觀點網(wǎng) 繼碧桂園對“一體兩翼”戰(zhàn)略進行組織架構層面的調整后，另一家頭部房企也選擇對昔日所構建的“一主兩翼”戰(zhàn)略部分業(yè)務進行剝離。

5月31日晚間，保利發(fā)展宣布，將直接或間接持有的保利和樂教育、藝術教育、保利小貸共3家標的公司的股權和相關債權，轉讓給控股股東保利南方，預計交易總金額為13.37億元。其中，藝術教育是保利發(fā)展、保利文化等合資的平臺，持有和樂教育18.5%股權。

同一天，保利發(fā)展旗下保利物業(yè)，也披露了轉讓保利和樂教育股權、債權的交易。

上述關聯(lián)交易所涉及3家標的公司，成立時間在2015-2018年，這也是保利乃至其他房企朝多元化轉型的密集時期。

過去在“賽馬”機制競爭氛圍下，房企的戰(zhàn)略外延觸及建筑、物業(yè)、商業(yè)、公寓、物流、養(yǎng)老、金融等領域，不少新業(yè)務都是由下至上探索實踐后的產(chǎn)物。

比如保利和樂教育最早是保利武漢公司孵化的業(yè)務，2008年-2018年期間，吳蘭玉便在武漢公司負責市場營銷、客戶服務等工作。觀點新媒體了解到，此后吳蘭玉調任保利物業(yè)，和樂教育也是她主導的業(yè)務之一。

保利小貸則定位于為房地產(chǎn)客戶、小區(qū)業(yè)主、上下游企業(yè)提供貸款，典型的模式即“首付貸”。近年來保利發(fā)展銷售規(guī)模快速提升，至去年已進入TOP3之列，但這些業(yè)務依然缺乏獨立發(fā)展能力，貢獻的業(yè)績同樣不多，最終成為冗余資產(chǎn)被移出上市平臺。

多年前，面對地產(chǎn)主業(yè)不確定性，包括保利在內的許多房企開啟了擴表之旅；如今，面對主業(yè)不確定性，它們主動縮表以提升資源配置效率。

“兩翼”資產(chǎn)剝離

萬科于2012年提出“白銀時代”的說法，此后房企轉型多元化的趨勢愈加明顯。

以保利地產(chǎn)（更名前）為例，至2014年底該公司已陸續(xù)打造信�；稹B(yǎng)老地產(chǎn)“和熹會”及保利商業(yè)平臺，并已成立海外事業(yè)部。

2015年3月，保利地產(chǎn)管理層在年度業(yè)績會上提及，年內公司新業(yè)務一方面將圍繞社區(qū)做文章，包括商業(yè)運營、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老、房地產(chǎn)金融，另一方面可能通過并購方式實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

同一年的10月底及11月初，保利小貸（全稱廣州保利小額貸款股份有限公司）、保利和樂教育（全稱保利和樂（珠海）教育科技集團有限公司）分別注冊成立，預示著保利的金融及社區(qū)配套服務進一步得到擴張。

其中，保利和樂教育定位為保利旗下教育品牌，早期定位的服務群體是0-18歲青少年兒童，此后改為0-22歲，并以青少年兒童啟蒙教育、藝術培養(yǎng)、國際教育為主營業(yè)務，擁有的產(chǎn)品線包括親子中心、幼兒園、藝術中心、和樂華美國際學校等。

觀點新媒體從接近保利的人士處了解到，保利和樂教育最早是從保利地產(chǎn)武漢公司發(fā)展的業(yè)務。而2008年起，吳蘭玉在武漢公司工作了長達十年，曾擔任區(qū)域公司助理總經(jīng)理及副總經(jīng)理，主管市場營銷、客戶服務及物業(yè)管理相關工作，同樣是和樂教育的總經(jīng)理。

