近幾年來，昆明公寓市場(chǎng)行情火爆，建設(shè)有公寓產(chǎn)品的樓盤數(shù)量越來越多�；旧�，昆明大部分的綜合體項(xiàng)目、商業(yè)體項(xiàng)目中，都會(huì)將公寓產(chǎn)品規(guī)劃在內(nèi)。昆明公寓市場(chǎng)越做越大，其中一個(gè)重要原因是昆明寫字樓積壓嚴(yán)重，寫字樓改公寓是房企開發(fā)商業(yè)用地的一個(gè)折中選項(xiàng)，但正因?yàn)樵絹碓蕉嗟纳虡I(yè)項(xiàng)目將公寓作為次優(yōu)策略，導(dǎo)致去年以來昆明公寓庫(kù)存創(chuàng)下歷史新高，價(jià)格也有回調(diào)，今年昆明公寓將承受比較大的消化壓力。

根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)2019年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，去年昆明公寓存量達(dá)歷年最高，約352萬平米，去化周期為33.9個(gè)月（約需2.8年）。2019年，昆明公寓供應(yīng)量為260萬平米，成交124萬平米，市場(chǎng)均價(jià)為10136元/平米。

近6年昆明公寓存量及去化周期（數(shù)據(jù)來源昆明銳理）

按照去年的平均去化速度，昆明公寓存量其實(shí)用不了3年就能夠去化，比起寫字樓和商鋪來說已經(jīng)算得上是比較健康，但就庫(kù)存而言，去年的公寓庫(kù)存比起2016年前不足兩百萬方的公寓存量，增加約一倍，而且隨著大量巫家壩和呈貢公寓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，昆明公寓存量仍有進(jìn)一步上升的可能。

具體來說，2019年昆明的公寓產(chǎn)品供應(yīng)量和成交量都明顯上漲，新增面積同比2018年上漲120%，但銷售面積同比卻只增長(zhǎng)48%，相對(duì)應(yīng)的公寓庫(kù)存也在大幅上漲。唯一下降的指標(biāo)是公寓成交價(jià)格，同比下降了2%。2018年昆明公寓成交價(jià)格為10344元/平米，去年均價(jià)同比下跌約208元。

相比之下，去年昆明的寫字樓成交價(jià)格已經(jīng)跌破萬元，昆明公寓價(jià)格盡管仍保持在萬元以上，但距離跌破萬元也已為期不遠(yuǎn)。實(shí)際上，由于昆明公寓產(chǎn)品大多為帶裝修交付，而寫字樓基本都是毛坯房，公寓價(jià)格本來就應(yīng)該高過寫字樓。如果減去裝修，昆明公寓的銷售均價(jià)其實(shí)和寫字樓差不多，甚至有可能還略低一些。如果今年昆明公寓庫(kù)存繼續(xù)上升，不排除公寓價(jià)格進(jìn)一步下探到萬元以下。

去年昆明大部分區(qū)域的公寓價(jià)格都有下跌（圖表來源昆明銳理）

昆明公寓產(chǎn)品最集中的是在巫家壩和呈貢2個(gè)區(qū)域。巫家壩目前在開發(fā)的項(xiàng)目基本都規(guī)劃有公寓，除了已經(jīng)入市的綠地東南亞中心、中南云境、金地中央公園、中國(guó)鐵建西派國(guó)樾外，今年內(nèi)將入市的中海、保利、首創(chuàng)、招商蛇口等項(xiàng)目大概率也規(guī)劃有公寓產(chǎn)品。由于巫家壩落地的總部項(xiàng)目多，大部分都建有商辦類產(chǎn)品，可以預(yù)見，巫家壩公寓未來的消化壓力不小。

昆明銳理報(bào)告顯示，呈貢去年的公寓存量為96.41萬平米，在昆明各方位排名中緊隨南市區(qū)排到了第二。呈貢在售的公寓項(xiàng)目有融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)、涌鑫哈佛中心、呈貢吾悅廣場(chǎng)、七彩云南第壹城、遠(yuǎn)洋新干線、錦藝?yán)ッ髦獾?0余個(gè)，且大部分公寓價(jià)格都在萬元以下。

帶裝修拎包入住本來是公寓的一大優(yōu)勢(shì)，可是為了降低售價(jià)，開發(fā)商不得不忍痛割愛

從價(jià)格來看，昆明中心區(qū)和巫家壩的公寓價(jià)格是最高的。其中，位于昆明市中心的俊發(fā)逸天峰、華潤(rùn)昆明悅府、龍湖天第等項(xiàng)目的公寓價(jià)格基本都在1.6萬元/平米以上。巫家壩的公寓價(jià)格當(dāng)然也不低，基本在1.1萬~1.5萬之間。

市中心區(qū)和巫家壩的公寓價(jià)格相對(duì)較高，可是和同一個(gè)項(xiàng)目的住宅比起來，仍然要低得多。比如俊發(fā)逸天峰的公寓最高不到2萬，而逸天峰的住宅最高已賣到3萬一平方。巫家壩的公寓價(jià)格和同一個(gè)項(xiàng)目的住宅比起來，最多也就能達(dá)到六七成的水平。

不過話又說回來，在使用年限、使用成本、交易費(fèi)用吃虧的情況下，昆明公寓也只有依托價(jià)格優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取住宅客戶。為了進(jìn)一步凸顯公寓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，昆明已經(jīng)有越來越多的公寓干脆毛坯房“裸奔”，減掉精裝修費(fèi)用以拉大和住宅的價(jià)格差。今年，隨著呈貢七甸、經(jīng)開區(qū)、空港等片區(qū)公寓項(xiàng)目批量入市，昆明“裸奔”公寓的數(shù)量有可能還會(huì)進(jìn)一步上升。

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