上個(gè)月底，中海地產(chǎn)發(fā)布了2020年報(bào)，不出市場(chǎng)所料，中海地產(chǎn)的業(yè)績(jī)依然非常靚麗，全年銷售業(yè)績(jī)?cè)谝咔橹氯耘f逆勢(shì)增長(zhǎng)12.5%，達(dá)到3600多億人民幣，超額完成4000億港元的目標(biāo)。利潤(rùn)率當(dāng)然也是一直以來(lái)的良好表現(xiàn)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率高達(dá)23.6%，在TOP系房企中雄踞榜首。

去年，衡量國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的指標(biāo)其實(shí)還多了一條，也就是負(fù)債率，有名的“三道紅線”就是央行特意給房企劃的三條負(fù)債警戒線，市場(chǎng)上名氣比較大的那幾家開(kāi)發(fā)商幾乎全部踩線，但中海是妥妥的優(yōu)等生，紅線一條沒(méi)踩，負(fù)債率低至60%，賬面上趴著1100多億人民幣，銀行未動(dòng)用的授信額度高達(dá)634億。

中海云著（實(shí)景拍攝）

正因?yàn)橘Y金實(shí)力如此雄厚，去年中海地產(chǎn)推出大舉擴(kuò)張的“藍(lán)海戰(zhàn)略”，不惜高價(jià)買地，去年12月中海地產(chǎn)22億競(jìng)得的西南林大地塊，就是年報(bào)中特意列舉的拿地案例。全年下來(lái)，中海地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備 64 宗，新增總樓面面積為1349萬(wàn)平方米。

從年度財(cái)報(bào)看，無(wú)論是銷售業(yè)績(jī)、盈利水平，還是財(cái)務(wù)健康程度與項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，目前的中海地產(chǎn)都絕對(duì)算是一家受人尊敬，值得客戶信賴的好公司。但即便是這樣的表現(xiàn)，也還是避免不了有聲音黑中海，一年交房10多萬(wàn)套住宅的中海哪怕只有個(gè)別瑕疵，立刻有自媒體大肆渲染。

不舍得宣傳的中海

中海當(dāng)然不可能完美，但透過(guò)年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，像中海這么優(yōu)秀的房企其實(shí)不多，但為什么有些自媒體會(huì)黑中海？其中一個(gè)原因是中海在宣傳方面的預(yù)算低到嚇人的程度。

2年前，知乎上有一篇評(píng)論國(guó)內(nèi)各大房企優(yōu)劣的高贊回答，其中提到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷費(fèi)用比例大多在2%~3%，有些能高到 5%，而中海卻只有1.9%，行業(yè)最低！

營(yíng)銷費(fèi)用低，意味著中海在宣傳方面不怎么花錢(qián)，傭金也低，賣房子主要靠品質(zhì)、口碑和性價(jià)比。昆明的中海也是如此。中海進(jìn)入昆明已經(jīng)有9年，已經(jīng)開(kāi)發(fā)到第8個(gè)樓盤(pán)，但在宣傳廣告方面的支出，還沒(méi)有某些房企一個(gè)樓盤(pán)花得多。

中海開(kāi)發(fā)的云麓九里是昆明豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目之一

中海舍不得請(qǐng)人花錢(qián)吹捧，相當(dāng)于自帶招黑體質(zhì)，但去年銷售業(yè)績(jī)還能逆勢(shì)增長(zhǎng)12.5%，多個(gè)樓盤(pán)單盤(pán)銷售過(guò)百億，本身就說(shuō)明中海產(chǎn)品本身過(guò)硬，多年地產(chǎn)“工科生”的名聲并非浪得虛名。

但中海的產(chǎn)品是不是就毫無(wú)瑕疵了呢？當(dāng)然不是，地產(chǎn)大V北京大土豆說(shuō)，一家每年銷售幾千萬(wàn)平米，十萬(wàn)套房子的公司，不可能一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有，世界上也沒(méi)有任何房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到。中海地產(chǎn)去年竣工交房1785萬(wàn)平方米，按每套面積120平米算，至少15萬(wàn)套住宅；昆明竣工30萬(wàn)平米，也至少是兩三千套房。這么多房子交出去，出現(xiàn)個(gè)別問(wèn)題其實(shí)很正常，但就整體而言，中海其實(shí)是國(guó)內(nèi)大型房企中建筑品質(zhì)方面的優(yōu)等生。