2018年6月，吳蘭玉調任為保利物業(yè)總經(jīng)理，但仍保留保利和樂教育的法人、總經(jīng)理職務，并在2022年9月兼任該子公司的董事長。

接近保利的人士亦表示，教育此前一直是吳蘭玉在管的業(yè)務。

在股權結構設置上，保利和樂教育曾在2018-2020年引入廣東華美國際、深圳邦德文化、保利藝術教育等股東，通過內外部股東的引入實行股權混合，借此提升企業(yè)活力。

同時在業(yè)務拓展層面，和樂教育過往多與保利相關業(yè)務場景結合，包括作為住宅項目的教育配套，以及物業(yè)管理平臺推廣的服務等。但這同樣也存在缺乏市場化發(fā)展的問題，依賴關聯(lián)交易并不利于企業(yè)獨立性的構建。

官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自2016年成立以來，保利和樂教育在全國范圍內形成了六大經(jīng)濟圈業(yè)務布局。全國簽約布局項目超150個，其中130多所幼兒園，25所藝術中心，2所國際學校，分布在全國22省65個城市，已開業(yè)運營項目達50個。

根據(jù)最新出售公告，保利和樂教育2021年及2022年除稅后純利僅有405萬元、404.4萬元，截至去年底經(jīng)審核凈資產(chǎn)僅約-4404萬元。

至于保利小貸，則與保利發(fā)展核心金融平臺信�；鸲ㄎ淮嬖诓町�，前者專注打造以“地產(chǎn)+金融”為特色的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，致力于提供置業(yè)、理財、居家等一站式金融服務，后者主要是面向產(chǎn)業(yè)投資、并購整合及資產(chǎn)管理的私募股權基金。

但同樣不變的是，保利小貸的業(yè)務也貼合保利房地產(chǎn)業(yè)務。

2017年的一份新聞稿提及，保利小貸依靠保利地產(chǎn)在全國擁有的197個項目，以及1500的銷售業(yè)績支撐，開發(fā)出多種金融工具。

觀點新媒體查詢，近年來保利在佛山、蘇州、合肥、鄭州、中山等地陸續(xù)被購房者指出有涉嫌“首付貸”，而提供資金渠道的正是保利小貸。該公司目前由保利發(fā)展持股94%，保利投資持股6%。

年報亦披露，保利發(fā)展的非流動資產(chǎn)中，發(fā)放貸款和墊款的余額從2018年3.20億元提高至2020年的17.92億元，主要由于小貸業(yè)務規(guī)模擴大；此后兩年有所降低，至去年底仍有11.85億元。

與之相對應，2022年前保利簽約銷售額持續(xù)保持增長，去年有所降低，但銷售規(guī)模僅次于碧桂園。

截至今年3月底，保利小貸總資產(chǎn)15.42億元，凈資產(chǎn)13.06億元，這也是本次保利發(fā)展剝離的最重要子公司。

不確定性下的縮表

發(fā)展小貸業(yè)務實現(xiàn)地產(chǎn)與金融緊密結合，并不是保利發(fā)展獨有的探索，其他房企如金科股份也設立了科易小貸，中介平臺世聯(lián)行則曾打造世聯(lián)小貸。

甚至在近兩年房地產(chǎn)流動性緊張、銷售遇阻的情況下，房企在廣州、惠州等多地也陸續(xù)嘗試過“首付貸”的營銷方式。

盡管在公開報道中，小貸公司提供的產(chǎn)品都模糊指代消費貸，但資金仍會通過某些途徑流入房地產(chǎn)，并為購房者提供財務杠桿。這類現(xiàn)象在政策層面并未得到支持，比如5月份惠州、深圳等地的住建局或房地產(chǎn)中介協(xié)會陸續(xù)發(fā)文，明確嚴禁“首付貸”及“零首付”等行為。

房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的改變，令許多房企意識到高速發(fā)展時期已過去，粗放式發(fā)展需逐漸被精細化運營所取代，效益高于規(guī)模，行業(yè)也逐漸從擴表轉向縮表。

在保利發(fā)展身上，相關的戰(zhàn)略調整在過去兩年表現(xiàn)得較為明顯：2018年該公司曾將“一主兩翼”戰(zhàn)略升級為以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務與不動產(chǎn)金融為翼，而自2021年起這種表述已難以在年報中找到。

