“不同時(shí)代對(duì)高質(zhì)量好房子的定義會(huì)不斷變化，這與時(shí)代的科技發(fā)展息息相關(guān)，建筑跟科技亦密不可分�！�
去年12月12日，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)、總建筑師徐全勝在一場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)會(huì)議上如是說(shuō)。
確實(shí)關(guān)于“好房子”該如何定義的問(wèn)題，自有房地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)就一直在反復(fù)討論，也從來(lái)就沒(méi)有一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)。
過(guò)去普遍認(rèn)為，所謂的好房子需要有一些指標(biāo)來(lái)衡量，宏觀的外部指標(biāo)比如城市能級(jí)、地段、配套等，微觀的內(nèi)部指標(biāo)如面積、容積率、梯戶比、外立面等。
那么在后疫情時(shí)代，尤其在經(jīng)歷了2023年樓市至暗之年洗禮后，我們又該如何對(duì)“好房子”做定義呢？
2023品質(zhì)好房指標(biāo)之一：兌現(xiàn)力
2023年后，評(píng)判房子能否稱得上“好房子”，首先要看的就是兌現(xiàn)力。
為什么這么說(shuō)？
因?yàn)樽院愦�、碧桂園等龍頭房企相繼爆雷后，國(guó)內(nèi)有太多的開(kāi)發(fā)商倒下，包括昆明本土龍頭房企俊發(fā)也已經(jīng)風(fēng)光不再。
這些資金出問(wèn)題的房企，旗下樓盤要么停工爛尾，要么也只能做到勉強(qiáng)交付。
而勉強(qiáng)交付的房子，品質(zhì)縮水就時(shí)有發(fā)生。比如佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)某爛尾地塊雖然實(shí)現(xiàn)復(fù)工，但從精裝變成了毛坯。
所以說(shuō)，兌現(xiàn)力在2023年顯得尤為關(guān)鍵，畢竟再好的房子如果不能保質(zhì)保量?jī)冬F(xiàn)，品質(zhì)也就無(wú)從談起。而且這個(gè)兌現(xiàn)不只是房子本身的兌現(xiàn)，還包括開(kāi)發(fā)商承諾代建的學(xué)校、商業(yè)等一些外部配套的兌現(xiàn)。
當(dāng)然，潮水退去后固然有大量房企原形畢露，但也還有少數(shù)房企依舊屹立鰲頭。
當(dāng)我們回看2023年昆明樓市，這批在樓市下行環(huán)境中“逆行”的房企，以及它們保質(zhì)保量甚至提前兌現(xiàn)的“優(yōu)等生”樓盤，就是當(dāng)今“品質(zhì)好房”的最佳樣板。
比如大華集團(tuán)，在昆所有樓盤都實(shí)現(xiàn)提前交房，旗下項(xiàng)目尤其以翠湖映和錦繡麓城表現(xiàn)非常亮眼。
大華翠湖映從開(kāi)盤到全面封頂只用時(shí)3個(gè)月，項(xiàng)目的會(huì)所、實(shí)景示范區(qū)和實(shí)體樣板間也已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)。
大華翠湖映近況實(shí)拍
大華錦繡麓城牽頭引進(jìn)并代建了盤龍小學(xué)龍宸校區(qū)，該校區(qū)去年9月已經(jīng)開(kāi)學(xué)，為業(yè)主落實(shí)了優(yōu)質(zhì)的教育資源。
盤龍小學(xué)龍宸校區(qū)已經(jīng)開(kāi)學(xué)
又比如北大資源頤和1898，在去年底完成了三批次共2200套交付，到今年初已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，迎來(lái)一波銷售高峰。
北大資源頤和1898已是現(xiàn)房
再比如綠城的鳳起蘭庭和柳岸曉風(fēng)，鳳起蘭庭率先兌現(xiàn)的泳池實(shí)景展示區(qū)，已經(jīng)充分展示樓盤的形象和品質(zhì)。
鳳起蘭庭泳池實(shí)拍
綠城柳岸曉風(fēng)則提前400多天就兌現(xiàn)了包括入院大堂、中庭園景、建筑立面、架空層泛會(huì)所、樣板間再到地庫(kù)、地下光廳在內(nèi)的公共區(qū)域。
柳岸曉風(fēng)地下車庫(kù)已實(shí)景兌現(xiàn)
當(dāng)然，2023年昆明樓市穩(wěn)健兌現(xiàn)的樓盤還有不少，限于篇幅不一一列舉。
