根據(jù)胡潤(rùn)百富《2021中國(guó)高凈值人群家族安全報(bào)告》顯示，中國(guó)高凈值家庭財(cái)富總資產(chǎn)已達(dá)到125.9萬(wàn)億。

其中，擁有600萬(wàn)人民幣家庭凈資產(chǎn)的“富裕家庭”數(shù)量已達(dá)501萬(wàn)戶(hù)；擁有千萬(wàn)人民幣家庭凈資產(chǎn)的“高凈值家庭”有202萬(wàn)戶(hù)；擁有億元人民幣家庭凈資產(chǎn)的“超高凈值家庭”數(shù)量達(dá)到13萬(wàn)戶(hù)。

胡潤(rùn)百富《2021中國(guó)高凈值人群家族安全報(bào)告》

高凈值人群的資產(chǎn)構(gòu)成一直是普通人非常好奇的問(wèn)題，或者說(shuō)其實(shí)大家更關(guān)心的是：這群有錢(qián)人是不是也炒房？又有多少人是靠炒房發(fā)家？或者即便不炒房，他們會(huì)不會(huì)也把房產(chǎn)作為保值的理財(cái)產(chǎn)品？

高凈值人群其實(shí)也投資房產(chǎn)

根據(jù)胡潤(rùn)的數(shù)據(jù)，在千萬(wàn)級(jí)別的“高凈值家庭”中，以企業(yè)資產(chǎn)為主要資產(chǎn)的企業(yè)家占比60%；以現(xiàn)金和有價(jià)證券為主要資產(chǎn)的企業(yè)金領(lǐng)占比20%；以房產(chǎn)投資為主要資產(chǎn)的炒房群體占比10%；以現(xiàn)金和股票為主要資產(chǎn)的職業(yè)股民占比10%。

而在億元級(jí)別的“超高凈值家庭”中，企業(yè)家占比達(dá)75%，炒房群體占比15%，職業(yè)股民占比10%，億元這個(gè)資產(chǎn)級(jí)別已經(jīng)沒(méi)有企業(yè)金領(lǐng)的存在。

由此可見(jiàn)，除了各大企業(yè)的掌門(mén)人和民間炒股高手之外，在中國(guó)的高凈值家庭中，炒房客其實(shí)也占據(jù)了一席之地。而且即便是企業(yè)家、企業(yè)金領(lǐng)和職業(yè)股民，他們至少也都擁有價(jià)值500萬(wàn)元以上的自住房產(chǎn)。

土豪排隊(duì)搖號(hào)時(shí)比打工人起得還早（深圳某紅盤(pán)首開(kāi)當(dāng)日）

事實(shí)證明，房產(chǎn)作為最穩(wěn)定的資產(chǎn)保值類(lèi)型，不但是大多數(shù)普通家庭的理財(cái)選擇，同樣也受到高凈值人群的青睞，而且確實(shí)也有少部分人通過(guò)房產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了財(cái)富積累和階層躍遷。

雖然屬于房地產(chǎn)的風(fēng)口時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，炒房發(fā)家致富這條路也已經(jīng)幾無(wú)可能，但買(mǎi)房自住，買(mǎi)房理財(cái)卻依舊與每一個(gè)普通家庭息息相關(guān)。

所以，作為普通人我們不妨了解一下有錢(qián)人的買(mǎi)房思路，看看他們?cè)谫I(mǎi)房的時(shí)候更看重什么？又更害怕什么？了解有錢(qián)人買(mǎi)房的思路，相信對(duì)于自己買(mǎi)房多少會(huì)有一些參考價(jià)值。

高凈值人群買(mǎi)房有何特點(diǎn)？

很多人認(rèn)為2021年是房地產(chǎn)行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，確實(shí)今年重磅調(diào)控不斷出臺(tái)，品牌房企接連爆雷，讓整個(gè)行業(yè)前景變得撲朔迷離，也讓很多普通人完全不敢在今年買(mǎi)房。

但對(duì)于經(jīng)歷過(guò)多次資產(chǎn)置換，已經(jīng)積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的高凈值群體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境的好壞并不會(huì)影響他們的置業(yè)決策，他們反而會(huì)利用調(diào)控周期來(lái)尋找大浪淘沙的珍品。

這也是為什么明明今年市場(chǎng)行情整體下行，而許多豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)量和價(jià)格卻沒(méi)有受到太大影響的原因。

除了能夠洞悉市場(chǎng)規(guī)律之外，高凈值群體也懂得如何判斷一座城市的價(jià)值，進(jìn)而識(shí)別出這座城市中價(jià)值恒定的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

上海陸家嘴一帶豪宅云集（圖源@寶哥地產(chǎn)觀(guān)）

哪個(gè)區(qū)域擁有更多的城市資源傾斜，那個(gè)區(qū)域就會(huì)成為高凈值人群遷徙的目的地，而區(qū)域中的標(biāo)桿物業(yè)則是公認(rèn)的核心資產(chǎn)。

至于產(chǎn)品層面，高凈值客戶(hù)不會(huì)將重心放在戶(hù)型得房率、動(dòng)靜分區(qū)等問(wèn)題上。因?yàn)樵绞撬獾娜后w，越不會(huì)選擇泯然眾人的產(chǎn)品，越趨向于定制和個(gè)性化。

比如昆明的標(biāo)桿豪宅山海灣8號(hào)。如果蒙住案名只看戶(hù)型，其部分戶(hù)型布局不算方正，朝向與通風(fēng)都有所欠缺，并不符合戶(hù)型設(shè)計(jì)常理。

昆明標(biāo)桿豪宅山海灣8號(hào)

