在38個(gè)核心城市拓展總地價(jià)和拓展面積占比分別為99%和95%，較2022年同期提升9個(gè)百分點(diǎn)和21個(gè)百分點(diǎn)，拓展貨值中住宅業(yè)態(tài)占比95%。

把雞蛋放在同一個(gè)籃子里是有風(fēng)險(xiǎn)的，在這個(gè)行業(yè)下行期，保利發(fā)展深刻理解了這一點(diǎn)。

自2020年，保利發(fā)展毛利率逐年下降，2021年更是同比下降5.79%，也是這一年開(kāi)始增收不增利，而營(yíng)收也在2022年出現(xiàn)下滑。

保利給出的原因是前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

至2023上半年，由于結(jié)轉(zhuǎn)提升，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)12.65%增長(zhǎng)，但毛利率仍同比下降4.26%至21.29%。

除了受環(huán)境影響外，毛利率下跌或許與降價(jià)促銷(xiāo)有關(guān)。

2022年8月，長(zhǎng)豐保利和悅廬鳴項(xiàng)目降價(jià)近7折被投訴；同月，武漢保利庭瑞閱江臺(tái)現(xiàn)房項(xiàng)目降價(jià)5800元/平方米出售，最終同樣被叫停。

2023年11月，成都保利中糧湖光錦云項(xiàng)目因降價(jià)幅度過(guò)大被暫停網(wǎng)簽，該項(xiàng)目取證時(shí)的價(jià)格為1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米，對(duì)外售價(jià)僅9000元/平方米；同月，佛山保利御江南被傳降至五六千元每平方米，總價(jià)僅56萬(wàn)元，不過(guò)官方已辟謠了這一消息……

可以說(shuō)，保利發(fā)展為去庫(kù)存費(fèi)盡了心思，不惜以價(jià)換量。

2023上半年，保利開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)模減少了25.83%，伴隨而來(lái)的后果則是利潤(rùn)下降。在第三季度，營(yíng)收同比增長(zhǎng)21.63%，歸母凈利潤(rùn)同比下降52.84%。

行業(yè)下行期內(nèi)避免毛利率下降的辦法之一是多元化發(fā)展，自萬(wàn)科于2012年提出“白銀時(shí)代”的說(shuō)法后，房企轉(zhuǎn)型多元化的趨勢(shì)愈加明顯。

保利發(fā)展是最早發(fā)展多元業(yè)務(wù)的房企之一，在1996年成立了保利物業(yè)，隨后是保利商業(yè)；2018年，保利地產(chǎn)為“去地產(chǎn)化”宣布改名保利發(fā)展控股，同時(shí)升級(jí)了公司“一主兩翼”戰(zhàn)略內(nèi)涵；2022年7月，保利發(fā)展整合商業(yè)、酒店、旅游三大業(yè)務(wù)板塊，成立保利商旅……

但保利多元化業(yè)務(wù)進(jìn)程較為緩慢，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利轉(zhuǎn)變，或形成行業(yè)領(lǐng)先地位。2020-2023上半年，非房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占營(yíng)收比重分別為6.88%、8.48%、8.70%、8.36%，均不到10%。

2023上半年，保利資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)收入同比增長(zhǎng)22%至約22億元。其中，酒店板塊平均入住率已恢復(fù)至2019年水平，平均房?jī)r(jià)較2019年上升16%，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)53%；展館出租面積提升超2.5倍，新客比例提升超30%，營(yíng)收同比上升45%。

多元化戰(zhàn)略下最成功的板塊是保利物業(yè)，近年來(lái)也在持續(xù)推進(jìn)“大物業(yè)”戰(zhàn)略布局。

截至2023年6月末，保利物業(yè)合同管理面積8.42億平方米，同比增長(zhǎng)15.2%，其中38.3%來(lái)自保利發(fā)展；在管面積6.50億平方米，同比增長(zhǎng)24.3%，第三方在管面積達(dá)到4.12億平方米，占比達(dá)63.3%。

保利商旅方面，成立之時(shí)在全國(guó)運(yùn)營(yíng)管理65個(gè)購(gòu)物中心、超60家酒店、近30個(gè)旅游項(xiàng)目，購(gòu)物中心及酒店管理規(guī)模超過(guò)700萬(wàn)平方米，旅游項(xiàng)目在管面積超過(guò)800萬(wàn)平方米。

同年年底，萬(wàn)科累計(jì)已開(kāi)業(yè)242個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積1227.7萬(wàn)平方米。

