　　低層辦公建筑不得向個人銷售·追蹤

　　■ 都市時報全媒體記者徐琳惠

　　8月30日，昆明市自然資源和規(guī)劃局、市住建局、市城管局、市市場監(jiān)管局共同擬定了《關于進一步加強商業(yè)辦公類建設項目全過程管理的實施意見（試行）》（以下簡稱《意見》）的公告。也就是說，昆明未來將不會再有“商辦改公寓”的房子，這對于購房者來說無疑是一大利好，但面對昆明辦公物業(yè)存量超高的現(xiàn)狀，商辦項目又該如何“破局”？

　　新房市場——商業(yè)存量走勢

　　本月商業(yè)市場僅少量底商供應，存量小幅下降，去化周期同步小幅下降但依舊保持高位

　　■截至目前商業(yè)庫存575萬方，環(huán)比下降1萬方，去化周期95.12個月，去存任務依舊巨大

　　2020.7-2021.7昆明市商業(yè)存量走勢

　　庫存量(萬方)

　　去化周期

　　2020年7月

　　596

　　200.45

　　2020年8月

　　595

　　183.08

　　2020年9月

　　591

　　131.77

　　2020年10月

　　590

　　124.74

　　2020年11月

　　593

　　121.57

　　2020年12月

　　576

　　75.49

　　2021年1月

　　574

　　78.85

　　2021年2月

　　572

　　77.07

　　2021年3月

　　573

　　91.19

　　2021年4月

　　574

　　89.90

　　2021年5月

　　570

　　87.74

　　2021年6月

　　576

　　98.51

　　2021年7月

　　575

　　95.12

　　業(yè)主：

　　買到“商改住”公寓入住不久墻滲水

　　針對《意見》，有業(yè)內人士表示，該文件的出臺將在一定程度上緩解公寓市場供需失衡的壓力，公寓價格或將回歸理性。《意見》從土地出讓、項目設計、銷售、產(chǎn)權登記和監(jiān)督檢查等環(huán)節(jié)，對商辦項目加強從拿地到產(chǎn)權登記的全過程監(jiān)管。

　　其中，在土地出讓中提到，土地出讓合同中增加禁止條款“受讓人擅自改變土地用途，將商辦項目使用功能改為居住的，出讓人有權解除合同，并無償收回土地使用權”。項目設計中提到，商辦項目建筑功能不得使用“公寓”“公寓式辦公”“酒店式公寓”等進行標注，單體平面不得出現(xiàn)如“臥室”“客廳”等住宅類功能的標注。銷售、產(chǎn)權登記中，加強商辦項目銷售監(jiān)管，企業(yè)不得在銷售宣傳中出現(xiàn)“居住”“公寓”等描述，樣板間不得按照居住形式進行展示。辦公項目可分割銷售部分，最小產(chǎn)權分割單元建筑面積不小于300平方米。監(jiān)督檢查中，經(jīng)轄區(qū)有關執(zhí)法部門認定，確實存在違規(guī)現(xiàn)象需要整改的，在整改措施落實到位前，暫停項目施工、房屋銷售、規(guī)劃許可變更、項目驗收、房屋測繪、產(chǎn)權登記等各項手續(xù)。

　　“商辦改公寓”居住體驗極差。從《意見》內容來看，昆明市對商辦項目的監(jiān)管密度大，力度強�！吧谈淖　狈课荼旧砭痛嬖谥T多問題和安全隱患，《意見》的出臺，對規(guī)范房地產(chǎn)市場具有重要意義。昆明市出現(xiàn)大體量的商辦物業(yè)庫存，是產(chǎn)品供需失衡表現(xiàn)的結果，部分房企為了降低經(jīng)營壓力，開發(fā)公寓產(chǎn)品成為了開發(fā)商的首要選擇，還有部分項目在寫字樓主體已經(jīng)建好后更改規(guī)劃，將寫字樓改成公寓出售。那么，“商辦改公寓”有哪些弊端？

　　業(yè)主李女士表示，買房時，她并不知道自己看上的這套公寓是寫字樓改成的，接房入住后不久，房間水管就出現(xiàn)了問題，導致墻面滲水�！皟砷g公寓之間的隔斷不是實體墻，只是類似隔斷板的裝飾材料，隔音效果特別差�！�

　　據(jù)了解，目前昆明的公寓項目物業(yè)管理能力薄弱，加上多數(shù)業(yè)主購買公寓后均選擇出租，導致公寓內居住人員雜亂。此外，“商改住”公寓還存在諸多安全隱患，寫字樓和公寓是完全不同的兩個產(chǎn)品，規(guī)劃設計方面存在諸多差異，水管、電線分布均有不同，而“商改住”公寓基本都是在原寫字樓建設好的主體上，臨時更改水電的排布，導致多數(shù)“商改住”公寓的水電在使用時經(jīng)常會出問題。

