　　低層辦公建筑不得向個(gè)人銷售·追蹤

　　■ 都市時(shí)報(bào)全媒體記者徐琳惠

　　8月30日，昆明市自然資源和規(guī)劃局、市住建局、市城管局、市市場(chǎng)監(jiān)管局共同擬定了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的實(shí)施意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）的公告。也就是說(shuō)，昆明未來(lái)將不會(huì)再有“商辦改公寓”的房子，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好，但面對(duì)昆明辦公物業(yè)存量超高的現(xiàn)狀，商辦項(xiàng)目又該如何“破局”？

　　新房市場(chǎng)——商業(yè)存量走勢(shì)

　　本月商業(yè)市場(chǎng)僅少量底商供應(yīng)，存量小幅下降，去化周期同步小幅下降但依舊保持高位

　　■截至目前商業(yè)庫(kù)存575萬(wàn)方，環(huán)比下降1萬(wàn)方，去化周期95.12個(gè)月，去存任務(wù)依舊巨大

　　2020.7-2021.7昆明市商業(yè)存量走勢(shì)

　　庫(kù)存量(萬(wàn)方)

　　去化周期

　　2020年7月

　　596

　　200.45

　　2020年8月

　　595

　　183.08

　　2020年9月

　　591

　　131.77

　　2020年10月

　　590

　　124.74

　　2020年11月

　　593

　　121.57

　　2020年12月

　　576

　　75.49

　　2021年1月

　　574

　　78.85

　　2021年2月

　　572

　　77.07

　　2021年3月

　　573

　　91.19

　　2021年4月

　　574

　　89.90

　　2021年5月

　　570

　　87.74

　　2021年6月

　　576

　　98.51

　　2021年7月

　　575

　　95.12

　　業(yè)主：

　　買到“商改住”公寓入住不久墻滲水

　　針對(duì)《意見》，有業(yè)內(nèi)人士表示，該文件的出臺(tái)將在一定程度上緩解公寓市場(chǎng)供需失衡的壓力，公寓價(jià)格或?qū)⒒貧w理性。《意見》從土地出讓、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、銷售、產(chǎn)權(quán)登記和監(jiān)督檢查等環(huán)節(jié)，對(duì)商辦項(xiàng)目加強(qiáng)從拿地到產(chǎn)權(quán)登記的全過程監(jiān)管。

　　其中，在土地出讓中提到，土地出讓合同中增加禁止條款“受讓人擅自改變土地用途，將商辦項(xiàng)目使用功能改為居住的，出讓人有權(quán)解除合同，并無(wú)償收回土地使用權(quán)”。項(xiàng)目設(shè)計(jì)中提到，商辦項(xiàng)目建筑功能不得使用“公寓”“公寓式辦公”“酒店式公寓”等進(jìn)行標(biāo)注，單體平面不得出現(xiàn)如“臥室”“客廳”等住宅類功能的標(biāo)注。銷售、產(chǎn)權(quán)登記中，加強(qiáng)商辦項(xiàng)目銷售監(jiān)管，企業(yè)不得在銷售宣傳中出現(xiàn)“居住”“公寓”等描述，樣板間不得按照居住形式進(jìn)行展示。辦公項(xiàng)目可分割銷售部分，最小產(chǎn)權(quán)分割單元建筑面積不小于300平方米。監(jiān)督檢查中，經(jīng)轄區(qū)有關(guān)執(zhí)法部門認(rèn)定，確實(shí)存在違規(guī)現(xiàn)象需要整改的，在整改措施落實(shí)到位前，暫停項(xiàng)目施工、房屋銷售、規(guī)劃許可變更、項(xiàng)目驗(yàn)收、房屋測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記等各項(xiàng)手續(xù)。

　　“商辦改公寓”居住體驗(yàn)極差。從《意見》內(nèi)容來(lái)看，昆明市對(duì)商辦項(xiàng)目的監(jiān)管密度大，力度強(qiáng)�！吧谈淖　狈课荼旧砭痛嬖谥T多問題和安全隱患，《意見》的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義。昆明市出現(xiàn)大體量的商辦物業(yè)庫(kù)存，是產(chǎn)品供需失衡表現(xiàn)的結(jié)果，部分房企為了降低經(jīng)營(yíng)壓力，開發(fā)公寓產(chǎn)品成為了開發(fā)商的首要選擇，還有部分項(xiàng)目在寫字樓主體已經(jīng)建好后更改規(guī)劃，將寫字樓改成公寓出售。那么，“商辦改公寓”有哪些弊端？

