觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 剛成為增城時(shí)代名著業(yè)主的崔某，近來有些郁悶。

一個(gè)月前，他剛簽下了這個(gè)新盤項(xiàng)目的三居購房合同，單價(jià)在每平2.1萬元左右。項(xiàng)目噱頭不小：大開發(fā)商，離21號(hào)線山田地鐵站僅30米，5站到市區(qū)天河，自帶學(xué)校，商業(yè)配套20萬方等等。

自以為已是抄底買入的崔某還沒開心多久，如今被中介朋友圈一張價(jià)格表澆了一盆冷水。上面顯示，與自己所購買的戶型一致的房源價(jià)格已每平下降了一千多，“1字頭”也成為了中介攬客亮出的廣告詞之一。

“這算不上什么。”兩年前，以單價(jià)3萬左右買了增城新塘招商臻園的業(yè)主吳某對(duì)此則顯得淡定許多。其稱，今年初項(xiàng)目打出一波單價(jià)不到2萬的促銷時(shí)他就“崩潰”了一次，隨著這幾個(gè)月回漲一些他的心態(tài)已平和許多。

如今項(xiàng)目均價(jià)在2.6萬元左右。吳某調(diào)侃道，“一分錢沒賺到，一直在交利息�！�

“增城降價(jià)”，事實(shí)上已成為一個(gè)組詞出現(xiàn)在搜索引擎上很久了。崔某，吳某，也不過是自2019年來這波增城降價(jià)潮里郁悶糾結(jié)的業(yè)主們之一。

增城，過去幾年作為廣州供地大戶、成交大戶的板塊，如今卻陷入樓市疲軟、土地流拍的轉(zhuǎn)冷跡象。有人稱，這個(gè)過程就像“擠泡沫”一樣。

降價(jià)風(fēng)起

增城騰飛的故事其實(shí)不算復(fù)雜。

增城區(qū)位于廣州市東部，此前是縣級(jí)市，由廣州代管。2014年，增城“撤市設(shè)區(qū)”，樓價(jià)慢慢上漲。2016年，樓市處在各種松綁樓市政策的幻想中。直到2017年嚴(yán)厲的“330”政策出臺(tái)，明確不限購的增城迎來了房?jī)r(jià)、地價(jià)的一波飛漲，城區(qū)隨之發(fā)展。

相比于市區(qū)高昂的房?jī)r(jià)，作為東部樓市“糧倉”的增城，就這樣以門檻低、房?jī)r(jià)低的特點(diǎn)，加之這兩年增城的交通地鐵和產(chǎn)業(yè)建設(shè)等利好迅速俘獲一批剛需客，可謂占盡風(fēng)頭。

有中介數(shù)據(jù)顯示，增城的房?jī)r(jià)自2014年均價(jià)9000元/平方米漲到了2019年上半年的21000元/平方米，上漲超一倍，地鐵沿線的漲幅則更大。數(shù)據(jù)顯示，在廣州11個(gè)行政區(qū)中，增城單個(gè)區(qū)域每年成交量占廣州總額的26%以上。

開始轉(zhuǎn)變，則是自2019年小陽春后開始。在經(jīng)歷小陽春的火熱之后，四五月開始由于貿(mào)易戰(zhàn)的加劇，整個(gè)樓市勢(shì)頭調(diào)轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)往下走的趨勢(shì)。

此前漲幅巨大的增城，因而房?jī)r(jià)也率先出現(xiàn)明顯下調(diào)。加之疫情黑天鵝的突如其來，到今年3月份，買家觀望以及屢屢促銷優(yōu)惠疊加下，增城樓市幾乎到達(dá)一個(gè)低點(diǎn)。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，增城一年內(nèi)均價(jià)下降超過2000元的項(xiàng)目就有近30個(gè)。在新塘板塊的兩個(gè)“高價(jià)盤”，招商臻園整體均價(jià)從3萬降到2.4萬，碧桂園鳳凰城云頂則從3.5萬降至2.9萬，降幅分別達(dá)20%和17%。若粗略計(jì)算的話，100平的房子總價(jià)將比一年前少付25萬至40萬元不等。

一時(shí)間，降價(jià)樓盤比比皆是。尤其是在市場(chǎng)高位期如2017、2018年買的樓房，可以說不少業(yè)主都面臨“沒賺還虧錢”的處境。

這種悲觀情緒也傳導(dǎo)到二手市場(chǎng)。不少業(yè)主表示因想置換更大更好的房子，卻發(fā)現(xiàn)以以往同樣價(jià)格放盤卻賣不出去了，最后每平降價(jià)2千元仍舊無人問詢。

不過，不可忽視的是，在大部分盤降價(jià)走量的時(shí)候，也有樓盤因?yàn)楦鞣N綜合因素價(jià)格堅(jiān)挺，單單討論整體均價(jià)或許會(huì)有失偏頗。但從庫存量，則一定程度上可以客觀反映板塊的樓市趨勢(shì)。

