昆明東市區(qū)離徹底翻身還有多遠(yuǎn)？其實(shí)就差一個(gè)爆款樓盤

無論從哪方面看，昆明東市區(qū)都是一個(gè)矛盾集合體，主城各區(qū)域中最為獨(dú)特的存在。

從東二環(huán)往東，丘陵起伏的地形地貌將東市區(qū)割裂，涼亭方旺、白沙河、經(jīng)開區(qū)、空港片區(qū)，片區(qū)之間的差異性遠(yuǎn)大于相似性，區(qū)域定位、成熟度與開發(fā)類型也大相徑庭。

所以在昆明人眼中，東市區(qū)其實(shí)是個(gè)很模糊的概念，多數(shù)人會(huì)首先想起東白沙河的洋房別墅群、涼亭以前的鐵路貨場(chǎng)和工廠、方旺片區(qū)有不少新樓盤，至于更遠(yuǎn)的經(jīng)開區(qū)、空港大板橋片區(qū)，甚至于已經(jīng)不在人們的認(rèn)知范圍。

究其原因，矛盾認(rèn)知的產(chǎn)生既源于各片區(qū)之間在地理上的分割，也源于東市區(qū)改造開發(fā)總體進(jìn)程的落后，與北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城、西北新城這些發(fā)展成熟度較高的片區(qū)相比，東市區(qū)為盤龍、官渡、經(jīng)開、空港各區(qū)分轄管理，在規(guī)劃的整體性上不易統(tǒng)一和整飭，各區(qū)的舊城改造土地開發(fā)進(jìn)度不一，“一盤散沙”，大體上就是東市區(qū)留給外界的基本印象。

2019年昆明東市區(qū)成交量和房?jī)r(jià)均處于低位

不可否認(rèn)，這種“刻板印象”對(duì)東市區(qū)的區(qū)域價(jià)值和房?jī)r(jià)水平有相當(dāng)大的影響，銳理數(shù)據(jù)2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年?yáng)|市區(qū)的住宅成交均價(jià)僅高于呈貢，與昆明總體14105元/㎡的均價(jià)有2000元的落差。另外，住宅供應(yīng)和成交量也排在倒數(shù)第二。

區(qū)域的新房供應(yīng)量少有兩種可能，一是如二環(huán)內(nèi)的傳統(tǒng)中心區(qū)，城市建設(shè)成熟，除了零星的城改地塊之外，基本已沒有可開發(fā)的空間，供求平衡，價(jià)格穩(wěn)定居于高位；另外一種情況，就是像東市區(qū)這樣的區(qū)域，城市外拓空間極大，城改尚未全面啟動(dòng)，處于大規(guī)模開發(fā)的前夜，屬于典型的城市潛力區(qū)域，而這樣的狀況在北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢、西北新城也曾經(jīng)發(fā)生過。

如果把昆明的中心城區(qū)比作美人正當(dāng)年但已顯遲暮，南市區(qū)、西北新城、呈貢則正在綻放成熟魅力，那么東市區(qū)就是青春逼人、遐想無限的美少女。

2019年昆明東市區(qū)土地成交量異軍突起

東市區(qū)的潛力如何，最直接的證據(jù)就是異軍突起的東市區(qū)土地成交量，2019年昆明主城分板塊土地成交面積中，東市加上空港的成交量已直逼由官南、滇池、東南構(gòu)成的南市區(qū)成交量，遠(yuǎn)超北市區(qū)、呈貢和中心區(qū)。

具體來看，去年?yáng)|市區(qū)的土地成交量，大部分位于官渡區(qū)小哨新城等機(jī)場(chǎng)周邊，但也有約150萬方建面的巨大體量落在了主城三環(huán)邊的方旺片區(qū)，主要是保利置業(yè)所獲約283畝總建面108萬方（含約32萬方的商業(yè)及商務(wù)辦公）的商住用地。

這是東市區(qū)最近數(shù)年來最引人矚目的一次土地成交，不僅因?yàn)殚_發(fā)體量突破了東市區(qū)在售樓盤的上限，也因?yàn)槠淅ッ鳀|市主軸人民東路的門戶區(qū)位，和央企保利置業(yè)對(duì)區(qū)域價(jià)值潛力的認(rèn)可。

區(qū)域市場(chǎng)的潛力如何預(yù)見，大房企對(duì)市場(chǎng)的判斷以及投入往往是比較可靠的指標(biāo)，當(dāng)然，這種高度專業(yè)化的決策體系背后，離不開對(duì)城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、重點(diǎn)項(xiàng)目引入等宏觀層面因素的研判。

近年來一系列的公開信息表明，東市區(qū)確實(shí)已無限逼近爆發(fā)的臨界點(diǎn)。城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等宏觀面的重要信息簡(jiǎn)單歸納如下：

昆明市明確的城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)和重點(diǎn)改善區(qū)中，東市區(qū)占比較大

城市規(guī)劃層面：在確定“南延北拓”的發(fā)展戰(zhàn)略后，《昆明市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2016-2020年）成果》明確的7個(gè)城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)中，東市區(qū)就占了4個(gè)，分別為盤龍區(qū)東白沙河片區(qū)、長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)生活配套服務(wù)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、黃土坡清水片區(qū)，同時(shí)已列入城改計(jì)劃的涼亭、金馬片區(qū)也被列入城市重點(diǎn)改善區(qū)中。

