前無古人，至今也無后來者的全國單價地王終于要迎來入市了。

4月24日，有媒體報道稱，上海中興路一號正式拿下預(yù)售許可，首批入市房源平均單價約12.98萬元/平方米。時代財經(jīng)獲悉，萬科中興路一號首次推售228套房源，產(chǎn)品主打100平方米左右小戶型房型，50平方米及210平方米戶型產(chǎn)品數(shù)量均較為有限。據(jù)案場銷售透露，認(rèn)籌金與網(wǎng)傳100萬元不同，實際應(yīng)為50萬元。4月30日啟動認(rèn)籌，并將在5月中上旬正式開盤。

這個名噪一時的地王項目由融信在2016年以總價110.1億元，樓板價10.03萬元/平方米拿下，萬科以“操盤手”身份入股，拿下項目49%的股權(quán)。但后市的不甚樂觀讓項目始終進(jìn)展緩慢，入市時間遠(yuǎn)超預(yù)期。

如今13萬元/平方米左右的售價讓項目或面臨難以打平成本的尷尬。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，兩家開發(fā)商基本將會面臨虧損的局面。

在全國單價地王出爐的這一年，中央信貸政策寬松，手有余錢的房企們在土地市場上競相抬價，一年時間內(nèi)制造超過340宗地王，創(chuàng)下歷史記錄。當(dāng)時的房企也都沒有料想到房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，新一輪調(diào)控接踵而至，對于市場的踏空讓這些地王項目普遍面臨虧損，上海中興路項目只是其一。

虧損或成定局

對于上海中興路地王，此前市場曾預(yù)估，基本需要賣到18萬元/平方米方可實現(xiàn)盈利。而近13萬元/平方米的銷售均價，很大程度上意味著兩大開發(fā)商基本沒有盈利空間。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦在接受時代財經(jīng)采訪時表示，考慮到10.03萬元/平方米的樓板價，加上建安成本，目前居住部分的售價最多只能是平進(jìn)平出。長達(dá)3年之久的等待，背后財務(wù)成本也不是一筆小數(shù)目，“這樣算下來，中興路一號基本賣出一套虧一套”。

對于高價地的入市，房企一般會選擇在市場下行時，以“小批量、低單價”入市，然后在市場上行時，通過多次推盤加價來實現(xiàn)整體的盈利。但這個模式，如今已經(jīng)有點行不通了。在限購、限價等政策影響下，上海樓市已經(jīng)趨于平穩(wěn)，房價很難再出現(xiàn)“大起大落”。

盧文曦指出，中興路一號項目選擇在這個時間節(jié)點放出部分房源盡快入市，更多可能是出于及時止損的考量。資金長期沉沒在項目上，不管是對萬科，還是融信來說，都是很大的壓力，盡早實現(xiàn)回款，不失為一個好的選擇。

有業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)指出，按照規(guī)劃，中興路一號項目還含有地下經(jīng)營性面積3.5萬平方米，以及1.09萬平方米的商業(yè)，在后期可以靠這部分實現(xiàn)一定的收益。不過，截至發(fā)稿時，上海萬科并未舊中興路一號項目的盈虧情況向時代財經(jīng)進(jìn)行答復(fù)。

公開資料顯示，在入股中興路項目之前，萬科在該地王項目旁邊曾以5.48億元從上置集團(tuán)手中收購綠洲雅賓利項目60%股權(quán)，兩個項目僅一路之隔。同時將兩個項目囊括手中，萬科將更有把握提升溢價，拉動雅賓利項目銷售。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，萬科翡翠雅賓利2016年7月的均價達(dá)到7.5萬元/平方米。而在融信8月中旬拍出全國單價地王后，萬科翡翠雅賓利均價隨后便提升到了9萬元/平方米。盧文曦認(rèn)為，“東邊不亮西邊亮，哪怕中興路一號項目本身并不賺錢，萬科整體仍獲利不少�！倍玫刂蟊悴厣砟缓蟮娜谛�，卻只能實打?qū)嵉陌烟潛p吞入肚中。