中海有精細(xì)化和好房子的名聲，首先是基因決定的。

蓋房子這件事，沒(méi)有幾家企業(yè)比中海更精通

許多昆明人不知道的是，中海地產(chǎn)是中國(guó)海外集團(tuán)的子公司，而中海集團(tuán)又是中國(guó)建筑集團(tuán)的子公司，所以歸根結(jié)底，中海地產(chǎn)其實(shí)出身于建筑工程世家，因?yàn)橹薪ḿ瘓F(tuán)本身是中國(guó)最大，也是世界最大的工程建筑企業(yè)，世界500強(qiáng)，代表著中國(guó)房建領(lǐng)域的最高水平。中海所有的房子也都是母公司中建施工建設(shè)的。

中建集團(tuán)建筑實(shí)力怎么樣？說(shuō)一組數(shù)字你就知道了，在中國(guó)，中建投資建設(shè)了90%以上300米以上摩天大樓、3/4重點(diǎn)機(jī)場(chǎng)、3/4衛(wèi)星發(fā)射基地、1/3城市綜合管廊、1/2核電站，每25個(gè)中國(guó)人中就有一人使用中國(guó)建筑集團(tuán)建造的房子。

中建本身已經(jīng)這么強(qiáng)，系出名門(mén)的中海也不簡(jiǎn)單，1980年代，中建派出自己的精銳部隊(duì)來(lái)到香港，組建中海集團(tuán)，在港澳等地拓展建設(shè)工程業(yè)務(wù)，40年來(lái)，中海在香港承建了15%的公屋，四分之一的醫(yī)院，香港新機(jī)場(chǎng)、香港迪士尼、西九龍車站等知名工程都是中海所建。

中海在昆明的第一個(gè)項(xiàng)目——學(xué)府路8號(hào)，也以品質(zhì)優(yōu)秀享譽(yù)市場(chǎng)

正因?yàn)橹泻Ｔ诟郯膬傻氐墓こ探ㄔO(shè)方面名聲大振，中海在1985年殺入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域后，也一直以建設(shè)工程優(yōu)良，善于創(chuàng)新聞名，當(dāng)年中海在香港的第一個(gè)項(xiàng)目海寶花園，就是因?yàn)槭侵泻５目诒�，香港人曾提前三天排�?duì)搶購(gòu)。中海地產(chǎn)將業(yè)務(wù)拓展到內(nèi)地后，依然延續(xù)了高品質(zhì)的名聲，內(nèi)地第一次出現(xiàn)實(shí)體樣板房，第一次出現(xiàn)工程樣板房，第一次建空中花園，第一個(gè)建入戶花園，都是中海地產(chǎn)的手筆。

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)橹泻５慕ㄖこ踢^(guò)硬，技術(shù)含量高，享有“工科狀元”的美譽(yù)，也被稱為“精工”中海。提起中海的建筑品質(zhì)，不僅買房的人有口皆碑，同行也都非常認(rèn)可，萬(wàn)科高層王石和郁亮就曾在許多場(chǎng)合稱贊中海的精細(xì)化作風(fēng)，中海的人才也被國(guó)內(nèi)各大房企挖角。

所以就房子本身而言，中海地產(chǎn)的品質(zhì)是非常過(guò)硬的，客戶和同行也都是認(rèn)可的，既然如此，去年昆明中�？⒐さ膸浊追吭�，為什么仍舊有業(yè)主反映存在一些問(wèn)題呢？

其實(shí)這就涉及到目前國(guó)內(nèi)所有房企在品質(zhì)管控方面面臨的共同痛點(diǎn)：精裝修。

精裝修為什么不容易做好

和建筑主體施工不同，裝修工程的品質(zhì)管控的難度遠(yuǎn)大于前者，就拿材料來(lái)說(shuō)，建筑主體工程只有鋼筋、水泥、門(mén)窗、外墻材料、管道線纜等不超過(guò)10種，可裝修工程所需要的材料卻至少有三四十種，其中還有外觀、色彩、款式等難以量化的品質(zhì)指標(biāo)，質(zhì)量把控非常不容易，好在像中海這樣建筑施工行業(yè)出身的開(kāi)發(fā)商，在這方面已經(jīng)有一套行之有效的經(jīng)驗(yàn)，所以中海精裝房在材料方面一般都不會(huì)有什么問(wèn)題。而且正因?yàn)橹泻Ｊ谴蠊�，反倒比一般家庭自己裝修更能做到材料品質(zhì)的一致性。