但山海灣8號(hào)的特殊性在于該項(xiàng)目擁有無(wú)敵的觀(guān)滇視野，所以它個(gè)性化的設(shè)計(jì)方式乃是為了最大程度保證了戶(hù)型的景觀(guān)視野。

山海灣8號(hào)249㎡戶(hù)型249陽(yáng)臺(tái)寬度達(dá)3.95米非常少見(jiàn)

比如上圖的249㎡戶(hù)型，沒(méi)有采用傳統(tǒng)的方正布局，而是將房間垂直分布，犧牲了一定的布局合理性，換來(lái)的是大開(kāi)間橫廳以及大尺寸的景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)。

山海灣8號(hào)大陽(yáng)臺(tái)景觀(guān)視野實(shí)拍

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2021年1-10月昆明總價(jià)超400萬(wàn)元商品住宅的成交數(shù)據(jù)，山海灣8號(hào)不但是豪宅成交套數(shù)銷(xiāo)冠，成交均價(jià)和套均價(jià)也都能排進(jìn)全市豪宅前五�？梢�(jiàn)高凈值客戶(hù)對(duì)于這種個(gè)性化的設(shè)計(jì)方式還是非常買(mǎi)賬。

2021年1-10月昆明豪宅成交數(shù)據(jù)（來(lái)源克而瑞）

高凈值人群買(mǎi)房最怕什么？

可能有人覺(jué)得，對(duì)于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由、住房自由的高凈值人群來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房已經(jīng)不再需要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、瞻前顧后，完全可以全憑一時(shí)興起就揮金如土。

但實(shí)際上高凈值群體買(mǎi)房置業(yè)要遠(yuǎn)比普通購(gòu)房者謹(jǐn)慎。

高端樓盤(pán)在市場(chǎng)中的占比非常少，而且普遍面積大，單價(jià)高。這意味著高凈值人群選擇樓盤(pán)的余地比普通人少很多，一旦選錯(cuò)不但意味著錯(cuò)失機(jī)會(huì)，想要轉(zhuǎn)手交易的難度也很大。

網(wǎng)友票選人生十大遺憾，買(mǎi)錯(cuò)房210萬(wàn)票

所以，不管擁有多么雄厚的資產(chǎn)，多么豐富的置換經(jīng)驗(yàn)，在萬(wàn)惡的預(yù)售制度面前，買(mǎi)房這件事說(shuō)到底不是銀貨兩訖，即便是高凈值人群買(mǎi)房，也做不到十拿九穩(wěn)。

如果我們回顧前些年開(kāi)發(fā)的一些高端項(xiàng)目，就會(huì)發(fā)現(xiàn)許多高端樓盤(pán)也經(jīng)常發(fā)生貨不對(duì)板的情況。

承諾的泳池，交付后變成了魚(yú)塘，承諾的西式園林、名貴植物，交付后變成了雜草叢生，承諾的干掛石材外墻，交付后變成了廉價(jià)涂料……

鎮(zhèn)江某豪宅交房前承諾的氣派小區(qū)大門(mén)，交房后門(mén)不見(jiàn)了

許多宣傳時(shí)號(hào)稱(chēng)千萬(wàn)級(jí)的豪宅，最后交付的質(zhì)量甚至還比不上公租房�；仡櫧鼛啄耆珖�(guó)各地的豪宅開(kāi)發(fā)史，幾乎就是一部部業(yè)主維權(quán)史。

杭州某千萬(wàn)豪宅漏水引發(fā)維權(quán)

一次一次地吃虧上當(dāng)以后，讓眼光本就挑剔的高凈值人群變得更加小心翼翼，所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在做高端樓盤(pán)的首要課題就是該如何打消客戶(hù)疑慮。

實(shí)景交付逐漸成為高端樓盤(pán)的常態(tài)

許多做豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，過(guò)去光靠畫(huà)餅的營(yíng)銷(xiāo)手法，在見(jiàn)多識(shí)廣的高凈值客群面前已經(jīng)失效。

相反，如果一個(gè)項(xiàng)目能在交房前就將承諾的配套實(shí)打?qū)嵉貎冬F(xiàn)并向客戶(hù)展示，往往就能收獲不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。

所以近幾年國(guó)內(nèi)越是高端的樓盤(pán)，就越重視自己的實(shí)體展示區(qū)，而且不但實(shí)體交付開(kāi)始變得流行，市面上準(zhǔn)現(xiàn)房、甚至現(xiàn)房交付的豪宅項(xiàng)目都已經(jīng)越來(lái)越多。

同樣以昆明標(biāo)桿豪宅山海灣8號(hào)為例，該項(xiàng)目之所以既賣(mài)得貴還能賣(mài)得好，最關(guān)鍵的原因之一就是它在實(shí)體展示方面展現(xiàn)出足夠的誠(chéng)意。

山海灣8號(hào)園林實(shí)景展示

從園林、泳池、健身房到地下車(chē)庫(kù)，山海灣8號(hào)在交房前就將項(xiàng)目各配套設(shè)施全部?jī)冬F(xiàn)，并一直都對(duì)客戶(hù)開(kāi)放工地和實(shí)體區(qū)參觀(guān)。

山海灣8號(hào)地下車(chē)庫(kù)工藝足以比肩恒隆廣場(chǎng)

山海灣8號(hào)恒溫泳池實(shí)拍

據(jù)悉，山海灣8號(hào)即將在11月底完成主體竣工驗(yàn)收，景觀(guān)部分也將在近期竣工，整體竣工指日可待。作為昆明高凈值客戶(hù)的首選項(xiàng)目，山海灣8號(hào)帶給市場(chǎng)的是確定性的位置、確定性的價(jià)值以及確定性的未來(lái)生活。

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