前些天，云南房網(wǎng)寫了一篇有關(guān)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代的文章，引起許多人的共鳴，有人留言說：“都不需要禁止期房，市場(chǎng)自然淘汰了”。還有人說：“呼吁了很多年的現(xiàn)房銷售以意想不到的方式實(shí)現(xiàn)了”。
話雖這么說，不過因?yàn)槠诜夸N售并未禁止，絕大多數(shù)樓盤也還是在期房階段就開始銷售，市場(chǎng)上也照樣有許多購房者買期房。這就引出一個(gè)問題，既然市場(chǎng)上大部分項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房在售，為什么還有人購買期房呢？
如果不是這幾個(gè)原因，買期房要慎重
其實(shí)買期房的人并不是不知道現(xiàn)房更好，之所以仍舊買期房，主要有這么幾個(gè)原因，
一是因?yàn)槟撤N原因只能買某個(gè)項(xiàng)目，比如為了就近上班，為了照顧家人，再比如為了子女上學(xué)，只能買某個(gè)有學(xué)位的樓盤，等等。比較明顯的例子是空港片區(qū)，在機(jī)場(chǎng)上班的人只能考慮在附近買房，如果又沒有現(xiàn)房可選，就只能買期房。
二是看中某種其他樓盤沒有的特殊資源，比如一線觀滇位置，翠湖邊，市中心稀缺地段，名校學(xué)位等。像山海灣8號(hào)，觀滇視野無與倫比，沒有其他樓盤可以取代，當(dāng)然現(xiàn)在山海灣8號(hào)其實(shí)已經(jīng)是現(xiàn)房了。
山海灣8號(hào)的無敵視野
三是價(jià)格便宜，或者是某種產(chǎn)品數(shù)量比較少。一般來說，期房的價(jià)格都要便宜一些，相比起現(xiàn)房上車門檻略低。另外，有的樓盤的某些產(chǎn)品，比如合院、疊墅，或者是某個(gè)位置、樓層或戶型數(shù)量比較少，想買的人比較多，你又非買不可，那就可以在期房階段就下手。
期房“五大坑”
但上面這幾個(gè)原因，仍舊抵不過期房有可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，期房的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在5個(gè)方面，簡單來說就是買期房有可能遭遇“五大坑”：
首先是交付風(fēng)險(xiǎn)。交付風(fēng)險(xiǎn)中最壞的結(jié)果是項(xiàng)目爛尾停工，交付時(shí)間完全沒有保障。比如當(dāng)年買馬街摩爾城的購房者，在停工6年后開發(fā)商破產(chǎn)重整，何時(shí)復(fù)工遙遙無期。其次是交付延期，這也是目前大多數(shù)資金斷裂的項(xiàng)目的基本狀況，像恒大系的樓盤、俊發(fā)系的樓盤，幾乎都出現(xiàn)交付延期的情況，延期時(shí)間在半年內(nèi)的已經(jīng)算是幸運(yùn)。
爛尾多年的馬街摩爾城
其次是品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)交付問題的樓盤最后即便能勉強(qiáng)交房，品質(zhì)也往往打很大折扣，這幾乎成了買賣雙方均默認(rèn)的事實(shí)。更加普遍的情況則是，就算開發(fā)商比較有實(shí)力，交付也沒有拖延，但交付品質(zhì)和期房的宣傳承諾有出入。這兩年昆明出現(xiàn)交付糾紛的樓盤，大部分是這種情況。
第三是配套風(fēng)險(xiǎn)。許多樓盤雖然住宅部分能夠交付，可是宣傳的配套卻不一定能夠同步啟用，比如學(xué)校無法招生，有些甚至干脆還沒有建設(shè)。還有些樓盤本來有商業(yè)配套，但大多數(shù)開發(fā)商都會(huì)拖后商業(yè)開發(fā)進(jìn)程，有些甚至故意不開發(fā)商業(yè)地塊，等住宅都交付后再和政府討價(jià)還價(jià)修改商業(yè)規(guī)劃。
另外一種配套風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不在開發(fā)商，而是來自外部，雖然樓盤能夠如期建成交付，可是周邊規(guī)劃中的道路、學(xué)校等重要配套延期甚至取消，輕則給入住業(yè)主的生活帶來不便，重則因?yàn)槟承┡涮椎恼{(diào)整導(dǎo)致地段價(jià)值打折扣。這方面比較典型的例子是呈貢昆明南站附近的山語桃源、金茂國際等項(xiàng)目，雖然開發(fā)商把房子蓋好了，可是一級(jí)開發(fā)企業(yè)并沒有同步建成道路和學(xué)校，甚至連煤氣都不通。再就是巫家壩，有些樓盤已經(jīng)交付一兩年了，片區(qū)內(nèi)的道路、學(xué)校、公園等配套要么建設(shè)進(jìn)度拖延，要么干脆沒有開工。
呈貢B地塊配建的學(xué)校在住宅交付多時(shí)后終于在去年開工（圖源：春城晚報(bào)）
第四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。買期房的一大原因就是因?yàn)槠诜勘阋�，但這兩年昆明市場(chǎng)常見的情形卻是，期房反而是價(jià)格高點(diǎn)，到了現(xiàn)房階段因?yàn)槭袌?chǎng)行情、開發(fā)商資金緊張等原因，價(jià)格大幅度下滑，出現(xiàn)現(xiàn)房比期房還便宜的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，購買期房吃虧很大。
