觀點網(wǎng) 進入9月以來，房地產(chǎn)政策利好不斷。從明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到存量房貸利率下調(diào)落地，全國多地宣布取消限購。

在這大環(huán)境下，杭州、無錫兩座城市進行了新政后的首場土拍。

9月20日，杭州進行十批次土地出讓，本場土拍共成交8宗地塊，總出讓面積359畝，總建筑面積48.4萬平方米，其中3宗地塊搖號成交，5宗地塊底價出讓，共攬金91.6億元，整體溢價6.63%。

同日，無錫亦進行了年內(nèi)五批次供地，9宗地總起價72.2億元，均以底價成交。

其中，鴻地競得梁溪區(qū)威孚二期地塊，是無錫一家本土民企；其余8宗地全部由地方平臺公司摘得。

與上半年的高能狀況相比，在這“金九”時節(jié)里地市并非“碩果累累”，從整體上看表現(xiàn)遇冷。

城投重現(xiàn)

兩場土拍下來最直觀的體現(xiàn)是城投國企托底情況重現(xiàn)。

在本輪無錫拍地中，9幅地塊全部底價成交，土地市場依舊呈分化趨勢。

從區(qū)域上看，梁溪主城區(qū)是供地主角，是此次土拍中房企的重點關(guān)注對象；從拿地企業(yè)看，城投公司是此次土拍的主力。

即便是在“金九銀十”的時節(jié)里，在目前銷售端不理想的情況下，房企仍舊選擇趨于保守的打法，拿地積極性不高。隨著年底的接近，項目難以在年內(nèi)完成入市，未來無錫地市仍由國企、央企占據(jù)主導(dǎo)地位。

對于明年入市的項目，大概率以城投出地+品牌房企代建模式為主。

類似的情況也出現(xiàn)在杭州本次供地中，5宗地塊由城投國企進行托底。

其中，運河新城、空港新城板塊的3宗地塊由運河集團、會展新城開發(fā)建設(shè)拿下；閑林、喬司地塊則分別由華景川&余杭交投、招商蛇口底價競得。

位于市區(qū)內(nèi)的核心地塊則受房企青睞，剩余3宗搖號地塊在短時間內(nèi)便競至封頂價。

此前融創(chuàng)競得的東新地塊拆分后重新上架，在未開拍前即競至封頂價，地塊被建杭置業(yè)搖中。蕭山北干地塊同樣未開拍就已溢價封頂，競得人為浙江三豐建設(shè)集團。

另一宗備受關(guān)注的錢江新城二期地塊在34輪競價后封頂進入搖號階段，共4家房企參與搖號，最終由建杭置業(yè)競得。

自8月份以來，政策端不斷松綁。8月25日，三部門聯(lián)合發(fā)文明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；隨后北上廣深杭等一二線城市快速落實執(zhí)行。

8月31日，《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》發(fā)布，明確最低首付比例（首套20%、二套30%）、二套最低加點（由原60bp降至20bp），并調(diào)整首套存量貸款利率，銀行明確在9月25日自動調(diào)整，將大幅降低市場高熱期首套貸款利率。

長三角的主要城市中，除滬杭外，南京、合肥、蘇州、嘉興、無錫等城市已基本取消限購。

雖然有政策的加持，但市場并未在短時間內(nèi)呈現(xiàn)觸底回升的態(tài)勢。

以滬錫兩城本場供地為例，地市上大多以底價成交為主。尤其是作為熱門城市的杭州，本場成交情況較上一批次的2宗地封頂搖號，3宗溢價出讓，2宗底價成交的結(jié)果，市場寒意仍在蔓延。

新政后效

杭州無疑是今年最懂賣地“藝術(shù)”的城市。自2月以來，杭州保持著“每月一拍”的節(jié)奏。

但在9月，杭州有兩場供地。對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向觀點新媒體表示，本場土拍表現(xiàn)較為冷淡，很大程度上受下一場土拍的虹吸影響。下一場出讓的地塊更為優(yōu)質(zhì)，房企更樂意保留資金追逐更好的“水草”。

截至9月底，杭州2023年共推出11批次宅地，規(guī)模約822萬方平方米。

與2022年全年1160.8萬平方米成交相比，杭州市區(qū)前三季度推地預(yù)計將達去年規(guī)模的70.8%，供地節(jié)奏合理，后續(xù)壓力較小。

因此，9月杭州供地節(jié)奏在一定程度上抵消了政策端松綁所帶來的影響。

此外，在當(dāng)前時間節(jié)點和市場情況下，理性和謹(jǐn)慎成為房企拿地主基調(diào)，房企預(yù)判趨于收緊，普遍選擇濃縮在少量“優(yōu)選”地塊。

大環(huán)境趨于放寬，杭州并未跟進過多的政策紅利，僅在9月5日對“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策進行了調(diào)整，且至今首付比例未官宣全面下調(diào)，也未跟進城市一級限購限價等調(diào)控放松，著力于市場上銷售端未出現(xiàn)明顯的波動。

目前長三角的熱門城市中滬杭兩地政策上尚未有所松動，而取消了限購的無錫等城市受時間節(jié)點的影響并未出現(xiàn)太大成效。

盧文曦表示，目前新政的影響力與預(yù)期相差較遠，“隨著政策脈沖帶來的刺激性遞減，未來在房企還是會趨于保守�！�

同時，市場的修復(fù)也并非一朝一夕內(nèi)就能完成。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1-8月杭州房地產(chǎn)頭部房企的銷售額為3118億元，同比增長15.0%，合計銷售面積814.5萬平方米，同比增長19.3%。市場雖觸底回暖，但仍未回歸過往的正常軌道之中。

除此之外，地市熱度分化嚴(yán)重，主城區(qū)紅盤受追捧，而富陽區(qū)、瓶窯、東湖等郊區(qū)板塊、以及杭鋼新城、筧橋等主城邊緣板塊流搖現(xiàn)象依舊普遍。

此外，政策的效應(yīng)也需要看作用城市的等級。對于一二線城市而言，新政的推動力更大、持續(xù)性更強，帶來的效應(yīng)更加顯而易見。

盧文曦對此表示：“預(yù)計9月份市場成交量會有一波反彈，但隨著政策的邊際效應(yīng)，10月份成交量或許會出現(xiàn)回調(diào)�！�

“當(dāng)然目前政策儲備箱里邊工具還是有很多的，關(guān)鍵就是一線城市才剛剛動了‘認(rèn)房不認(rèn)貸’這一張牌，取消限購等政策工具還未施行，所以還是有回旋余地�！� 盧文曦表示：“目前需要給市場一定的耐心，慢慢地去消化新政策的后效�！�

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