去年昆明新房降了二手房漲了，房租原地踏步，其中大有文章

上月底，克而瑞發(fā)布了2021年其監(jiān)控的55個城市租金變化情況。其中昆明去年租金僅同比微漲0.93%，接近于原地踏步。至此，加上2月中旬國家統(tǒng)計局公布的今年1月國內70個大中城市房價指數(shù)，從去年1月到今年1月之間，過去一年昆明完整的房地產(chǎn)價格狀況（新房、二手房、房租）就都有了，總結一下，就是去年昆明住宅新房的售價確實降了，但二手房價格卻出人意料地漲了，而房租則基本原地踏步。去年租房市場最火熱的杭州和成都，租金同比漲幅都超過了28%。

去年國內主要城市房租漲跌情況

去年昆明二手房價格全年微漲，確實讓絕大多數(shù)人沒想到，因為從過去多年的房價指數(shù)變化情況看，昆明新房和二手房的價格變化是同向的，即新房漲，二手房也漲；新房降，二手房也降。區(qū)別僅在于漲跌幅不同。比如：

2020年昆明新房售價漲了5.6%，二手房漲了3.9%。

2019年昆明新房售價漲了10.5%，二手房漲了5.7%。

2018年昆明新房售價漲了15.7%，二手房漲了15.1%。

2017年昆明新房售價漲了10.6%，二手房漲了6.4%。

2016年昆明新房售價漲了4.2%，二手房漲了1.5%。

2015年昆明新房售價降了2.3%，二手房降了0.1%。

由上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，在過去7年里，只有去年，昆明新建住宅的價格變化方向與二手房是相反的，其余年份都是一致的。2015年昆明新房價格也是下降的，但當年昆明二手房價也下降，而去年昆明新房價格降了0.6%，二手房卻漲了0.6%。

這就有點不同尋常了。因為眾所周知，去年房地產(chǎn)市場之所以銷量不佳，房價下滑，其中很大一個原因是金融機構受額度限制等因素影響，對按揭貸款控制很嚴，而二手房房貸又比新房貸款更難獲批，銀行的貸款額度大多給了新房，有段時間昆明有幾家銀行幾乎不怎么辦理二手房貸款。

正因為二手房不易成交，去年昆明的中介機構都把業(yè)務重點轉到了新房銷售上，對二手房交易持佛系態(tài)度。

在這么困難的形勢下，再加上去年新房價格又降得猛，對房價走勢更敏感的二手房更應該下行才對，可是為什么全年下來反倒上漲了呢？

這說明了三個問題：

一是盡管在市場下行期不少購房者持幣待購，可是剛性需求量仍舊不少，只不過部分需求從新房轉到了二手房。支撐這種需求的主要原因是昆明城市人口的強勁增長。

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，昆明每年凈增常住人口超過20萬人，這比原來抽樣統(tǒng)計中每年凈增約6萬人的數(shù)字高出太多。20萬人帶來的凈增購房需求每年至少有800萬平方米（按昆明人均住房面積40平方米計算），可是去年昆明僅成交新房624萬平方米，其余缺口只能由二手房彌補。

二是雖然去年二手房市場受房貸額度控制的影響很大，但仍舊有不少購房需求從新房轉移到了二手房，這又有兩個原因，第一，二手房價格更有競爭力；第二，去年大量知名房企債務爆雷，項目停工，許多樓盤爛尾風險加大，購房者出于穩(wěn)妥起見，傾向于購買更加保險的二手房，在貸款不易獲批的情況下有些購房者甚至不惜全款購房。

三是從過去6年新房和二手房的漲幅看，昆明二手房和新房的價差越拉越大，相對于過高的新房價格，昆明二手房售價以及房租更能反映昆明的真實經(jīng)濟實力和工資水平。當更受省外投資購買力影響的新房價格下跌時，主要由本地購買力支撐的二手房和房租反倒相對穩(wěn)定。

這里就要提到昆明房租價格看似原地踏步，但實際上微漲了0.93%的事了。相對于新房，房租更容易受二手房價格的影響，二者的變化趨勢一般也是同向的，幅度上也會比較接近，比如去年昆明二手房價漲了0.6%，相應房租就漲了0.93%。

最后說一下我們的分析：今年如果新房銷售沒有回升，價格依舊低迷，昆明二手房價格大概率會小幅上漲，銷量明顯回暖。房租也會上漲。

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