3月22日，一套金江小區(qū)的法拍房（疊墅）在阿里司法拍賣平臺(tái)上公開拍賣，引發(fā)了一場(chǎng)法拍市場(chǎng)上罕見的鏖戰(zhàn)。

金江小區(qū)法拍房

競(jìng)買從當(dāng)天早上9點(diǎn)06分開始，參與報(bào)名的15個(gè)競(jìng)拍人開始陸續(xù)出價(jià)。

最終鏖戰(zhàn)近5小時(shí)歷經(jīng)了305輪出價(jià)后，該房產(chǎn)以714萬(wàn)的價(jià)格成交，超出起拍價(jià)約130萬(wàn)元，溢價(jià)率約18%。成交時(shí)距離拍賣結(jié)束時(shí)間已經(jīng)過去了4個(gè)小時(shí)，競(jìng)拍延時(shí)多達(dá)245次。

究竟是一套什么樣的房產(chǎn)，居然會(huì)引發(fā)如此激烈的鏖戰(zhàn)？讓我們一起來看一看：

此次拍賣的標(biāo)的物為昆明市金江小區(qū)B6幢2-3層101室房屋，屬于疊拼別墅產(chǎn)品的下疊部分。

金江小區(qū)此次拍賣的房屋

房屋建筑面積為275.77平方米，建筑總樓層為6層，房屋所在樓層為2至3層，戶型為6室3廳1廚3衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)，1梯2戶，贈(zèng)送花園與第1層，花園面積約113平方米，一層面積約102平方米。

金江小區(qū)大約在2010年左右建成，位置在北市區(qū)地鐵2號(hào)線霖雨橋站和羊場(chǎng)村站中間，分為熙苑、涵苑、瑞園、旭苑、曦苑、云苑、融苑等7個(gè)地塊。

金江小區(qū)位置示意

其中此次法拍房所在的涵苑為別墅類產(chǎn)品，容積率僅為0.56，在北市區(qū)核心地段如此的低容的產(chǎn)品確實(shí)是稀缺中的稀缺了，值得一提的是金江小區(qū)還可以劃片到師大附小金江校區(qū)。

一個(gè)劃片了名校的地鐵盤，周邊配套也應(yīng)有盡有，還擁有如今郊區(qū)別墅都難以具備的低容條件，不搶手反倒奇怪了。

從法拍平臺(tái)的交易記錄來看，金江小區(qū)很少在法拍房市場(chǎng)露面，但僅有的幾次法拍幾乎都引發(fā)了哄搶，有時(shí)最終成交價(jià)格甚至還超過了評(píng)估價(jià)。

金江小區(qū)歷次法拍競(jìng)爭(zhēng)都異常激烈

而在常見的二手房交易平臺(tái)上，金江小區(qū)涵苑的均價(jià)高達(dá)32353元/㎡，與此次法拍房相同的下疊別墅產(chǎn)品，掛牌總價(jià)都在800萬(wàn)以上。

所以，就在此次法拍之前，已經(jīng)有不少中介將這套房源掛上了二手交易平臺(tái)，而且標(biāo)題都強(qiáng)調(diào)“撿大漏！”

那么問題來了，金江小區(qū)的二手房，尤其是法拍房為什么數(shù)量少而且價(jià)格堅(jiān)挺？了解這個(gè)小區(qū)開發(fā)歷史的人都知道，金江小區(qū)并非一般商品房小區(qū)，而是面向煙草公司、煙廠、省政府、國(guó)稅局等單位的團(tuán)購(gòu)房，僅有少量在市場(chǎng)上公開出售。正因?yàn)榻鸾^(qū)的業(yè)主不是公務(wù)員，就是煙草企業(yè)職工，收入高而且穩(wěn)定，當(dāng)年買房也主要是自住，所以很少拿出來轉(zhuǎn)賣，被法院查封拍賣的情況更是罕見。

金江小區(qū)規(guī)劃條件奢侈，容積率低，樓間距非常大，非一般樓盤可比。再加上配套名校，物業(yè)管理不錯(cuò)而且不貴，所以少量流通的二手房都比較搶手。但除了像金江小區(qū)、滇池高爾夫別墅這一類條件好，并擁有特殊資源的樓盤，昆明大多數(shù)法拍房其實(shí)都面臨有價(jià)無(wú)市的狀況，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上的法拍房越來越多了。

近年來法拍房數(shù)量激增

曾經(jīng)有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)過，2017年至2021年，全國(guó)法拍房的數(shù)量從約9000套飆升至約168萬(wàn)套，4年時(shí)間激增187倍！昆明的法拍房沒有準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但在淘寶法拍平臺(tái)，去年以來每天同時(shí)拍賣的昆明法拍房（住宅）一般都在近百套，每天等待上架的則有近200套。如果有法院大宗查封資產(chǎn)拍賣，則會(huì)暴漲到數(shù)百上千套。比如去年法院拍賣馬街摩爾城住宅，就一次性有數(shù)百套住宅被拍賣。

如此多的昆明法拍房，成交卻不多，從淘寶網(wǎng)已經(jīng)結(jié)束的拍賣結(jié)果看，近半法拍房以流拍告終，像金江小區(qū)這樣輪番出價(jià)激烈競(jìng)爭(zhēng)的，非常罕見。

最后說句題外話，金江小區(qū)這套疊墅在淘寶拍賣平臺(tái)競(jìng)價(jià)305輪，是不是昆明法拍房出價(jià)次數(shù)最多一次呢？肯定不是，昆明房產(chǎn)拍賣超過300次競(jìng)價(jià)的還不少，比如3年前翠湖西路一套不到90平米的老破小拍賣，競(jìng)價(jià)就達(dá)到372輪，單價(jià)賣到2.56萬(wàn)。

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