相比之下，兩者商業(yè)規(guī)模存在不小差距，不過(guò)保利的商業(yè)擴(kuò)張腳步似乎正在加快。

2023年6月30日，作為保利布局浙江的首個(gè)時(shí)光系商業(yè)體，杭州保利時(shí)光里開(kāi)街啟幕；12月22日，位于佛山南海千燈湖核心商圈的保利天際薈正式亮相；此外，廣州黃埔保利魚(yú)珠時(shí)光于12月30日開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目是保利商旅首個(gè)標(biāo)桿街區(qū)項(xiàng)目。

住房租賃方面，截止到2023上半年，保利公寓開(kāi)業(yè)規(guī)模超1.2萬(wàn)間，管理規(guī)模4.5萬(wàn)間；遠(yuǎn)低于萬(wàn)科泊寓超17萬(wàn)間的開(kāi)業(yè)規(guī)模、21萬(wàn)間的管理規(guī)模。

除了多元化發(fā)展緩慢外，保利發(fā)展還存在著新開(kāi)工面積減少的隱憂，從2021年的5155萬(wàn)平米腰斬至2022年的2375萬(wàn)平米，2023前三季度繼續(xù)同比減少38.7%至1070萬(wàn)平方米。

新開(kāi)工面積大幅下降可能會(huì)影響到未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及銷(xiāo)售，或?qū)⒊蔀楸＠�保持第一的不利因素�?/p>

向上

谷底一年，保利發(fā)展雖然走到了同行前面，但前方還有向上的路要走。需要不斷斬?cái)嗲G棘，并保持頭上那頂王冠不會(huì)掉到地上。

作為房企中的優(yōu)等生，保利發(fā)展在三道紅線上的表現(xiàn)一直維持在綠檔水平。截止到2023年三季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為76.76%，較上年度末下降1.35個(gè)百分點(diǎn)；剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率則下降3.3%至66.3%；凈負(fù)債率約61.60%。

期末貨幣資金1426.72億元，較上年末減少338.65億元；有息負(fù)債規(guī)模約3485.81億元，短期有息負(fù)債約687.40億，占有息負(fù)債比重19.72%，貨幣資金足以覆蓋短期債務(wù)，近期無(wú)太大債務(wù)壓力。

另外，保利2022年12月發(fā)布了125億定增計(jì)劃，并于2023年6月獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)注冊(cè)。若增發(fā)計(jì)劃成功實(shí)施，可以釋放一定的增量債務(wù)空間。

三季度業(yè)績(jī)會(huì)上，保利發(fā)展公司管理層表示，定增計(jì)劃仍在批文的有效期內(nèi)，相關(guān)工作正在積極推進(jìn)，后期視市場(chǎng)情況擇機(jī)啟動(dòng)。同時(shí)，截止期末公司貨幣資金余額超1400億，能確保所有項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)運(yùn)作。

除125億定增計(jì)劃獲批之外，保利發(fā)展在融資端不斷拓寬低成本渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年該公司完成發(fā)行50億短期融資券、30億公司債、9.41億首期資產(chǎn)支持證券。

而且，保利發(fā)展能夠以領(lǐng)先于同行的成本獲取融資，并且呈現(xiàn)逐年降低的趨勢(shì)。2019年-2023上半年，保利發(fā)展綜合融資成本分別為4.95%、4.77%、4.46%、3.92%、3.73%。

資金充沛之下，保利發(fā)展于2023年12月份啟動(dòng)10-20億元股份回購(gòu)計(jì)劃，并于12月13日斥資1.01億回購(gòu)首單997萬(wàn)股，又于2024年1月2日耗資2.52億回購(gòu)2518.66萬(wàn)股。

另一邊，保利集團(tuán)同步啟動(dòng)2.5-5億增持計(jì)劃，并于12月14日以2104萬(wàn)自有資金增持保利發(fā)展211萬(wàn)股。

保利管理層認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，存在不少收并購(gòu)機(jī)會(huì)，公司也在積極尋求項(xiàng)目層面收并購(gòu)機(jī)會(huì)。收并購(gòu)能快速擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)也是發(fā)展多元化業(yè)務(wù)最好的方式之一。

根據(jù)2023半年報(bào)披露，保利發(fā)展合同負(fù)債4417.69億元，其中預(yù)收房款4385.65億元，較期初增長(zhǎng)近300億。當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入為1723.31億元，僅占預(yù)收房款的39.29%，后續(xù)待結(jié)算收入儲(chǔ)備充足。

銷(xiāo)售回款率作為衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)，保利發(fā)展回款率連續(xù)4年保持在93%以上的高水平。

截止2023年第三季度，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款3334億元，回籠率達(dá)到99%。由于銷(xiāo)售回籠增加，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)68.24億元，2021同期為-298.57億元。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。

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