比如2022年年報中，保利發(fā)展表示，公司結合行業(yè)發(fā)展新趨勢與市場新特點，堅持以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，美好生活服務、產(chǎn)業(yè)金融等業(yè)務集群共進。

尤其是劉平出任董事長后，保利發(fā)展推行的組織重建包括提拔一批年輕干部，在集團總部增設地產(chǎn)管理中心、產(chǎn)業(yè)管理中心及風險管理中心，在區(qū)域推行灣區(qū)公司吸收合并粵東公司，蘇通公司、江南公司合并為蘇州公司等。

觀點新媒體還了解到，2022年7月，保利正式成立保利商旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱保利商旅），以此整合商業(yè)、酒店、旅游產(chǎn)業(yè)三大業(yè)務板塊，并由集團副總經(jīng)理潘志華出任董事長，保利商業(yè)董事長江寧琳出任總經(jīng)理。

保利發(fā)展形容整合設立保利商旅是加強專業(yè)化能力建設之舉，但該公司鮮有公開提及舊平臺保利商業(yè)未來的發(fā)展計劃。目前，保利商業(yè)控股股東仍為保利發(fā)展，但對外拓展合作的出面方基本變成保利商旅。

因而并不難理解，如今剝離保利和樂教育、保利小貸在內昔日“兩翼”戰(zhàn)略框架下的業(yè)務，只是保利在新時期組織重建的又一縮影。

更何況此番剝離的業(yè)務難以具備諸如物業(yè)、商旅市場化發(fā)展的能力，對保利而言還存在拖累報表問題。比如在業(yè)績貢獻較少的情況下，將保利小貸剝離并不會影響上市公司利潤，但由于十幾億的資產(chǎn)出表，上市公司利潤率卻得到了提升，回流的現(xiàn)金也可用于其他資源配置。

保利物業(yè)也在公告中提及，預計公司將透過轉讓保利和樂教育13.875%股權錄得收益金額111.13萬元（未扣除稅項及及開支），公司擬將所得款項用作補充一般營運資金。

出售非核心業(yè)務在房地產(chǎn)行業(yè)中也是普遍存在的現(xiàn)象，這些業(yè)務曾是房企實施“賽馬”機制、廣泛開展多元化轉型探索的成果，它們被寄望于成為應對房地產(chǎn)主業(yè)不確定性的手段，擴表是為了尋求第二增長曲線。但隨著規(guī)模成為負擔，業(yè)務聚焦使得它們成為犧牲品。

被出售的標的比較重要的是物業(yè)及商業(yè)、酒店等公司，僅2022年就有中南建設、中糧控股、禹洲集團、佳源國際、首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)出售或籌備出售物業(yè)管理平臺，世茂、云南城投、富力等房企則出售旗下酒店等資產(chǎn)。

但需要指出的是，這些資產(chǎn)相對價值較高，出售更多是與企業(yè)現(xiàn)金流困境有關，而非業(yè)務發(fā)展不順利。

其他一些更為邊緣的業(yè)務中，據(jù)觀點新媒體查詢，2019年朗詩綠色集團宣布將處于虧損階段的長租、物業(yè)管理咨詢、園林綠化景觀等5項業(yè)務出售予控股股東，所得款項凈額9.81億元；2020年起，世聯(lián)行陸續(xù)出售世聯(lián)小貸所持信貸資產(chǎn)，以及世聯(lián)集房資管。

2022年1月，祥生控股集團以3.37億元出售浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)公司，后者擁有的在建項目是諸暨一保健及養(yǎng)老中心；同年7月，新城發(fā)展計劃出售128家星軼影院予橫店影視。

另于今年5月23日，金隅集團掛牌四家養(yǎng)老子公司100%股權，涉及“愛馨”養(yǎng)老品牌相關項目。另一家國央企華潤置地，也曾提及計劃逐步退出康養(yǎng)板塊。

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