兩天前，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)在2023～2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上透露，與大多數(shù)人的直覺不同，今年國(guó)內(nèi)住房需求其實(shí)并沒有下降，今年1-11月住宅銷售面積仍舊比去年同期有增長(zhǎng)，只不過(guò)二手房的占比越來(lái)越大，新房不僅銷售占比下降，開發(fā)量也不斷萎縮。
昆明的情況正是如此，根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，昆明的二手住宅銷售面積從去年下半年開始占比就已經(jīng)超過(guò)50%，而新房銷售不僅首次跌落到不到一半，開發(fā)量也大幅度減少，這兩年頭部開發(fā)商幾乎都沒有拿地，每年上市的新盤只剩個(gè)位數(shù)。
今年即將過(guò)去，全年土地交易情況也已基本明朗，雖然供應(yīng)量比去年略多，但成交不多，如果把定在本月中下旬網(wǎng)拍的六甲街道和洛龍街道兩批宅地算上，再剔除已經(jīng)開盤的和整合用地，可供應(yīng)的商品房純新盤滿打滿算僅8個(gè)。
主城今年待面市涉宅土地一覽（云南房網(wǎng)整理）
目前，主城已經(jīng)完成土地交易但還未正式面市的涉宅商品房項(xiàng)目共有6個(gè)，分別為：
盤龍建投任旗營(yíng)城改、云睿投資（東航）巫家壩項(xiàng)目、昆明綠恒地產(chǎn)原云報(bào)華府地塊、邦泰原孔雀鎮(zhèn)地塊、萬(wàn)科七彩國(guó)際社區(qū)新項(xiàng)目、云南匯賢地產(chǎn)原逸天峰四期后續(xù)用地，項(xiàng)目多集中在官渡和盤龍兩區(qū)，五華區(qū)一個(gè)沒有。
其中最早拿地的是任旗營(yíng)城改項(xiàng)目，今年春節(jié)剛過(guò)就已拿地，但推進(jìn)速度卻并不快，按進(jìn)度來(lái)說(shuō)，反倒是上個(gè)月才出讓的原孔雀鎮(zhèn)售樓部所在地塊更快一些。
孔雀鎮(zhèn)售樓部所在地塊原本是商業(yè)用地，兩個(gè)月前才變更了土地性質(zhì)，然后迅速被來(lái)自四川的邦泰地產(chǎn)拿下。邦泰拿地不久就公布了項(xiàng)目案名——昆明·臻境，目前已經(jīng)完成建設(shè)工程規(guī)劃許可公示，將建14棟2-20層住宅及配套設(shè)施，有望成為明年最先推出的純新盤。
盤龍區(qū)任旗營(yíng)城改拍地已過(guò)11個(gè)月（云南房網(wǎng)攝于2023年8月）
進(jìn)度第二快的是由盤龍建投拿地、旭輝代建的任旗營(yíng)城改項(xiàng)目。
該項(xiàng)目位于配套成熟的北市區(qū)核心地段，暫定名金樾玖璋，土地總面積約51畝，由于是城改項(xiàng)目，所以容積率不算低，高達(dá)4.5-9.76，最大可建面約18萬(wàn)方。
金樾玖璋的定位不低。根據(jù)拿地方盤龍建投在上月底發(fā)布的A1地塊室內(nèi)精裝修方案、建筑方案及施工圖等設(shè)計(jì)項(xiàng)目招標(biāo)綜合信息，項(xiàng)目配套有健身房、泳池和私宴廳的業(yè)主會(huì)所，以及地下光廳和架空層等設(shè)施，應(yīng)該是奔著改善去的。
但鑒于任旗營(yíng)項(xiàng)目才剛啟動(dòng)設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，距離方案定稿、行政審批和實(shí)質(zhì)建設(shè)還有一段時(shí)日，明年上半年能開盤就算不錯(cuò)。
云睿投資巫家壩新地塊獲地7個(gè)月
再就是東航在去年5月摘得的巫家壩59畝住宅地塊，應(yīng)該屬于東航目前巫家壩項(xiàng)目云錦東方的后續(xù)地塊。
這塊地 容積率3.1，最大可建面約12萬(wàn)方，現(xiàn)在正在進(jìn)行全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)招標(biāo)。由于目前東航云錦東方的首開地塊仍在建設(shè)、銷售中，受這兩年市場(chǎng)大勢(shì)以及巫家壩配套跟進(jìn)緩慢的影響，云錦東方去化并不快，因此，東航應(yīng)該并不急于將這個(gè)地塊推向市場(chǎng)，就算推估計(jì)也要到明年下半年了。