總之這批兌現(xiàn)力出色的項(xiàng)目，各自也都收獲了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。它們不僅是2023年的“逆行者”，也稱得上現(xiàn)階段昆明樓市的排面了。
2023品質(zhì)好房指標(biāo)之二：外部資源
2023年，昆明新房?jī)r(jià)格乍看跌幅并不大，依舊徘徊在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)之間。
但實(shí)際上昆明不同區(qū)域之間出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的價(jià)格分化，過(guò)去許多房?jī)r(jià)虛高的板塊，都在這一年被打回原形。
最典型的片區(qū)莫過(guò)于巫家壩，高光時(shí)期均價(jià)一度要飆上2萬(wàn)，如今均價(jià)只徘徊在1.5萬(wàn)。
在經(jīng)歷了疫情和樓市陣痛的教育后，購(gòu)房者已經(jīng)變得更加理性，現(xiàn)在大家已經(jīng)不太關(guān)心規(guī)劃里有什么，而只想看見(jiàn)眼下有什么。
因此在2023年后，對(duì)于房子這種高度資產(chǎn)化的商品來(lái)說(shuō)，要想稱得上“好房子”，保值能力是必須衡量的因素，而房產(chǎn)的保值能力很大程度是由外部資源的價(jià)值來(lái)決定的。
回看2023年一些售價(jià)穩(wěn)定、業(yè)績(jī)出色的樓盤，也基本都是站位在成熟板塊或者發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的板塊，將自身價(jià)值錨定于外部資源價(jià)值的樓盤。
比如萬(wàn)科會(huì)展雙子：公園城市和500里，兩個(gè)項(xiàng)目都位列2023年昆明樓盤銷售榜前十。
萬(wàn)科500里實(shí)景
會(huì)展片區(qū)自2015年滇池會(huì)展中心落成后，讓片區(qū)擁有了城市級(jí)配套和核心發(fā)展“引擎”。
后續(xù)幾年里會(huì)展片區(qū)也是高開(kāi)高走，地鐵、學(xué)校、商業(yè)等配套不斷完善，道路、綠化不斷翻新，每年都在呈現(xiàn)新的面貌。
因此站位會(huì)展片區(qū)的樓盤，2023年基本都有不錯(cuò)的表現(xiàn)，比如萬(wàn)科會(huì)展雙子、山海灣8號(hào)以及前面提到的頤和1898等等。
萬(wàn)科從進(jìn)駐會(huì)展片區(qū)以來(lái)已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)發(fā)6子，今年兩次出手拿地，也都是為了500里和公園城市補(bǔ)倉(cāng)，重倉(cāng)會(huì)展片區(qū)體現(xiàn)出萬(wàn)科洞悉城市發(fā)展脈絡(luò)的擇址觀。
萬(wàn)科公園城市公區(qū)已實(shí)景兌現(xiàn)
又比如保利天珺，保利發(fā)展久不出手，一出手就是王炸。在與安居集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的老國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目上，掏出了自己的TOP系——天字系。
去年11月19日，保利天珺首開(kāi)勁銷4個(gè)億，均價(jià)約1.8萬(wàn)/平米。
以現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，一個(gè)拿地沒(méi)多久又還是期房的樓盤，能以這個(gè)價(jià)格拿下這種成績(jī)，背后既是昆明人對(duì)保利發(fā)展金字招牌的認(rèn)可，也是對(duì)老國(guó)貿(mào)中心這塊土地價(jià)值的認(rèn)可。
而保利天珺的外部資源其實(shí)就不用多說(shuō)了，各方面配套都是頂尖的，昆明次中心板塊能夠釋放出這么一塊土地就已經(jīng)難能可貴。
保利天珺效果圖
同樣是今年拿地進(jìn)場(chǎng)的滇池瀾庭，既有地鐵加持，又是臨滇板塊，更關(guān)鍵的是還落位在鮮花經(jīng)濟(jì)欣欣向榮的斗南花市旁邊，受到片區(qū)從業(yè)者的熱捧。
海榮滇池瀾庭效果圖
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在去年首開(kāi)的9月分成交64套，合計(jì)約7626平米，成交金額約8429萬(wàn)元。無(wú)論是關(guān)注度、到訪客戶量還是成交量，滇池瀾庭都是區(qū)域佼佼者。
2023品質(zhì)好房指標(biāo)之三：內(nèi)部居住舒適度