第五個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是辦證風(fēng)險(xiǎn)。所謂辦證風(fēng)險(xiǎn)，是指有些樓盤盡管可以交付，但因?yàn)橥恋鼗蛘咭?guī)劃手續(xù)上的原因，或者竣備方面有障礙，導(dǎo)致長期無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證，帶來的后果是房產(chǎn)無法交易，個(gè)別甚至無法落戶。出現(xiàn)辦證問題的樓盤以前在昆明市場(chǎng)上很常見，現(xiàn)在總體少了很多，但有些交付出問題的樓盤往往會(huì)因?yàn)闆]有竣備就勉強(qiáng)交房，導(dǎo)致后期無法辦證。
如果是購買現(xiàn)房，就可以先了解項(xiàng)目是否存在這方面的問題，規(guī)避后期的辦證風(fēng)險(xiǎn)。而且現(xiàn)在有些現(xiàn)房樓盤可是實(shí)現(xiàn)交房即交證，更加安全無憂。
上面“五大坑”隨便遭遇哪一個(gè)，都足以讓買期房的人后悔萬分，更不用說有些奇葩樓盤干脆集齊“五大坑”，對(duì)買房人來說簡直是萬劫不復(fù)。由于市場(chǎng)下行，如果不是實(shí)力特別雄厚的開發(fā)商，目前昆明期房項(xiàng)目“掉坑”的概率其實(shí)不低，因此，如果不是別無選擇，最好直接買現(xiàn)房，或者至少買準(zhǔn)現(xiàn)房。
現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)太多了，看準(zhǔn)一個(gè)好下手
雖然買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房也不是絕無風(fēng)險(xiǎn)，但期房的“五大坑”基本都可以規(guī)避，首先是交付問題不大，比如漫城都薈、南昌建工雍錦園的首期地塊都已經(jīng)交房，其中漫城都薈已經(jīng)交房半年；山海原著B地塊這個(gè)月就可交付；御龍半山·龍晟苑首期年底就能交付；準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤朝朝暮暮和云錦東方都在進(jìn)行外立面施工，朝朝暮暮年底即可交付。進(jìn)度更快的云錦東方甚至已經(jīng)進(jìn)入外立面收尾階段，明年初也可以交付。
其次是品質(zhì)和配套都能看得見，像龍晟苑因?yàn)橐呀?jīng)是御龍半山的三期，前兩期早已交房入住，學(xué)校等配套都已啟用。山海原著因?yàn)樵诙燃賲^(qū)核心區(qū)，周邊配套應(yīng)很成熟，不會(huì)出現(xiàn)類似昆明南站片區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目所遭遇的配套尷尬。
至于辦證等風(fēng)險(xiǎn)，如果是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，開發(fā)商又比較有實(shí)力，項(xiàng)目竣備問題不大，交付后基本都能順利辦證。
現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推薦：
南昌建工·雍錦園 位于穿金路世博板塊，首期已經(jīng)在5月底交付，現(xiàn)余部分現(xiàn)房在售；二期進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，預(yù)計(jì)2024年初交房，當(dāng)前主推113平米-128平米戶型。
正在現(xiàn)房銷售的南昌建工·雍錦園
鵬欣·漫城都薈 位于呈貢彩云南路與聯(lián)大街交匯處，雙地鐵項(xiàng)目，一期已經(jīng)于2022年9月交付，目前二期高層97-128平米高層產(chǎn)品在售，預(yù)計(jì)2023年6月22日交付、二期現(xiàn)房在售、三期準(zhǔn)現(xiàn)房在售。
提前3個(gè)月交房的漫城都薈因?yàn)楝F(xiàn)房品質(zhì)高而迎來熱銷
御龍半山·龍晟苑 位于龍泉路北段，是北市區(qū)稀有板樓洋房項(xiàng)目，占地46畝，分兩個(gè)標(biāo)段開發(fā)，其中一標(biāo)段七棟是準(zhǔn)現(xiàn)房，均為一梯兩戶洋房，有少量200平米大平層，年底交付。 二標(biāo)段已有部分樓棟封頂斷水，預(yù)計(jì)明年交房。項(xiàng)目容積率較低，教育配套良好，性價(jià)比高。
御龍半山一二期都已交房，三期龍晟苑也有一半是現(xiàn)房
建投·朝朝暮暮 位于廣福路南側(cè)，大商匯對(duì)面，省中醫(yī)院旁，是板式高層住宅，部分樓層可觀滇，有精裝大平層產(chǎn)品，所有樓棟已經(jīng)于5月20日全面封頂，部分樓棟已經(jīng)外立面裝修過半，目前準(zhǔn)現(xiàn)房在售。按照計(jì)劃，今年10月底景觀及立面呈現(xiàn)，11月物業(yè)管理進(jìn)駐項(xiàng)目提供服務(wù)，12月實(shí)現(xiàn)交付。
朝朝暮暮正在進(jìn)行外立面施工，目前是準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售勢(shì)頭看好
龍湖·山海原著｜上宸 位于滇池旅游度假區(qū)核心位置，容積率約1.21絕版低密地塊，在售建面約140-167m濱河墅區(qū)洋房，建面約172-305m上下疊墅，實(shí)景墅全新加推，周邊配套公園1903、愛琴海雙商圈，環(huán)境優(yōu)美，生活便利。其一期山海原著B地塊洋房別墅將于今年6月交付，當(dāng)前主推上宸地塊。
山海原著B地塊洋房別墅6月底交房
云錦東方 位于巫家壩核心區(qū)，位置優(yōu)越，巫家壩首校即由東航代建，未來配套齊全。首期地塊正在進(jìn)行景觀施工，外立面工程進(jìn)入收尾階段，預(yù)計(jì)明年初可以交房。
正在進(jìn)行景觀施工的云錦東方
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