　　克而瑞數(shù)據(jù)：

　　昆明辦公項目去化需55.42個月

　　另一方面，目前昆明的商辦項目市場并不理想。具體表現(xiàn)為，已開業(yè)商圈的鋪面大量空置，房企自持部分招商困難，開發(fā)商在銷售商辦物業(yè)時業(yè)績慘淡，昆明商辦物業(yè)庫存量越來越高，去化時間越來越長。克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，昆明辦公（寫字樓+公寓）庫存量555萬方，去化周期需55.42個月；商業(yè)庫存量575萬方，去化周期需95.12個月。此外，從去年7月到今年7月的昆明市辦公、商業(yè)存量走勢可以看出，辦公和商業(yè)的去存速度并不理想。去年7月，昆明市辦公庫存量為522萬方，去化周期為51.255個月，到今年1月時，辦公庫存量為539萬方，去化周期42.69個月，對比去年7月，辦公去化速度略有增長。但從今年1月到7月，昆明市辦公庫存量增加了僅16萬方，去化周期卻延長了12.73個月，辦公市場因供應量大幅上漲導致去化周期延長，去存任務艱巨。商業(yè)市場方面，去年7月昆明市商業(yè)庫存量為596萬方，去化周期為200.45個月，到今年1月時，商業(yè)庫存量下降至574萬方，去化周期同步縮短為78.85個月。從今年1月至7月，商業(yè)庫存量波動幅度較小，僅上漲了1萬方，但去化周期卻延長了16.27個月，供應減少，存量下降，但去化周期仍處于高位，反映出商業(yè)市場去化艱難。

　　★業(yè)內分析

　　云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪：

　　開發(fā)商可拿出位置比較好的商辦用地建保障性租賃住房

　　云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪認為，首先，這幾年受電商模式?jīng)_擊，加上前期城中村改造工程，昆明市建設了較多的商辦項目，存量越來越多，去化周期延長。昆明市住宅存量的去化周期是13個月左右，但商辦項目的去化周期是住宅的好幾倍，開發(fā)商想把開發(fā)的商辦項目變現(xiàn)，只能打主意“商改住”。“當然這樣改的話會有很多隱患，一是對住宅市場的沖擊，二是不利于商業(yè)和辦公市場的發(fā)展。張洪認為，從宏觀來看，實際上昆明市已經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)辦公項目還是偏多，但現(xiàn)在的商辦項目和城市的經(jīng)濟發(fā)展還不太適應，所以《意見》在出讓土地里對商業(yè)和辦公用地有比例要求，商業(yè)和辦公的土地供應量，要根據(jù)市場的情況，合理的科學確定。其次，他還表示，既然是商業(yè)和辦公的用途，就不能打擦邊球。需要開發(fā)商開始就精準預測項目的市場需求，合理設計商業(yè)和辦公產(chǎn)品，符合城市發(fā)展和城市設計的要求。那么，高庫存的商辦項目在《意見》的強監(jiān)管下，該如何發(fā)展？張洪表示，近期，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策�！袄锩嫣岢�，可以用存量的商業(yè)辦公、非居住類的物業(yè)來進行改造，建設保障性租賃住房，保障性租賃房是要求企業(yè)必須持有。前提是必須滿足保障性租賃住房的相關要求，如果有些開發(fā)商的商業(yè)辦公用地確實存量太大，很難消化，那么可以拿出一些位置比較好的商業(yè)辦公用地來建保障性租賃住房”。

　　諸葛找房：

　　加大了項目開發(fā)質量的監(jiān)管力度

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析表示，《意見》出臺的背景是為遏制房地產(chǎn)市場亂象行為，尤其是將商業(yè)、辦公用地性質建設住宅等現(xiàn)象，從土地出讓、項目建設、銷售等多方面加強監(jiān)管力度，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。《意見》出臺意味著市場監(jiān)管趨嚴，將從多方面加大監(jiān)管力度，有效治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。一方面，《意見》的出臺將在一定程度上有效遏制商辦項目轉住宅性質等行為，同時加大項目開發(fā)質量的監(jiān)管力度，保障民生的同時，也將促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展；另一方面，將在一定程度上緩解市場公寓供需失衡情形，增強市場活力。

　　昆明市社科院研究員高軍：

　　商辦土地和住宅用地區(qū)分，對治理“大城市病”有積極意義

　　昆明市社科院研究員高軍認為，《意見》是規(guī)范商業(yè)房屋用途的政策性文件，是對商業(yè)辦公用房擅自改作公寓和住宅等亂象的糾正。目前，昆明商業(yè)類項目違規(guī)拆改銷售現(xiàn)象越來越多，導致出現(xiàn)公寓泛濫現(xiàn)象。這些拆改銷售行為由于帶有很大的欺騙性，由此引發(fā)了一些購買者與開發(fā)商之間的矛盾。把商業(yè)類辦公項目拆改為公寓或住宅類項目的行為，不僅違規(guī)，還嚴重破壞了市場規(guī)則，擾亂了市場公平環(huán)境，給管理帶來很大難度，有些問題很難補救。

　　“因此，出臺《意見》我認為非常及時，它對未來房地產(chǎn)發(fā)展會起到積極的促進作用，商業(yè)辦公類項目得到規(guī)范了，對昆明的房地產(chǎn)市場是一個凈化，是具有正向引導作用。”高軍表示，“未來出讓的商辦土地是增加還是減少，主要看政府對實體經(jīng)濟的支持力度夠不夠，如果在用房方面有切實的政策支持，我認為商辦土地是會增加的。”他還認為，商辦土地和住宅用地加以區(qū)分，對優(yōu)化城市功能和空間布局以及治理“大城市病”都有積極的意義。

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