下半年，昆明樓市或有這些新變化

7月20日昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀協(xié)會組織俊發(fā)、萬科、保利、融創(chuàng)、碧桂園、中海等50余家會員單位及專家學者、金融單位，對昆明房地產(chǎn)上半年市場狀況和下半年市場趨勢進行研判。

昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀協(xié)會常務副秘書長劉踐首先對今年上半年昆明市房地產(chǎn)特征進行了分析。

今年以來，雖然LPR基本沒變，但房貸利息上揚、額度收緊、放款減速，在“一城一策”“房住不炒”的整體調(diào)控影響下，房產(chǎn)消費性資產(chǎn)杠桿率抬升，給地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力較為明顯。

土地供應方面，上半年昆明供應大幅減少，公開招拍掛土地屈指可數(shù)，溢價現(xiàn)象比較突出；另一顯著特點是通過城市更新釋放土地供應成為重要方式；此外,中心區(qū)域土地供應向郊區(qū)甚至遠郊遷移特征比較明顯。從各區(qū)縣供地計劃看，下半年土地供應會有所放大，達到500萬平方米左右。

在“十四五”規(guī)劃中提出常住人口達1000萬目標的昆明，預計仍需一定數(shù)量的住房供應，疊加2025年昆明經(jīng)濟總量突破1萬億目標，剛性需求和購買能力都預示著昆明房市運行將會比較平穩(wěn)。

住宅供銷方面，上半年昆明住宅供應量為458萬平方米，成交382萬平方米，價格同比保持平穩(wěn)波動。從整體擬過規(guī)項目和已供土地面積判斷，預計下半年住宅供應量在671萬平方米左右，雖然市場目前有所波動，整體還算健康。

劉踐還對主城五區(qū)、晉寧、嵩明、安寧等熱點區(qū)域商品房供銷、房價等方面進行了詳盡分析。并就近期公寓“骨折”價市場狀況，對近年商辦和車位市場進行了盤點和分析。

劉踐認為，今年上半年昆明房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)四個方面的特征。

一是以“房住不炒”為目標，信貸政策持續(xù)收緊，給房企資金帶來壓力；二是城市規(guī)劃調(diào)整，生態(tài)開發(fā)提出新理念；三是部分房企遭遇灰犀牛事件后加快區(qū)域性重整，或者為加快回籠資金對產(chǎn)品進行“甩賣”，帶動市場波動；四是為降低風險，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)等現(xiàn)象日漸突出。

劉踐用SWOT模塊對房地產(chǎn)市場今年下半場作出了趨勢判斷。

昆明房協(xié)數(shù)據(jù)總監(jiān)張駿以《2021年上半年昆明市房地產(chǎn)市場總結(jié)、下半年趨勢研判》為題，對昆明房地產(chǎn)市場整體狀況進行了詳細分析和研判。

張駿認為，今年上半年土地市場供應大幅放緩，純住宅用地成交244萬平方米，同比下降11%。北市區(qū)、西北新城及次中心純住宅用地支撐整體土地市場。

上半年昆明住宅市場的特點是住宅市場規(guī)模增長乏力。在信貸速度放緩及持幣觀望氛圍上升的疊加影響下，全年成交量或?qū)㈦y達到去年全年水平。價格漲幅收窄，短期內(nèi)進入橫盤期，郊縣則以價換量。

上半年，地產(chǎn)項目開發(fā)量繼續(xù)向東擴張，經(jīng)開及空港板塊供求量同比大幅上升。熱點郊縣中，安寧城區(qū)需求釋放，供求量價齊增；安寧太平供降求升，持續(xù)去化庫存；嵩明及晉寧以價換量，量升價跌。

項目去化方面，除五華區(qū)外，其他主城區(qū)均出現(xiàn)去化周期超過合理水平。熱點郊縣中安寧及晉寧去化周期超過18個月，庫存高企。主城各板塊去化周期分化明顯，總體來看，僅有6個板塊去化周期在12個月內(nèi)。熱點郊縣板塊中，嵩明職教園區(qū)目前以價換量去化周期低于其他板塊；晉寧昆陽板塊需求低迷，去化周期高達33個月。

非住宅產(chǎn)品類型方面，上半年全市可售商業(yè)用房價格相對平穩(wěn)，新增供應同比大幅下降，主城區(qū)供應量同比減少，成交量同比增加。辦公整體均價在去年上半年結(jié)構(gòu)性沖高回落后，價格處于下行通道。在去化周期處于上行區(qū)間疊加企業(yè)加強回款的背景下，辦公價格或?qū)⒗^續(xù)下探。

張駿還對客群進行了簡單分析。除2月春節(jié)假日因素外，截至6月底，昆明來訪指數(shù)已至今年最低值，客戶持幣觀望氛圍正在提升。從成交客群來看，25歲至39歲客群占比高于去年，40歲至49歲客群占比減少，改善需求略微收縮。

會議還特邀昆明市房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)委員會專家，云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授對近期出臺的《中共云南省委、云南省人民政府關于支持昆明市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》進行了詳細解讀。

張洪教授結(jié)合《意見》內(nèi)容對昆明市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型目標、發(fā)展方向等內(nèi)容進行了深入淺出的論述，提出昆明市房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心點在于“老城煥新、新城崛起、新區(qū)發(fā)力、城鄉(xiāng)融合”的城市空間格局，同時應積極探索和推進新型租賃性住房發(fā)展，促進昆明房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。