今年的昆明樓市，東市區(qū)戲份很足。
醫(yī)院，體育中心，名校，一個(gè)接一個(gè)的安排上了，其中引進(jìn)云附星耀學(xué)校、填補(bǔ)東市區(qū)優(yōu)質(zhì)教育空白的保利城，算是熱度最高的主角之一，其最新價(jià)格約為1.65萬(wàn)左右，基本持平了西、北兩個(gè)市區(qū)的同類項(xiàng)目，一改東市區(qū)過(guò)去房?jī)r(jià)“洼地”的形象。
保利是今年?yáng)|市區(qū)樓市最大的“腕兒”之一（保利城效果圖）
然而，1.65萬(wàn)/㎡并不是東市區(qū)樓市的頂點(diǎn)，就在3月中旬，保利又在東市區(qū)放出了一個(gè)位置更好、價(jià)格更高的項(xiàng)目——保利·明玥伴山。
乍一聽這個(gè)案名，相信絕大多數(shù)昆明人的第一反應(yīng)都是：這是啥項(xiàng)目？這項(xiàng)目在哪？為什么網(wǎng)上搜不到？
沒(méi)錯(cuò)，直到本文發(fā)稿時(shí)，仍然在網(wǎng)絡(luò)上搜索不到任何與“保利·明玥伴山”相關(guān)的詞條，小編獲得該項(xiàng)目的第一手資料，也僅僅來(lái)源于小區(qū)門口保利置業(yè)顧問(wèn)散發(fā)的戶型宣傳折頁(yè)。
保利·明玥伴山區(qū)位示意圖
雖然保利·明玥伴山除了地推之外沒(méi)啥別的宣傳，但僅靠宣傳折頁(yè)上的信息量和拿地信息，也足夠我們管窺一二了。
首先是位置，從地塊位置上看，這就是去年12月23日保利聯(lián)合交投，花費(fèi)7.88億在官渡區(qū)拿下的2宗土地之一，住宅地塊占地約41.67畝，容積率4.4-6.1，樓面地價(jià)約2554-5587元/平米。
區(qū)位示意圖顯示，保利·明玥伴山位于東二環(huán)外側(cè)，盡管金馬寺一帶環(huán)境配套不怎么樣，但項(xiàng)目距離地鐵3號(hào)線金馬寺站僅150米，上了地鐵只需約9分鐘即可抵達(dá)市中心東風(fēng)廣場(chǎng)（昆明地鐵平均一個(gè)站不到3分鐘），如此方便的地鐵通勤，足以彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊環(huán)境的劣勢(shì)了。
保利·明玥伴山的確離金馬寺地鐵站非常近
說(shuō)完了區(qū)位，我們?cè)摿牧男麄髡垌?yè)的重頭戲——戶型了。根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，保利·明玥伴山首批一共推出4個(gè)戶型：92平米、115平米、128平米和143平米，有意思的是，它們無(wú)論大小一律都是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)格局，而且都是精裝交付。
面積最小的92平米戶型位于2棟和4棟的中戶，115平米則位于這兩棟的北側(cè)端戶，其中比較有亮點(diǎn)的是92平米戶型，這樣的緊湊小三房戶型能夠擁有2個(gè)衛(wèi)生間，以及一個(gè)接近6米長(zhǎng)、1.8米寬的陽(yáng)臺(tái)，在昆明樓市可不算多見。
保利·明玥伴山92平米與115平米戶型圖
面積較大的128平米與143平米戶型位于1棟、3棟兩棟純板樓上，而且都是端戶，也都做成了橫廳設(shè)計(jì)；其中128平米客廳寬約5.8米，外接同樣長(zhǎng)度的陽(yáng)臺(tái)，并且陽(yáng)臺(tái)還寬約1.8米，視野和采光都不會(huì)差。
143平米在128平米戶型的基礎(chǔ)上繼續(xù)放大優(yōu)點(diǎn)，將橫廳的寬度做到了約6.6米，外接陽(yáng)臺(tái)的寬度甚至達(dá)到了2.5米；不僅如此，該戶型在北側(cè)還擁有一個(gè)接近5米長(zhǎng)、1.7米寬的生活陽(yáng)臺(tái)，而且三個(gè)臥室都自帶飄窗，對(duì)于室外空間的利用可以說(shuō)十分到位。
