新問(wèn)題來(lái)了，昆明新房供應(yīng)斷檔一個(gè)月，房?jī)r(jià)搞不好壓不住了

2月17日，昆明終于發(fā)放了春節(jié)后第一張新房預(yù)售證，雖然面積只有258平米，但也總算結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)近一個(gè)月時(shí)間的新房斷檔期，昆明主城五區(qū)的上一張預(yù)售證，還是金地商置昆悅在1月19日領(lǐng)到的。

即使是中間有春節(jié)假期，這么長(zhǎng)時(shí)間的新房供應(yīng)斷檔仍非常少見(jiàn)，要知道上一次昆明出現(xiàn)持續(xù)這么久的供應(yīng)空白期，是在7年前的春節(jié)前后。

去年至今年1月昆明主城新房供應(yīng)量（數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)、呈貢房產(chǎn)信息網(wǎng)）

昆明新房供應(yīng)出現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月的空白，估計(jì)接下來(lái)幾個(gè)月的新增供應(yīng)很可能也會(huì)出現(xiàn)歷史同期的低值。本月迄今為止，昆明主城新房供應(yīng)量?jī)H為6125平米，極有可能再創(chuàng)新低。

為什么會(huì)這樣？原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，主要有兩個(gè)。

首先，過(guò)去兩年昆明房企拿地意愿低下，土地成交大幅度萎縮，連許多頭部房企都已好幾年沒(méi)有拿地拿項(xiàng)目，比如萬(wàn)科、碧桂園、保利等。房企不拿地當(dāng)然就不會(huì)有新項(xiàng)目，在售的都是些老項(xiàng)目，新增供應(yīng)很少。

其次，好多項(xiàng)目雖然有尚未開(kāi)工或銷售的地塊，理論上可售房源還很多，可是由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工，短期內(nèi)又無(wú)法盤(pán)活，導(dǎo)致這部分供應(yīng)被無(wú)限期推遲。像俊發(fā)、恒大等公司的多個(gè)項(xiàng)目都是如此。

一方面是昆明新房新增供應(yīng)量跌入歷史低谷，但另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)快速回暖的跡象，今年春節(jié)后成交迅速恢復(fù)，從最近8周成交套數(shù)的V字形走勢(shì)可以看出，已基本達(dá)到節(jié)前水平，最近1周（2.13-2.19）成交備案844套，甚至還超過(guò)了去年的周均成交量�？硕�瑞分析認(rèn)為，2月份熱銷項(xiàng)目從占比、分布到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等多方面展現(xiàn)出復(fù)蘇的全面性，當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)整體性回暖勢(shì)頭。

昆明主城最近8周住宅備案成交套數(shù)走勢(shì)（來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)）

云南房網(wǎng)近期到萬(wàn)科、大華等房企的在售項(xiàng)目踩盤(pán)，也明顯看到售樓部比去年熱鬧很多，置業(yè)顧問(wèn)甚至說(shuō)有時(shí)候都有點(diǎn)忙不過(guò)來(lái)。

這就帶來(lái)一個(gè)新問(wèn)題——由于成交量正在快速增加，樓市人氣也在恢復(fù)，可是在售的項(xiàng)目卻大多數(shù)是些老面孔，有些甚至已經(jīng)是尾盤(pán)，新增供應(yīng)數(shù)量少、速度慢，以至于出現(xiàn)一個(gè)月沒(méi)有發(fā)放預(yù)售證的罕見(jiàn)現(xiàn)象，供求開(kāi)始失衡，從而導(dǎo)致昆明房?jī)r(jià)在市場(chǎng)剛剛出現(xiàn)回暖勢(shì)頭時(shí)就開(kāi)始新一輪上漲。

近期，云南房網(wǎng)已經(jīng)報(bào)道了多個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)的消息。和去年虛張聲勢(shì)的漲價(jià)噱頭不同，近期多個(gè)項(xiàng)目是實(shí)打?qū)嵉厣险{(diào)了價(jià)格，可是即便如此，來(lái)客量和銷量反而增加了，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了久違的“量?jī)r(jià)齊漲”苗頭。

昆明不少樓盤(pán)近期的客戶到訪情況不錯(cuò)

既然市場(chǎng)有所回暖，成交開(kāi)始放量，會(huì)不會(huì)供應(yīng)也會(huì)迅速增加，使得供求達(dá)到平衡呢？目前看上去并不容易。根據(jù)云南房網(wǎng)的了解，由于眾多房企長(zhǎng)期沒(méi)有拿地，今年上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目估計(jì)也就4個(gè)，比去年上半年還要少。即便房企現(xiàn)在馬上補(bǔ)倉(cāng)拿地，要形成上市供應(yīng)少說(shuō)也得半年時(shí)間，更何況今年除了1月云南建投、西安海榮和盤(pán)龍建投拿了幾塊地，2月份昆明就沒(méi)有賣出土地，3月份也基本沒(méi)有主城商住土地的出讓計(jì)劃。

其實(shí)昆明新房供應(yīng)減少的現(xiàn)象在過(guò)去兩年就已出現(xiàn)，2021年全年新增1138.49萬(wàn)方，比上年下降35%，2022年比2021年再降47%，全年供應(yīng)降到了608萬(wàn)方，為10年來(lái)的最低值。只不過(guò)因?yàn)檫^(guò)去兩年銷售也比較低迷，部分掩蓋了供應(yīng)量快速下滑的事實(shí)，盡管如此，克而瑞在去年的年報(bào)中也已透露，2022年昆明新建住宅在銷量大幅下滑的情況下，年底的住宅庫(kù)存比年初還是減少了約80萬(wàn)平方米。

未來(lái)至少大半年內(nèi)，昆明住宅供應(yīng)量都不會(huì)有明顯增長(zhǎng)，如果銷售持續(xù)增長(zhǎng)，住宅去化周期縮短到一年左右，房?jī)r(jià)是很難按得住的。

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