昨日，克爾瑞公布了2023年昆明房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售榜，華發(fā)書(shū)香云海有驚無(wú)險(xiǎn)地蟬聯(lián)年度銷(xiāo)冠；臨近收官的萬(wàn)科城后程發(fā)力，奪得亞軍；最后一個(gè)月銷(xiāo)售放緩的筑友雙河灣，僅落后萬(wàn)科城500萬(wàn)，屈居第三。排名前三的樓盤(pán)與2022年完全一樣。

2023年昆明房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜（克爾瑞數(shù)據(jù)、圖表）

但在去年的樓盤(pán)銷(xiāo)售榜上，最令人意外的既不是書(shū)香云海連續(xù)兩年奪冠，也不是萬(wàn)科3盤(pán)進(jìn)入TOP10，而是高端改善型樓盤(pán)的集體爆發(fā)——在TOP10項(xiàng)目中，有一半屬于高端改善型樓盤(pán)，萬(wàn)科的三個(gè)樓盤(pán)雖然整盤(pán)定位并非高端豪宅，但現(xiàn)時(shí)售價(jià)都超過(guò)1.6萬(wàn)/平米，比昆明新房均價(jià)高了差不多3000元/平米，也可以歸入高價(jià)高端項(xiàng)目。

即便是在排名前20的項(xiàng)目當(dāng)中，高端改善型樓盤(pán)也不少，像美的北京路9號(hào)、錦粼天序、中海匯德里、建投朝朝暮暮以及招商公園大道的定價(jià)都不低。

在TOP20樓盤(pán)中，定價(jià)在2萬(wàn)左右（包括2萬(wàn)以上）的項(xiàng)目有8個(gè)，總銷(xiāo)售額接近80億，占TOP20銷(xiāo)售額的差不多40%，而在TOP10項(xiàng)目中，占比甚至高達(dá)46%。排名前十的樓盤(pán)當(dāng)中，現(xiàn)時(shí)均價(jià)在1.5萬(wàn)以下的只有兩個(gè)項(xiàng)目——書(shū)香云海和筑友雙河灣，但它們的銷(xiāo)售均價(jià)也高于昆明新房均價(jià)，比昆明新房中位數(shù)售價(jià)更是高得多。

山海灣8號(hào)等高端改善型樓盤(pán)成為市場(chǎng)銷(xiāo)售主力

和歷史數(shù)據(jù)相比，去年昆明新房銷(xiāo)售高端化的趨勢(shì)非常明顯。比如在2022年的銷(xiāo)售TOP10樓盤(pán)中，還有滇池晴翠這種低于昆明新房均價(jià)的項(xiàng)目，2萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目也只有4個(gè)。

在2021年的銷(xiāo)售金額TOP10樓盤(pán)中，2萬(wàn)級(jí)樓盤(pán)只有3個(gè)，排名前三的俊發(fā)城、俊發(fā)彩云城、俊發(fā)觀云海都是價(jià)格比較低的項(xiàng)目。

2020年昆明銷(xiāo)售金額排名前十的樓盤(pán)中，2萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目只有山海灣8號(hào)一個(gè)，賣(mài)得好的樓盤(pán)基本是平價(jià)項(xiàng)目，比如俊發(fā)彩云城、俊發(fā)城、萬(wàn)科城等。

對(duì)照昆明以往的新房銷(xiāo)售格局，可以毫不夸張地說(shuō)，2023年是有錢(qián)人撐住了昆明樓市，高端改善型樓盤(pán)成為市場(chǎng)銷(xiāo)售主力，也因此撐住了昆明房?jī)r(jià)。這也就能理解，為什么昆明新房銷(xiāo)售均價(jià)基本穩(wěn)定在1.3萬(wàn)以上，但瑋房研究院的數(shù)據(jù)卻顯示，昆明的房?jī)r(jià)中位數(shù)只有11302元。原因就在于數(shù)量并不算多，但價(jià)格比較高的高端項(xiàng)目拉高了銷(xiāo)售均價(jià)，而大量房?jī)r(jià)低于1.1萬(wàn)/平米的新房，成為市場(chǎng)水面下被忽略的部分。

為什么經(jīng)濟(jì)不景氣，市場(chǎng)消費(fèi)不旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，昆明高端改善型樓盤(pán)的銷(xiāo)售卻沒(méi)有受到太大影響呢？一個(gè)高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人一語(yǔ)道破天機(jī)：“并不是高端項(xiàng)目不受影響，而是普通樓盤(pán)銷(xiāo)售下滑得太厲害了。相對(duì)來(lái)說(shuō)，有錢(qián)人雖然收入也在減少，但買(mǎi)房的錢(qián)還是拿得出來(lái)的�！�

這種狀況和去年中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)奢侈品的銷(xiāo)售狀況非常類(lèi)似，據(jù)多個(gè)奢侈品牌透露，去年其在中國(guó)內(nèi)地的銷(xiāo)售額仍舊有較大增長(zhǎng)，而且價(jià)格還有上漲。

除此以外，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)走低，房產(chǎn)不再保值增值，反倒在一定程度上刺激了改善性購(gòu)房行為，因?yàn)橛行┮耘f換新的購(gòu)房者，原來(lái)由于房?jī)r(jià)不斷上漲而手上的舊房也在增值，所以并不急于換房，可是如今房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，賣(mài)舊房越來(lái)越難，越來(lái)越不好出手，許多人擔(dān)心以后舊房不好賣(mài)而且價(jià)格還要降低，并且擔(dān)心房產(chǎn)稅的影響，不得不提前了以舊換新的計(jì)劃。

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