保利·明玥伴山128平米與143平米戶型圖
總結(jié)起來(lái)，保利·明玥伴山首批住宅盡管都是三房，但定位明確，既有適合剛需的小三房，也有大陽(yáng)臺(tái)大橫廳的改善型產(chǎn)品，在這一點(diǎn)上倒是與三環(huán)的保利城類似。
價(jià)格方面，據(jù)散發(fā)戶型圖的置業(yè)顧問(wèn)簡(jiǎn)單介紹，“預(yù)計(jì)會(huì)在1.8萬(wàn)元左右”，這個(gè)價(jià)位比三環(huán)的保利城貴了不到兩千塊，盡管保利·明玥伴山的配套情況還未知，但地鐵3號(hào)線帶來(lái)的價(jià)值是顯著的，光憑“上了地鐵9分鐘到恒隆”，賣到1.8萬(wàn)也算是意料之中。
當(dāng)然，考慮到兩個(gè)項(xiàng)目相隔不算遠(yuǎn)，要是保利城引進(jìn)的云大附中星耀學(xué)校能讓保利·明玥伴山也沾個(gè)光，那價(jià)格也許就不止1.8萬(wàn)了。但即便不能沾光，按照這個(gè)片區(qū)的控制性規(guī)劃，明玥伴山旁邊就有教育地塊，而且按照現(xiàn)在昆明新建學(xué)校基本都是名校的趨勢(shì)，將來(lái)上學(xué)不是什么大問(wèn)題。
金馬寺地鐵站距離市中心商圈僅3個(gè)站，10分鐘之內(nèi)即可抵達(dá)
但不管有沒(méi)有地鐵和學(xué)校，明玥伴山放出要賣1.8萬(wàn)的風(fēng)聲還是有點(diǎn)讓人意外的，因?yàn)闁|市區(qū)傳統(tǒng)上房?jī)r(jià)較低，一向被認(rèn)為是房?jī)r(jià)洼地，保利置業(yè)目前在東市區(qū)的熱銷盤保利城，在最近漲價(jià)之前，其實(shí)也是以性價(jià)比作為賣點(diǎn)的。如果保利·明玥伴山賣到1.8萬(wàn)，基本就與北市區(qū)、西市區(qū)的房?jī)r(jià)差不多了，這也意味著東市區(qū)作為昆明傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)洼地，已經(jīng)要被填上了。
明玥伴山能不能支持這個(gè)價(jià)格？或者說(shuō)東市區(qū)的房?jī)r(jià)洼地是不是真的到了被填上的時(shí)候？看看同樣是在東二環(huán)，距離明玥伴山很近，去年底剛剛交房的東原璞閱，不難看出東市區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
明玥伴山和東原璞閱相距不到200米，離地鐵都很近，產(chǎn)品恰好也都是精裝高層住宅，因此我們完全可以通過(guò)東原璞閱的銷售周期，來(lái)認(rèn)識(shí)一下“金馬寺地鐵盤”過(guò)去的市場(chǎng)行情。
距離保利·明玥伴山不到200米的東原璞閱去年底剛剛交付
東原璞閱于2019年3月份首次開盤，2018年末的認(rèn)籌價(jià)約1.25萬(wàn)，開盤后幾個(gè)月里單價(jià)約1.3萬(wàn)，2019年末單價(jià)升至1.4萬(wàn)，到了2020年初，項(xiàng)目進(jìn)入銷售尾聲，最終的價(jià)格紀(jì)錄定格在1.45萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，短短一兩年時(shí)間，“金馬寺地鐵盤”行情暴漲4000-5000元，考慮到東二環(huán)新盤的稀缺性，即使是預(yù)計(jì)價(jià)格1.8萬(wàn)元的保利·明玥伴山應(yīng)該都不難賣，東原璞閱剛拿到鑰匙的業(yè)主們算是押對(duì)了一道真題。
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