合富研究院提供數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，增城區(qū)域庫存量達(dá)282萬平方米，相比去年年底264萬平方米依舊上漲，處于高位。庫存套數(shù)則達(dá)24230套，去化周期約14個(gè)月——若在2018年小陽春前，增城去化周期僅在5個(gè)月左右。

市場(chǎng)失衡

庫存量的節(jié)節(jié)攀升，事實(shí)上也就反映著當(dāng)下的增城樓市趨于飽和，供求關(guān)系的失衡。

“市場(chǎng)的價(jià)格最根本的就是要看供求。”合富研究院高級(jí)分析師馮佩云說道。

一端是“供”。馮佩云指出目前增城供應(yīng)量過大，這其中不單單是已上市的住宅量，還包括潛在的供應(yīng)。在其統(tǒng)計(jì)中，2017年增城居住/商住用地成交總建面積就占了全市一半比例，加上目前增城許多村落開啟舊村改造，這些都是增城未來的潛在供應(yīng)量。據(jù)合富研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前增城進(jìn)行公開招標(biāo)的舊村合計(jì)32個(gè)，當(dāng)中已有29條村完成企業(yè)引入。

另一端則是“求”。購買需求放緩的主要原因，就是此前的利好已接近透支用盡，尤其是地鐵已開通建設(shè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，隨著2017年13號(hào)線通車，2018年21號(hào)線通車，2019年穗莞深城際通車，加之珠江國際創(chuàng)業(yè)中心等一些產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目前兩年陸續(xù)封頂，這些拉動(dòng)房?jī)r(jià)與需求最明顯的利好便已慢慢耗盡。

同時(shí)，此前吸引剛需客來到增城置業(yè)的主要原因之一——不限購優(yōu)勢(shì)也不那么突出了。從2019年底以來，廣州其他外圍區(qū)域如南沙、黃埔、花都以及白云等區(qū)陸續(xù)通過人才政策放開購房資格，這使得增城的處境有些尷尬。

如去年12月花都、黃埔接連發(fā)文，其中持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙區(qū)范圍內(nèi)享受廣州市戶籍居民購買商品房同等待遇；經(jīng)區(qū)認(rèn)定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買 1 套商品住房。

而在今年9月，番禺也迅速跟進(jìn)，211、985本科生，以及番禺大學(xué)城應(yīng)屆畢業(yè)生，不需要社保即可在番禺買房。

市場(chǎng)消息與情緒是共通的，疊加上疫情影響，供地大戶在今年土地市場(chǎng)上也有些熄火。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前為止，增城今年共計(jì)掛牌涉宅用地32次，其中終止出讓了12次，流拍了2次，排除6宗待出讓地塊，目前成交地塊僅12宗，且成交樓面價(jià)都在1字頭左右。于10月，剛剛掛出的兩宗仙村鎮(zhèn)地塊、石灘鎮(zhèn)地塊起拍樓面價(jià)也僅在七至八千元左右，低于以往同區(qū)域掛牌樓面價(jià)水平。

反觀，一度拿來與增城相比較的南沙片區(qū)，今年來土地市場(chǎng)整體上揚(yáng)，并在8月接連誕生兩宗搖號(hào)宅地，起拍價(jià)直逼2萬每平。

“二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)降了之后，發(fā)展商在一級(jí)市場(chǎng)就不那么敢出手了，畢竟還是要看地價(jià)和房?jī)r(jià)的比值。”馮佩云稱，所以今年政府相應(yīng)調(diào)低增城部分用地起拍價(jià)，以維持較為合理的地價(jià)/房?jī)r(jià)比，這樣發(fā)展商才敢出手拿地。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則稱，據(jù)其所了解的情況，今年增城土地賣不出的原因并不完全是市場(chǎng)不想要，不少是因?yàn)楦囊?guī)劃、改調(diào)整等臨時(shí)收回，跟真正意義的流拍不同。

“當(dāng)然也不排除在拍之前，開發(fā)商改變主意或者說臨陣脫逃，但我認(rèn)為嚴(yán)格意義上的流拍也不多了。”黃韜說。

理性恢復(fù)

在廣州中原研究發(fā)展部的監(jiān)測(cè)里，增城這一波減價(jià)、降價(jià)已在3月份基本結(jié)束，自4月份開始已有所回調(diào)。

“我認(rèn)為現(xiàn)在增城的房?jī)r(jià)已經(jīng)是‘跌�！�，而且還有所回升�！秉S韜稱。據(jù)其發(fā)現(xiàn)，降價(jià)樓盤已從6折、7折、8折、9折一直回升到現(xiàn)在，估計(jì)是此前疫情前價(jià)格的95折。