云睿投資巫家壩新地塊位置示意（圖中紅圈）
綠恒地產(chǎn)競(jìng)得原云報(bào)華府G地塊區(qū)位
昆明綠恒地產(chǎn)今年 月斬獲的原云報(bào)華府G地塊，也是由商業(yè)用地變更性質(zhì)而來(lái)，但因?yàn)槟玫氐睦ッ骶G恒地產(chǎn)是一家新開發(fā)商，所以這個(gè)地塊也應(yīng)該會(huì)和邦泰摘得的孔雀鎮(zhèn)售樓部地塊一樣，成為一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目。
該項(xiàng)目土地面積約27畝，容積率3.72，最大可建面約6.65萬(wàn)方，要配建一所45班九年一貫制學(xué)校，未來(lái)大概率是個(gè)“書包房”，但截至今日發(fā)稿前，并未檢索到項(xiàng)目啟動(dòng)相關(guān)前期籌備工作的公開信息。
這塊地面積不大，位置不錯(cuò)，拿地已經(jīng)有3個(gè)月，正常的話要不了多長(zhǎng)時(shí)間就會(huì)推向市場(chǎng)，但這都取決于拿地的昆明綠恒地產(chǎn)背后真正的投資人。
萬(wàn)科競(jìng)得七彩國(guó)際社區(qū)新項(xiàng)目地塊
明年最值得關(guān)注的新項(xiàng)目，其實(shí)還要數(shù)萬(wàn)科在上個(gè)月摘得的會(huì)展板塊70畝宅地。這塊地一是面積比較大，最大可建面積有13萬(wàn)平米，二是萬(wàn)科在時(shí)隔3年后再次在昆明拿地，再推新項(xiàng)目，對(duì)提振昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有很大作用。
萬(wàn)科現(xiàn)在在昆明的幾個(gè)項(xiàng)目都接近尾聲，所以預(yù)計(jì)上月拿下的這70畝宅地的推盤速度會(huì)很快，明年上半年上市發(fā)售的可能性很大。
值得一提的是，定于本月27日網(wǎng)拍的六甲街道另外78畝宅地，同樣也在官渡區(qū)生態(tài)文化新城七彩國(guó)際社區(qū)規(guī)劃版圖范圍內(nèi)，很可能是萬(wàn)科繼續(xù)拿地。如果確實(shí)如此，萬(wàn)科明年將一下子新增兩個(gè)項(xiàng)目，不過(guò)后一個(gè)項(xiàng)目即便加速推進(jìn)，上市銷售估計(jì)也要到明年下半年了。
云南匯賢地產(chǎn)獲地位置
剛在上周結(jié)束掛牌的昆紡城改二期用地，總面積41畝，含2宗宅地和1宗商地，與前面提到的綠恒類似，該地塊土地競(jìng)得人云南匯賢也是個(gè)“新手”，只不過(guò)背后隱現(xiàn)俊發(fā)身影。
雖然現(xiàn)在俊發(fā)的主要任務(wù)是保交付，但既然通過(guò)其他渠道拿了地，自然不會(huì)袖手旁觀，更何況匯賢地產(chǎn)所拿的這41畝土地其實(shí)兩年前已經(jīng)被俊發(fā)競(jìng)得，而且也已開工，現(xiàn)在換一家公司來(lái)干，工程量其實(shí)少了不少，只要資金到位，上市也會(huì)很快，云南房網(wǎng)估計(jì)這個(gè)項(xiàng)目明年上市銷售的可能性還是比較大。
洛龍城改方已經(jīng)敲定邦泰
最后一個(gè)有希望在明年上半年面市的項(xiàng)目，是還未完成土地交易的呈貢洛龍城改一期地塊。該宗地位于呈貢新城核心區(qū)，面積近200畝，可帶來(lái)近30萬(wàn)方住宅空間。
之所以說(shuō)提前說(shuō)有望明年面市，在于其為洛龍城改項(xiàng)目，項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)合作伙伴早已確定為邦泰集團(tuán)，邦泰繼續(xù)參與二級(jí)市場(chǎng)拿地也是順理成章的事。參照邦泰前面建設(shè)昆明·臻境當(dāng)月拿地當(dāng)月過(guò)規(guī)的打法，落地速度應(yīng)該也不會(huì)太慢。
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