昨日，昆明銳理公布了2020年昆明房地產(chǎn)市場的主要銷售數(shù)據(jù)。由于商業(yè)項目已經(jīng)低迷好幾年，左右昆明樓市景氣程度的主要是新建住宅，盡管在去年最后一個月，昆明新建住宅成交價再次跌破1萬5，來到14972元/平方米，如果縱向比較，僅比去年12月高了463元每平方，但全年房價仍舊守住了1萬5的關(guān)口，達(dá)到15036元。
2020年昆明房地產(chǎn)市場主要銷售數(shù)據(jù)
從成交數(shù)據(jù)看，2020年昆明房地產(chǎn)市場“猴性十足”，上躥下跳，就像坐上了“過山車”。去年7月住宅成交均價曾達(dá)到全年最高點的15421元/平方米，可是在去年3月，也就是疫情仍很嚴(yán)重的時期，新房均價卻僅有13778元/平方米，最高點和最低點相差1643元/平方米。
和房價相比，住宅成交量的波動起伏更加巨大，2020年成交量最高的月份是剛剛過去的12月，成交面積105.4萬平方米，可是在疫情最嚴(yán)重售樓部關(guān)閉的2月份，成交量只有8.3萬平方米，相差10倍以上。
雖然在去年的特殊市場形勢下，昆明房地產(chǎn)市場上的主力擔(dān)當(dāng)新建住宅成交價格仍有上漲，但成交量卻大幅下滑15%，比2019年少了整整148萬平方米�？梢赃@么說，2020年昆明房地產(chǎn)市場是在疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響下，以犧牲成交量的方式守住了房價。
如果從去年下半年分月成交數(shù)據(jù)看，更能發(fā)現(xiàn)昆明房價和成交量已經(jīng)有明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系，去年下半年成交量最高的是12月的105.4萬平方米，可是恰恰12月的住宅均價是下半年唯一沒有超過15000元的，只有14972元，很顯然是年底眾多房企的促銷打折才造成了12月份的高成交量。
盡管昆明全年房價仍舊守住了1萬5關(guān)口，隱憂卻不小，最大的問題是價漲量跌，成交面積、成交套數(shù)和成交金額三大指標(biāo)全都出現(xiàn)了10%以上的下跌，這說明2020年昆明房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模其實不及2019年。
這從前幾天克而瑞公布的昆明房企銷售排行榜也可以看出，排名前三甲的房企除融創(chuàng)外，俊發(fā)和萬科都比2019年有所下降，其中僅俊發(fā)在全省的銷售金額降幅就達(dá)14%。
2021年昆明房地產(chǎn)市場未知數(shù)很多
市場規(guī)�？s水，可是昆明市場上的玩家卻有增無減，2020年僅出現(xiàn)在土拍市場的新面孔就有旭輝、卓越、龍光等房企，這也導(dǎo)致土地市場依舊競爭激烈，去年底多個地塊出現(xiàn)了高溢價成交的情況。由此給今年昆明房地產(chǎn)市場造成的內(nèi)在沖突是，從2020年下半年走勢看，新建住宅已經(jīng)很難量價齊漲，房企不得不以價換量，可是不斷推高的地價以及其他成本，又讓房價不得不在高位運行。
就算今年昆明房企愿意犧牲利潤大量走貨，又遇到銀行即將限制個人房貸總量的高壓線。
2021年的市場很難。
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