昆明新房成交量已經(jīng)穩(wěn)住了嗎？關(guān)鍵看年底這兩個(gè)月

任何一個(gè)市場(chǎng)，最壞的情況就是“量?jī)r(jià)齊跌”。今年下半年，昆明新房?jī)r(jià)格不斷下滑，銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的10月成交均價(jià)只有13315元/平米（住宅），說(shuō)明昆明房?jī)r(jià)仍然處在緩慢下跌的通道中。

房?jī)r(jià)下跌，如果能換來(lái)相對(duì)的穩(wěn)定成交量，仍然算是一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)果。在過(guò)去幾個(gè)月，昆明新房（住宅）成交面積分別是46.78萬(wàn)方（10月）、37.91萬(wàn)方（9月）、44.63萬(wàn)方，總計(jì)129.32萬(wàn)平米，雖然比不上去年同期，但也沒(méi)有和房?jī)r(jià)一樣一路下跌，10月的成交量比 9月還多了近10萬(wàn)平米。開(kāi)發(fā)商在犧牲利潤(rùn)的同時(shí)，還是換來(lái)了一定成交量，是個(gè)不錯(cuò)的信號(hào)。

但這是否意味著昆明新房成交量已經(jīng)穩(wěn)住了？其實(shí)目前還很難說(shuō)，關(guān)鍵在于自全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的新聞公布后，房產(chǎn)稅落地速度加快這一事實(shí)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售帶來(lái)的影響有多大，現(xiàn)在還看不出來(lái)。

青年說(shuō)是11月新開(kāi)樓盤(pán)，現(xiàn)房而且價(jià)格較低，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交近百套，說(shuō)明剛性需求主要關(guān)心的是價(jià)格而不是房產(chǎn)稅。

全國(guó)人大常委會(huì)是在10月23號(hào)通過(guò)決議，授權(quán)國(guó)務(wù)院制訂相關(guān)政策，選擇部分城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。消息公開(kāi)后，國(guó)內(nèi)樓市動(dòng)蕩，目前直接觀察到的反應(yīng)有四個(gè)：

一是部分剛需購(gòu)房人群進(jìn)一步持幣待購(gòu)，雖然剛需人群基本是購(gòu)買(mǎi)首套房，預(yù)計(jì)不會(huì)是房產(chǎn)稅納稅主體，但這部分購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)敏感，認(rèn)為房產(chǎn)稅落地會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑，所以持幣待購(gòu)；

二是投資性購(gòu)房幾乎消失；

三是已經(jīng)有住房但有改善需求的人群放棄或者放緩購(gòu)房計(jì)劃；

四是手里有多套房的人群開(kāi)始加快拋售。

上述四種市場(chǎng)反應(yīng)，都會(huì)導(dǎo)致新房需求的短期或長(zhǎng)期抑制，對(duì)穩(wěn)定昆明新房銷(xiāo)量不利。但房產(chǎn)稅試點(diǎn)的新聞是10月23號(hào)才披露的，還不足以對(duì)10月份昆明的新房銷(xiāo)售量產(chǎn)生影響，所以上個(gè)月仍有3794套近47萬(wàn)平方米的新房銷(xiāo)售量。

改善型樓盤(pán)對(duì)房產(chǎn)稅政策更為敏感

接下來(lái)的11月和12月，應(yīng)該可以看出房產(chǎn)稅對(duì)新房銷(xiāo)售量的影響到底有多大。如果在眼下開(kāi)發(fā)商繼續(xù)優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，11月和12月昆明新房成交量仍能保持9月和10月的數(shù)據(jù)，說(shuō)明房產(chǎn)稅的消息對(duì)昆明購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為沒(méi)有產(chǎn)生太大影響，成交量已經(jīng)穩(wěn)定，相應(yīng)地，價(jià)格也基本到底。

如果接下來(lái)兩個(gè)月的成交量下滑，這事也要分兩面看。

一方面說(shuō)明房產(chǎn)稅對(duì)需求側(cè)的影響不小，確實(shí)有許多人取消或者延后了買(mǎi)房的計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)已經(jīng)徹底改變；

另一方面也意味著昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已經(jīng)達(dá)到谷底，明年不但不可能繼續(xù)下滑，反而還會(huì)有比較大的反彈，價(jià)格也有望回升。因?yàn)楦鶕?jù)各方面分析，國(guó)務(wù)院應(yīng)該會(huì)在年內(nèi)即確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市名單，出臺(tái)政策框架，昆明很有可能不在試點(diǎn)城市之列，至少5年內(nèi)沒(méi)有征收房產(chǎn)稅的可能，這兩個(gè)月被延后的購(gòu)房需求，都會(huì)在明年得到釋放。

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