最近，戴德梁行發(fā)布了《2022年昆明房地產(chǎn)市場回顧》，報告稱，自2019年恒隆廣場投用后，昆明市甲級寫字樓已有近4年時間沒有新增供應，供應斷檔多年，所以昆明甲級寫字樓的出租率也有所提升。
但在報告發(fā)布之前，斷檔期實際上已經(jīng)結(jié)束，巫家壩的超甲級寫字樓——昆明中海國際中心已在3月1日舉行了落成儀式，未來以巫家壩多個總部大廈為主的一批高端寫字樓陸續(xù)落成，將對昆明寫字樓市場形成新一輪沖擊。
中海國際中心寫字樓已于3月1日落成（圖源中海官微）
除了中海國際中心寫字樓已落成并開始以全自持、純租賃模式開始招租運營，巫家壩中交南亞總部大廈也在去年交付，目前已有銀行、互聯(lián)網(wǎng)公司等數(shù)家單位入駐。
在建總部項目進度比較快的有中鐵建西南總部項目、招商蛇口的招商局西南金融中心和龍湖時代金融中心等。
中鐵建西南總部項目去年底封頂，已完成主體結(jié)構(gòu)施工，預計今年年底交付投用；招商局西南金融中心主樓和副樓的進度也很快，副樓一月份完成封頂，上個月主樓主體結(jié)構(gòu)封頂，目前兩棟樓的玻璃幕墻都正在安裝施工，從進度看，有可能在今年內(nèi)交付使用；龍湖時代金融中心的雙塔目前進度為主樓12層、副樓42層。
僅這幾棟進度較快的寫字樓，加起來的的建筑面積就將近50萬平米，但這遠不是巫家壩寫字樓的全部，因為自2017年確立在巫家壩建設(shè)總部基地以來，已經(jīng)有14個總部項目落地，包括綠地、中鐵建、中交、保利、中建股份、金茂、世茂、招商局、首創(chuàng)、龍湖、龍光、東航、楚雄建華、景成等省內(nèi)外企業(yè)都在巫家壩有寫字樓項目。
巫家壩已落成和即將落成寫字樓規(guī)模
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前昆明市甲級寫字樓存量維持在約86萬平方米。也就是說，光是巫家壩這5個總部項目投用，就將把昆明甲級寫字樓的存量推高一個數(shù)量級，昆明寫字樓的總量、結(jié)構(gòu)和分布都將被徹底改變。
此外，昆明其他區(qū)域還有幾個在建的寫字樓項目，包括華潤中心（主樓）、永和廣場雙塔、樞紐曜城兩棟超高層寫字樓、 新希望商鼎大廈、海倫堡中央廣場寫字樓、復地云端商務廣場等，雖然這些規(guī)劃寫字樓以后也有可能部分用作酒店甚至改為公寓，但昆明寫字樓的總量將大幅增加是沒有疑問的。
巫家壩已有14家總部基地，是昆明最重要的CBD區(qū)域
新一輪寫字樓暴增將使本就不斷下滑的昆明高檔寫字樓租金進一步大幅下探。
本來，雖然過去今年昆明甲級寫字樓新增面積很少，但由于存量較大，所以最近3年昆明甲級寫字樓的租金逐年下滑，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年昆明甲級寫字樓平均租金96.03元/平方米/月，2021年為85.64元/平方米/月，2022年下降為79.88元/平方米/月。三年降幅達到17%。
據(jù)云南房網(wǎng)了解，目前除了恒隆廣場、同德269等少數(shù)地標寫字樓租金相對穩(wěn)定外，昆明不少寫字樓近年的租金降幅較大。比如萬達雙塔在網(wǎng)上掛出的出租房源，最低的僅為35元/平方米/月，高的也只到60元/平方米/月，順城雙塔前些年可以租到100元以上，現(xiàn)在掛出的租價低至65元，招銀大廈以前租金高達130-150元，現(xiàn)在105元就能租到。
在此背景下，巫家壩的寫字樓租金水平自然也不高，最近入市的中海國際中心寫字樓分為四個區(qū)，其中低區(qū)已開始招商，項目公布的平均租金為70元/平方米/月，比昆明甲級寫字樓平均租金又低了差不多13%。未來幾年巫家壩更多寫字樓投用后，70元/平米的月租金恐怕也很難維持。
由于巫家壩的寫字樓量大而且上市招租的時間比較集中，再加上巫家壩雖然定位是未來昆明中心、總部基地，可是因為建設(shè)進度較慢，基礎(chǔ)配套不佳，連道路都不太暢通，商務環(huán)境遠不如昆明成熟商業(yè)區(qū)，這必然造成巫家壩寫字樓只能以低價格搶奪市場份額，預計在未來很長一段時間內(nèi)，巫家壩都將是昆明寫字樓市場的價格洼地，也將導致昆明高檔寫字樓租平的進一步崩塌。
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