市場(chǎng)把這種回調(diào)的風(fēng)聲，則解讀為漲價(jià)、回暖、反彈。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)多持否認(rèn)意見�！霸邪l(fā)展商問我增城四季度的價(jià)格怎么走？其實(shí)就看三個(gè)指標(biāo)：地價(jià)降、庫存升、新貨多；所以我的觀點(diǎn)是：競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格難漲�！瘪T佩云稱。

其表示，因?yàn)榇饲安簧夙?xiàng)目因?yàn)榇黉N價(jià)格跌得厲害，但一段時(shí)間之后完成了一定的去化，所以如今價(jià)格就相應(yīng)往上調(diào)，這是合理的，不能因此判斷漲價(jià)。

黃韜也稱：“我不說‘回暖’，因?yàn)椴淮嬖凇嘏�，我認(rèn)為用‘恢復(fù)’更符合，一直我都用這個(gè)詞來做打比喻。現(xiàn)在正在緩慢地上升當(dāng)中，但是你說離最高峰、最理想的狀態(tài)，可能80%的都沒有超越以往最高的。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，近期增城新塘官湖地鐵站上蓋的品秀星圖項(xiàng)目就有傳出全線漲價(jià)2%至5%不等的消息。對(duì)此，有中介人員就解釋稱，漲價(jià)的部分原因也是因?yàn)榧油频呢浽磁c此前的產(chǎn)品在朝向等方面有所不同，所以會(huì)有一定的價(jià)差。

另值得一提的是，因近期深圳、東莞相關(guān)樓市新政的限購加碼，從而產(chǎn)生部分外溢客源來到增城臨莞區(qū)域，尤其是在地理位置上更為靠近的新塘和石灘板塊。

但更長(zhǎng)期來看，這些外力或許都是偶然的且不穩(wěn)定的，要想恢復(fù)自身區(qū)域的吸引力與購買力，仍舊需要靠自身刺激，這才是長(zhǎng)久之策。如果說之前的紅利已耗盡，那就需要新的馬車?yán)瓌?dòng)。

如何解決這一僵局？不管是業(yè)內(nèi)人士或是尚未買入增城的觀望者，亦或已成為增城客的業(yè)主們，都指向了完善區(qū)域配套這一方面。

有觀望者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，對(duì)增城考慮最多的是目前交通配套還不算便捷，市區(qū)往返通勤費(fèi)時(shí)，同時(shí)區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套也沒真正聚集人氣。

“如果增城的配套建設(shè)能很好地跟上，就可以支撐增城的樓價(jià)�？梢钥吹揭恍潜P，只要配套跟上了，比如說項(xiàng)目本身就是地鐵上蓋物業(yè)，如果能夠建一個(gè)比較好的學(xué)校，樓盤銷售就能提上去，價(jià)格也會(huì)比較穩(wěn)�！�

同時(shí)，其也指出，從整個(gè)粵港澳大灣區(qū)角度來說，普通地鐵已經(jīng)很難滿足日常的通勤出行，今后購房客戶更青睞高速地鐵、城際軌道等通勤效率更高的交通工具。如另一外圍區(qū)南沙就建設(shè)有慶盛、南沙灣兩大灣區(qū)中心樞紐。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次增城不少降價(jià)明顯的樓盤，除了原先價(jià)格拔高較多，還都存在有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是離地鐵遠(yuǎn)、配套差、位置偏。

“不排除接下來增城從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展市政進(jìn)行投入等等，在逐步地在兌現(xiàn)這些新紅利之后，我認(rèn)為增城樓市還是非常有希望，并不是說就此衰落，我覺得不是，它是階段性的調(diào)整�！秉S韜稱。

在他們看來，這波降價(jià)潮與成交疲軟并沒有“磨滅”增城這個(gè)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“現(xiàn)在的樓價(jià)在調(diào)整之后比較扎實(shí)了，而且比較真實(shí)，只能說未來房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲，但肯定會(huì)微微的上漲�！秉S韜笑著稱，所以自住型的買家，真的不要等何時(shí)接受才買，現(xiàn)在就是最好入手時(shí)機(jī)。

馮佩云也稱，在可承受的價(jià)格范圍里面，增城仍舊有一定優(yōu)勢(shì)�！爱吘顾苍跒硡^(qū)內(nèi)相對(duì)中心的位置，而且離東莞、惠州很近，離深圳也不算遠(yuǎn)，2018-2019連續(xù)兩年，增城固定資產(chǎn)投資都超過1000億，僅次于黃埔但遠(yuǎn)高于其他區(qū)。所以我覺得不管從自住還是投資角度，增城還是具備一定的價(jià)值，只是說可能它成長(zhǎng)的時(shí)間相比主城區(qū)要更慢一些。”

一位剛買入增城朱村板塊的業(yè)主稱：“這就像價(jià)值錯(cuò)配嘛？目前的價(jià)格匹配不上價(jià)值的話，未來上漲空間會(huì)比較大吧。”

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。