2023年昆明新房?jī)r(jià)格跌幅不大，但二手房?jī)r(jià)格跌幅較大，大概有20%。
具體例子如北市區(qū)金星、金實(shí)等的老小區(qū)，2019年二手房掛牌均價(jià)站上1.3萬(wàn)是再尋常不過(guò)的，但2023年這些小區(qū)二手房?jī)r(jià)都有一定下滑，目前均價(jià)普遍在1萬(wàn)出頭，部分房東急售的9千甚至還能談。
如果單看外部資源，金星、金實(shí)等小區(qū)肯定是不差的，1公里步行范圍內(nèi)地鐵、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校，該有的配套全都有，而且都是頂級(jí)的資源。
那為什么這些小區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)越來(lái)越難繃的趨勢(shì)呢？
根本原因就是小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品、物業(yè)都已經(jīng)跟不上時(shí)代，換言之居住舒適度不太行了。
像金實(shí)小區(qū)，最大的問(wèn)題就是車位不足，同時(shí)戶型設(shè)計(jì)比較落后，普遍存在暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，房屋的通透性和采光也不好。
所以2023年我們?cè)賮?lái)討論什么是好房子，居住舒適度也是一個(gè)非常重要的指標(biāo)。
回看2023年昆明樓市，雖然行情慘淡，但在居住產(chǎn)品迭代升級(jí)方面還是實(shí)現(xiàn)了一些突破。一批產(chǎn)品力出色，物業(yè)服務(wù)口碑過(guò)硬的小區(qū)，逐漸嶄露頭角。
比如翠湖映，成為了昆明首個(gè)整篇均價(jià)突破3萬(wàn)/平米的樓盤，其樓王285平米戶型的裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到驚人的1.3萬(wàn)/平米，捅破了昆明豪宅天花板，產(chǎn)品力直逼一線城市豪宅。
大華翠湖映樓王285平米實(shí)體樣板間
又比如金地都會(huì)風(fēng)華，目前在售的D3地塊均為2T4戶，規(guī)劃了大面積中庭和高規(guī)格小區(qū)大門、入戶大廳，出色產(chǎn)的產(chǎn)品力在筒子樓橫行、老小區(qū)遍地的西市區(qū)顯得尤為耀眼。
現(xiàn)階段昆明剛需剛改市場(chǎng)的戶型設(shè)計(jì)只能用千篇一律來(lái)形容，所以金地都會(huì)風(fēng)華這套143平米的L型陽(yáng)臺(tái)端戶，很輕易就脫穎而出。
金地都會(huì)風(fēng)華143平米戶型圖
再比如綠城雙子，鳳起蘭庭和柳岸曉風(fēng)。綠城的產(chǎn)品力就不用多說(shuō)了，對(duì)于品質(zhì)有著近乎于偏執(zhí)的打磨。
而綠城的房子往往能在二手房市場(chǎng)擁有更強(qiáng)保值能力，關(guān)鍵就在于綠城的物業(yè)太強(qiáng)了。
無(wú)論是建筑的維修保養(yǎng)、綠化的修整、外立面的清潔、安防等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，還是獨(dú)居老人照料、快遞到家、寵物托管等人性化服務(wù)，綠城都做得很到位。
只不過(guò)綠城進(jìn)入昆明時(shí)間還短，目前交房樓盤只有綠城誠(chéng)園一個(gè)，所以大部分購(gòu)房者對(duì)于綠城物業(yè)不甚了解，但買過(guò)綠城誠(chéng)園的人相信心中有數(shù)。
綠城的物業(yè)一直很有口碑（圖中為綠城誠(chéng)園的物業(yè)人員在為業(yè)主提供服務(wù)）
總而言之，在經(jīng)歷了2023年后，人們對(duì)居住品質(zhì)的要求，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的定義，都發(fā)生了不少的變化。
如果說(shuō)過(guò)去十年昆明住房發(fā)展是從“有沒(méi)有”到“好不好”的過(guò)渡，那么2023年后，大家對(duì)房子的要求就是不僅要好，而且要穩(wěn)。
雖然2023年行業(yè)并不景氣，但值得慶幸的是，昆明樓市還有諸如萬(wàn)科、大華、綠城、保利發(fā)展、金地商置、海榮等企業(yè)存在。這些堅(jiān)守的“逆行者”們，還在不斷用自己的產(chǎn)品和行動(dòng)書(shū)寫(xiě)著品質(zhì)生活該有的樣子。
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