地王時代的終結(jié)

2016年8月17日，上海市掛牌出讓靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，這宗位于上海靜安區(qū)中興路的地塊距離外灘僅2公里，距離陸家嘴僅3公里，是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)除楊浦之外10年來首次的純住宅地塊出讓。

如此優(yōu)質(zhì)的地塊，吸引萬科、保利、華潤、恒大等18家房企紛紛下場肉搏，激戰(zhàn)400多輪之后才最終被剛剛將總部遷至上海的融信以110.1億元的總價拿下，溢價率高達(dá)139%。

對于2015年規(guī)模方才突破百億的融信來說，難以單靠自身實力承受高昂的地價和投資成本，更何況項目地塊還帶有80%的中小戶型占比以及不低于15%的住宅自持比例，操盤難度極大。

2016年12月3日，萬科公告將以地價款約53.95億元，購得上海中興路地王項目49%的權(quán)益。自此，融信退居幕后，后來者萬科走向臺前。

公開資料顯示，地塊體量并不大，凈用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計容積率建筑面積約11萬平方米。其中住宅可售部分的建面為7.7萬平方米，自持1.41萬平方米，商業(yè)1.09萬平方米，其余將配建物業(yè)管理用房、保障房等。

初略估算，上海中興路地王樓板價將高達(dá)10.03萬元/平方米，扣除15%的自持和5%的保障房之后，可售樓板價達(dá)14.27萬元/平方米。

2016年，全國信貸政策寬松，房企融資渠道廣、成本低，去庫存的樓市政策在各個城市廣施紅利，房企普遍看好未來兩三年房價持續(xù)上漲，加之熱點城市土地供應(yīng)受限，供地規(guī)模持續(xù)走低，一時之間，手握重金的房企紛紛下場搶地，好不熱鬧。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2016年全國范圍內(nèi)產(chǎn)生了超過340宗單價、總價地王，數(shù)量創(chuàng)下歷史新高的同時，不斷刷新各地的單價、總價地王紀(jì)錄。

然而，當(dāng)時在火熱的拍賣場上，應(yīng)該無人能料想得到，緊接著上海房地產(chǎn)市場便執(zhí)行了限購、限價等多重嚴(yán)厲的調(diào)控，高價地遭遇市場“寒冬”。

在拿下地塊之后的很長一段時間內(nèi)，始終期待限價政策放開的萬科和融信都沒有任何動作，這片樓面價已經(jīng)高過大部分項目售價的豪華地塊，在很長一段時間內(nèi)甚至淪為共享單車的墳場。沉寂多年，如今不得不選擇入市銷售，也面臨著虧損的尷尬處境。

事實上，差不多時期拍下的地王也都面料著相似的處境。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出房住不炒，拉開新一輪調(diào)控序幕，各地紛紛出臺各種限購、限貸、限價政策，提高首付比例，提高房貸利率。嚴(yán)格限價調(diào)控政策之下，這些成功拉動區(qū)域房價的地王卻都身陷危機(jī)之中。

泰禾以近8萬元/平方米樓板價拿下的深圳尖崗山地塊，如今仍未有入市的消息；建發(fā)以樓板價5.4萬元/平方米拿下的上海寶山顧村地塊，2019年入市時售價僅僅高出樓板價6000元；金茂電建聯(lián)合體拿下的深圳龍華民治地塊，2019年底艱難入市。

“地王不是那么好當(dāng)?shù)摹�，盧文曦感慨到，以前房企經(jīng)常采用以時間換空間的操作，現(xiàn)在已經(jīng)行不通了。房地產(chǎn)市場早已走進(jìn)下半場，曾經(jīng)風(fēng)光無限的地王，現(xiàn)在已經(jīng)變成房企手中的“燙手山芋”。

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