　　業(yè)主李女士表示，買房時(shí)，她并不知道自己看上的這套公寓是寫字樓改成的，接房入住后不久，房間水管就出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致墻面滲水�！皟砷g公寓之間的隔斷不是實(shí)體墻，只是類似隔斷板的裝飾材料，隔音效果特別差�！�

　　據(jù)了解，目前昆明的公寓項(xiàng)目物業(yè)管理能力薄弱，加上多數(shù)業(yè)主購(gòu)買公寓后均選擇出租，導(dǎo)致公寓內(nèi)居住人員雜亂。此外，“商改住”公寓還存在諸多安全隱患，寫字樓和公寓是完全不同的兩個(gè)產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在諸多差異，水管、電線分布均有不同，而“商改住”公寓基本都是在原寫字樓建設(shè)好的主體上，臨時(shí)更改水電的排布，導(dǎo)致多數(shù)“商改住”公寓的水電在使用時(shí)經(jīng)常會(huì)出問題。

　　克而瑞數(shù)據(jù)：

　　昆明辦公項(xiàng)目去化需55.42個(gè)月

　　另一方面，目前昆明的商辦項(xiàng)目市場(chǎng)并不理想。具體表現(xiàn)為，已開業(yè)商圈的鋪面大量空置，房企自持部分招商困難，開發(fā)商在銷售商辦物業(yè)時(shí)業(yè)績(jī)慘淡，昆明商辦物業(yè)庫(kù)存量越來(lái)越高，去化時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)�？硕鹛峁┑臄�(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，昆明辦公（寫字樓+公寓）庫(kù)存量555萬(wàn)方，去化周期需55.42個(gè)月；商業(yè)庫(kù)存量575萬(wàn)方，去化周期需95.12個(gè)月。此外，從去年7月到今年7月的昆明市辦公、商業(yè)存量走勢(shì)可以看出，辦公和商業(yè)的去存速度并不理想。去年7月，昆明市辦公庫(kù)存量為522萬(wàn)方，去化周期為51.255個(gè)月，到今年1月時(shí)，辦公庫(kù)存量為539萬(wàn)方，去化周期42.69個(gè)月，對(duì)比去年7月，辦公去化速度略有增長(zhǎng)。但從今年1月到7月，昆明市辦公庫(kù)存量增加了僅16萬(wàn)方，去化周期卻延長(zhǎng)了12.73個(gè)月，辦公市場(chǎng)因供應(yīng)量大幅上漲導(dǎo)致去化周期延長(zhǎng)，去存任務(wù)艱巨。商業(yè)市場(chǎng)方面，去年7月昆明市商業(yè)庫(kù)存量為596萬(wàn)方，去化周期為200.45個(gè)月，到今年1月時(shí)，商業(yè)庫(kù)存量下降至574萬(wàn)方，去化周期同步縮短為78.85個(gè)月。從今年1月至7月，商業(yè)庫(kù)存量波動(dòng)幅度較小，僅上漲了1萬(wàn)方，但去化周期卻延長(zhǎng)了16.27個(gè)月，供應(yīng)減少，存量下降，但去化周期仍處于高位，反映出商業(yè)市場(chǎng)去化艱難。