產(chǎn)業(yè)政策層面：國(guó)家級(jí)的滇中新區(qū)表明了城市拓展的主力方向，長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建工程目標(biāo)直指年吞吐量1.3億人次的國(guó)際空港樞紐，形成強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)和人口吸附力，昆明東進(jìn)的長(zhǎng)期趨勢(shì)確立。

趨勢(shì)與潛力的判斷明確后，東市區(qū)的爆發(fā)所欠缺的，只是一個(gè)契機(jī)，一個(gè)引爆點(diǎn)。更準(zhǔn)確的說，以東市區(qū)的現(xiàn)狀而言，這個(gè)契機(jī)和引爆點(diǎn)就是東市區(qū)以往沒有過的標(biāo)桿項(xiàng)目。

什么樣的項(xiàng)目堪當(dāng)此重任？

首先是區(qū)位，太偏太遠(yuǎn)，缺乏足夠基礎(chǔ)設(shè)施配套的可以排除，比如空港片區(qū)、經(jīng)開區(qū)東部，雖然也屬于新興發(fā)展區(qū)域，各項(xiàng)規(guī)劃政策支撐力度不小，但與主城連接距離較遠(yuǎn)，配套成熟還有待時(shí)日，短期內(nèi)還只能是配角。

其次是體量不能太小，業(yè)態(tài)不能單一，否則無法形成項(xiàng)目的輻射與服務(wù)功能，進(jìn)而形成區(qū)域級(jí)的居住與服務(wù)中心。簡(jiǎn)單來說，標(biāo)桿項(xiàng)目得是功能齊全的綜合大盤。

再次就是成長(zhǎng)性，配套服務(wù)要足夠滿足住戶需求，并輻射周邊居民，有運(yùn)營(yíng)良好的物業(yè)服務(wù)，構(gòu)建起健康的社區(qū)生態(tài)，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的整體提升。這些項(xiàng)目成長(zhǎng)性的正向指標(biāo)都能夠幫助市場(chǎng)樹立信心。

回顧昆明近年新興區(qū)域的歷程，也能夠驗(yàn)證核心區(qū)位標(biāo)桿大盤對(duì)片區(qū)爆發(fā)的巨大作用，早年有滇池衛(wèi)城、世紀(jì)城、新亞洲體育城的先例，近年比如俊發(fā)城、融城昆明湖之于北部山水新城，七彩云南第壹城之于呈貢，融創(chuàng)春風(fēng)十里、萬科城之于西北新城，俊發(fā)彩云城之于新螺螄灣片區(qū)……先例不勝枚舉。

東市區(qū)的契機(jī)和引爆點(diǎn)在哪里？最符合爆款條件的只有保利城。

保利城占據(jù)東市樞紐位置

區(qū)位上，保利城占據(jù)的是人民東路與機(jī)場(chǎng)高速銜接處的三環(huán)一側(cè)，是昆明東西主軸線上的顯眼門戶，北側(cè)與東白沙河山水生態(tài)區(qū)連接，東側(cè)是城改開發(fā)空間巨大的金馬、涼亭片區(qū)。東市區(qū)核心地段帶來通達(dá)全城便捷交通：距市中心約20分鐘車程，15分鐘車程抵達(dá)長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)，依托三環(huán)二環(huán)快速系統(tǒng)方便貫穿全城，3、6號(hào)線地鐵站臨近，6號(hào)線二期年內(nèi)通車后方便實(shí)現(xiàn)與4號(hào)線換乘，快捷無擁堵到達(dá)昆明各個(gè)區(qū)域和呈貢高鐵站。

項(xiàng)目規(guī)模方面，108萬方綜合商住體量當(dāng)之無愧成為東市區(qū)第一大盤，其中約32萬方的商業(yè)及商務(wù)辦公體量，規(guī)劃了一個(gè)核心主廣場(chǎng)和三個(gè)休閑廣場(chǎng)構(gòu)成的街區(qū)商業(yè)，全面的商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)是東市區(qū)生活休閑和消費(fèi)中心的最大資本，服務(wù)并輻射整個(gè)東市區(qū)。

保利城將成為引爆東市區(qū)的標(biāo)桿大盤

另外，項(xiàng)目自身規(guī)劃建設(shè)一所15班幼兒園，而項(xiàng)目所在的方旺片區(qū)擁有超強(qiáng)的教育配套，片區(qū)規(guī)劃有225班全系教育配套，規(guī)劃為東市區(qū)一站式教育基地，可以滿足業(yè)主小孩從幼兒園到高中的教育需求。

東市區(qū)靠什么才能“翻身”，一方面需要依托規(guī)劃政策紅利的背書，另一方面，也需要有保利城這樣的核心區(qū)位標(biāo)桿大盤來引爆，從這個(gè)意義上來說，保利城其實(shí)已具備了爆款樓盤的必備潛質(zhì)。

實(shí)力央企保利置業(yè)打造的保利城引爆并提升東市區(qū)域價(jià)值的重要一刻即將到來，據(jù)悉，保利城營(yíng)銷中心將于4月11日正式開放，百萬方生態(tài)人文大盤已做好引領(lǐng)東市區(qū)未來的所有準(zhǔn)備。

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