江東一口氣拿下了永和府所有預(yù)售證，怎么賣卻頗費(fèi)思量

7月最后一天，江東永和府（包括永和廣場）獲得了兩張預(yù)售證，獲準(zhǔn)預(yù)售的面積高達(dá)72萬平方米，包括所有住宅樓以及兩棟商業(yè)公寓，此項(xiàng)目除了寫字樓外，其余物業(yè)全部獲得銷售資格。

對江東來說，這樣的結(jié)果來得其實(shí)晚了一些，因?yàn)槿绻�按照工程進(jìn)度，項(xiàng)目早就應(yīng)該獲得預(yù)售證，但永和府在2015年開工后，直到去年9月還在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，而當(dāng)時(shí)永和府的工程已經(jīng)到了封頂狀態(tài)，如今外立面工程都要差不多完成，住宅已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，項(xiàng)目才拿到預(yù)售證。

云南房網(wǎng)前不久踩盤拍到永和府實(shí)景，可以看到住宅樓外已接近竣工

本地房地產(chǎn)同行說，也就是江東家大業(yè)大，底子厚，一般房企真沒這個(gè)實(shí)力把房子都蓋成現(xiàn)房才賣。據(jù)說江東如今連銀行貸款都沒有，沒有預(yù)售證沒關(guān)系，先把房子蓋起來再說。沒想到市場上呼吁多年的現(xiàn)房銷售，居然在永和府無意中實(shí)現(xiàn)了。

永和府可能也是目前昆明房地產(chǎn)市場上，極少見的所有可售住宅一次性全部拿到預(yù)售證的樓盤。一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目，除非特別小，只有一兩棟建筑那種，常見的操作手法都是分批拿證，這樣開發(fā)商才能最大化地利用資金，不用自己真金白銀掏腰包，僅依靠前期銷售就可以完成后續(xù)開發(fā)。

江東一次性拿到了永和府所有住宅的預(yù)售證，但怎么賣卻頗費(fèi)思量。如果是分期拿證，那當(dāng)然是分期銷售，看前期銷售狀況和市場形勢決定后續(xù)營銷策略，有較大容錯(cuò)空間，可是如今永和府的預(yù)售證全部拿到了，難道是一次性定價(jià)，一次性放出所有產(chǎn)品？這么做也不是不行，反正永和府的住宅也就六七百套，江東在這個(gè)項(xiàng)目上投入那么大，迄今為止沒有任何銷售收入，就算是過去家底厚，也需要盡快銷售盡快收回投資，但這么做需要非常精準(zhǔn)的營銷策略，定價(jià)不能有失誤。

第二種做法是分批推出，視市場反響靈活調(diào)整后期定價(jià)和銷售策略，缺點(diǎn)是江東在這個(gè)項(xiàng)目上已經(jīng)拖了太久，人力財(cái)力消耗巨大，分期銷售意味著收回投資兌現(xiàn)利潤的周期還要進(jìn)一步延長。

另外，如何為永和府定價(jià)也很考驗(yàn)江東。早前云南房網(wǎng)向江東地產(chǎn)有關(guān)人士處了解到的信息是，永和府的定價(jià)有可能在2萬左右。按照永和府的位置和定位，結(jié)合昆明目前大量樓盤賣到2萬的大背景，這個(gè)價(jià)格也有其合理性，可是2萬將是江東有史以來最貴的房子，而且長期以來江東都是一個(gè)走性價(jià)比路線的開發(fā)商，一下子把房子賣到豪宅的價(jià)位，風(fēng)險(xiǎn)也不小。

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