　　★業(yè)內(nèi)分析

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪：

　　開發(fā)商可拿出位置比較好的商辦用地建保障性租賃住房

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪認(rèn)為，首先，這幾年受電商模式?jīng)_擊，加上前期城中村改造工程，昆明市建設(shè)了較多的商辦項(xiàng)目，存量越來(lái)越多，去化周期延長(zhǎng)。昆明市住宅存量的去化周期是13個(gè)月左右，但商辦項(xiàng)目的去化周期是住宅的好幾倍，開發(fā)商想把開發(fā)的商辦項(xiàng)目變現(xiàn)，只能打主意“商改住”�！爱�(dāng)然這樣改的話會(huì)有很多隱患，一是對(duì)住宅市場(chǎng)的沖擊，二是不利于商業(yè)和辦公市場(chǎng)的發(fā)展。張洪認(rèn)為，從宏觀來(lái)看，實(shí)際上昆明市已經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)辦公項(xiàng)目還是偏多，但現(xiàn)在的商辦項(xiàng)目和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不太適應(yīng)，所以《意見》在出讓土地里對(duì)商業(yè)和辦公用地有比例要求，商業(yè)和辦公的土地供應(yīng)量，要根據(jù)市場(chǎng)的情況，合理的科學(xué)確定。其次，他還表示，既然是商業(yè)和辦公的用途，就不能打擦邊球。需要開發(fā)商開始就精準(zhǔn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求，合理設(shè)計(jì)商業(yè)和辦公產(chǎn)品，符合城市發(fā)展和城市設(shè)計(jì)的要求。那么，高庫(kù)存的商辦項(xiàng)目在《意見》的強(qiáng)監(jiān)管下，該如何發(fā)展？張洪表示，近期，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。“里面提出，可以用存量的商業(yè)辦公、非居住類的物業(yè)來(lái)進(jìn)行改造，建設(shè)保障性租賃住房，保障性租賃房是要求企業(yè)必須持有。前提是必須滿足保障性租賃住房的相關(guān)要求，如果有些開發(fā)商的商業(yè)辦公用地確實(shí)存量太大，很難消化，那么可以拿出一些位置比較好的商業(yè)辦公用地來(lái)建保障性租賃住房”。

　　諸葛找房：

　　加大了項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的監(jiān)管力度

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析表示，《意見》出臺(tái)的背景是為遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象行為，尤其是將商業(yè)、辦公用地性質(zhì)建設(shè)住宅等現(xiàn)象，從土地出讓、項(xiàng)目建設(shè)、銷售等多方面加強(qiáng)監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)�！兑庖姟烦雠_(tái)意味著市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)，將從多方面加大監(jiān)管力度，有效治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，《意見》的出臺(tái)將在一定程度上有效遏制商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)住宅性質(zhì)等行為，同時(shí)加大項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的監(jiān)管力度，保障民生的同時(shí)，也將促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另一方面，將在一定程度上緩解市場(chǎng)公寓供需失衡情形，增強(qiáng)市場(chǎng)活力。

　　昆明市社科院研究員高軍：

　　商辦土地和住宅用地區(qū)分，對(duì)治理“大城市病”有積極意義

　　昆明市社科院研究員高軍認(rèn)為，《意見》是規(guī)范商業(yè)房屋用途的政策性文件，是對(duì)商業(yè)辦公用房擅自改作公寓和住宅等亂象的糾正。目前，昆明商業(yè)類項(xiàng)目違規(guī)拆改銷售現(xiàn)象越來(lái)越多，導(dǎo)致出現(xiàn)公寓泛濫現(xiàn)象。這些拆改銷售行為由于帶有很大的欺騙性，由此引發(fā)了一些購(gòu)買者與開發(fā)商之間的矛盾。把商業(yè)類辦公項(xiàng)目拆改為公寓或住宅類項(xiàng)目的行為，不僅違規(guī)，還嚴(yán)重破壞了市場(chǎng)規(guī)則，擾亂了市場(chǎng)公平環(huán)境，給管理帶來(lái)很大難度，有些問題很難補(bǔ)救。

　　“因此，出臺(tái)《意見》我認(rèn)為非常及時(shí)，它對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)起到積極的促進(jìn)作用，商業(yè)辦公類項(xiàng)目得到規(guī)范了，對(duì)昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)凈化，是具有正向引導(dǎo)作用�！备哕姳硎荆拔磥�(lái)出讓的商辦土地是增加還是減少，主要看政府對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度夠不夠，如果在用房方面有切實(shí)的政策支持，我認(rèn)為商辦土地是會(huì)增加的。”他還認(rèn)為，商辦土地和住宅用地加以區(qū)分，對(duì)優(yōu)化城市功能和空間布局以及治理“大城市病”都有積極的意義。

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