但比裝修建材質(zhì)量控制更難的是施工環(huán)節(jié)。裝修施工屬于人海戰(zhàn)術(shù)，每道工序都要人工完成，凡是人工勞動(dòng)就涉及到責(zé)任心、工作狀態(tài)等，同一個(gè)裝修工人在不同的時(shí)間，可能施工質(zhì)量都不一樣，更不用說(shuō)精裝修樓盤(pán)往往是幾百上千套房子一起裝修，同樣的工序往往有幾十個(gè)人甚至上百人同時(shí)在干，這么多人不可能水平一樣熟練程度一樣施工狀態(tài)一樣，再好的施工監(jiān)理也無(wú)法保證施工一致性，這也就導(dǎo)致一旦有大規(guī)模精裝修，總會(huì)有個(gè)別房源的個(gè)別環(huán)節(jié)施工不到位，這也正是國(guó)內(nèi)所有房企在開(kāi)發(fā)精裝修項(xiàng)目時(shí)最頭疼，但也一直無(wú)法根本解決的問(wèn)題。

裝修工程的主要工序有7項(xiàng)，涉及材料至少幾十種，品質(zhì)把控是行業(yè)難題

國(guó)內(nèi)裝修上市公司，也大量承接房地產(chǎn)精裝修業(yè)務(wù)的江蘇金芒果公司，其工程總監(jiān)曾在一次業(yè)內(nèi)論壇上說(shuō)，大規(guī)模裝飾工程的質(zhì)量穩(wěn)定性、一致性問(wèn)題幾乎是無(wú)解的。國(guó)內(nèi)所有開(kāi)發(fā)精裝住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，也都或多或少會(huì)遇到個(gè)別瑕疵，無(wú)一例外。其實(shí)，有過(guò)裝修經(jīng)驗(yàn)的人都知道，即便是家庭自己裝修，要做到完美無(wú)缺也幾乎是不可能的，更何況開(kāi)發(fā)商幾百套房子同時(shí)裝修。

中海是國(guó)內(nèi)第一家引入工法樣板間的房企，公司也因此贏得了品質(zhì)一流的名聲

既然任何一家開(kāi)發(fā)商都不可能完全杜絕精裝房的瑕疵，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和責(zé)任心的，其實(shí)是如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，以及解決和處理的速度與能力，這方面中海的表現(xiàn)其實(shí)是業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的。今年初，昆明中海云著有業(yè)主反映個(gè)別裝修瑕疵，中海立即成立精工維修中心，第一時(shí)間整改處理，到本文發(fā)稿時(shí)，整改完成率已完成90%，大部分業(yè)主都表示滿意。這也說(shuō)明中海云著的整體工程質(zhì)量還是比較過(guò)硬的，關(guān)鍵環(huán)節(jié)沒(méi)有多大問(wèn)題，否則整改速度不可能這么快，而且如果是一些裝修“硬傷”，整改并不容易解決。

從另一個(gè)角度看，昆明中海云著這次的裝修質(zhì)量風(fēng)波，恰恰說(shuō)明中海的“精工”牌子還是經(jīng)得起考驗(yàn)，因?yàn)橐环矫娼ㄖ黧w沒(méi)問(wèn)題，裝修整改也響應(yīng)及時(shí)；另一方面，中海云著出現(xiàn)個(gè)別裝修瑕疵，其實(shí)也有客觀原因，因?yàn)槿ツ?a href="http://www.hhclub.cn/house/view-1603.html" target="_blank">中海云著在施工階段遭遇新冠疫情，昆明市政府規(guī)定開(kāi)發(fā)商可以延期6個(gè)月交房，可是中海云著為了兌現(xiàn)承諾，仍要求施工企業(yè)抓緊施工堅(jiān)持按原計(jì)劃交房，沒(méi)想到好心卻辦了壞事。

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