去年4月份國(guó)家出臺(tái)的“限墅令”被稱(chēng)為史上最嚴(yán)“限墅令”，相關(guān)文件下發(fā)后昆明再無(wú)新的別墅項(xiàng)目落地。但市場(chǎng)對(duì)高端居住產(chǎn)品的需求仍然存在，為了滿(mǎn)足市場(chǎng)需求又規(guī)避政策限制，一種類(lèi)似于別墅，但又不是別墅的高端居住產(chǎn)品——合院，悄然出現(xiàn)在昆明市場(chǎng)上并迅速走俏。

金地云海一號(hào)是昆明合院產(chǎn)品的標(biāo)桿項(xiàng)目（圖為云海一號(hào)合院效果圖）

目前昆明已有十余個(gè)樓盤(pán)建有合院，這類(lèi)產(chǎn)品基本是地上2-3層，地下1層，花園、車(chē)庫(kù)、露臺(tái)等幾乎應(yīng)有盡有，有天有地，居住功能、形態(tài)上與聯(lián)排別墅、雙拼別墅很相似，只不過(guò)規(guī)劃審批及推廣過(guò)程中，該類(lèi)產(chǎn)品不再冠以“別墅”的稱(chēng)呼，而是被稱(chēng)為“合院”。

昆明目前在售、待售的合院建筑面積基本在200-300平方米左右，較小的在100平方米上下，較大的則達(dá)到了四五百平方米，不過(guò)加上地下室、花園、車(chē)庫(kù)等贈(zèng)送面積之后，許多合院的實(shí)際可使用面積比銷(xiāo)售面積往往要大50%以上。

從產(chǎn)品形態(tài)看，合院和過(guò)去的聯(lián)排別墅、雙拼別墅并沒(méi)有多大區(qū)別，所以?xún)r(jià)格也都和過(guò)去的別墅看齊。目前昆明主城區(qū)范圍內(nèi)在售的合院總價(jià)大多在500萬(wàn)到1000萬(wàn)之間，較高的已超1000萬(wàn)，主城周邊嵩明、太平、陽(yáng)宗海等地區(qū)的合院價(jià)格相對(duì)低一些，總價(jià)在兩三百萬(wàn)上下，單價(jià)也差不多在2萬(wàn)左右。

由于規(guī)劃條件限制，目前除了環(huán)草海片區(qū)以外，主城區(qū)三環(huán)以?xún)?nèi)幾乎沒(méi)有合院，三環(huán)外的區(qū)域也不多，僅東白沙河片區(qū)、果林湖片區(qū)、三個(gè)半島片區(qū)、呈貢片區(qū)，以及昆明周邊的太平新城、嵩明、陽(yáng)宗海等片區(qū)有少許分布。

環(huán)草海片區(qū)是合院最為集中的一個(gè)區(qū)域，金地云海一號(hào)、中國(guó)中鐵諾德山海春風(fēng)、融創(chuàng)昆明文旅城均建有合院，其中總價(jià)較低的單位在500萬(wàn)左右，較高的則在1300萬(wàn)左右。單價(jià)則在4萬(wàn)到5萬(wàn)一平方，算得上是目前昆明的頂級(jí)住宅產(chǎn)品。由于合院開(kāi)發(fā)相當(dāng)吃土地，所以草海片區(qū)盡管合院較為集中，但總量也不算多，銷(xiāo)售呈供不應(yīng)求狀態(tài)，金地云海一號(hào)、融創(chuàng)昆明文旅城都有這樣的情況。

除了草海，呈貢片區(qū)也是昆明目前合院產(chǎn)品較多的一個(gè)區(qū)域，中國(guó)鐵建·山語(yǔ)桃源、昆明金茂國(guó)際新城、北大資源紫境府均建有合院。山語(yǔ)桃源、金茂國(guó)際新城位于高鐵南站旁，兩個(gè)項(xiàng)目的合院總價(jià)相差不多，在400-650萬(wàn)上下。北大資源紫境府位于大漁片區(qū)，目前尚未入市，合院總價(jià)預(yù)計(jì)450-650萬(wàn)元。

效果圖上的北大資源紫境府合院

位于三個(gè)半島片區(qū)的海東俊園，以及東白沙河片區(qū)的中海云麓九里也在主打合院產(chǎn)品，兩個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榭傮w來(lái)說(shuō)地處城市邊緣區(qū)域，所以合院總價(jià)也就略低一些，基本在500-800萬(wàn)/套的水平。

如果把目光放遠(yuǎn)，來(lái)到昆明遠(yuǎn)郊大盤(pán)，合院的選擇余地就比較大了，太平、嵩明、陽(yáng)宗海、晉寧等片區(qū)都有不少合院項(xiàng)目。其中，位于太平新城的融創(chuàng)雁來(lái)湖小鎮(zhèn)推出的兩層小戶(hù)型合院相當(dāng)搶手，首批70多套合院已經(jīng)售罄；嵩明俊發(fā)嵩山溪谷也有小戶(hù)型合院在售，建筑面積僅100多平方米；陽(yáng)宗海昆明富力灣主推155平方米的合院。這幾個(gè)項(xiàng)目的合院因?yàn)槎急容^精巧，再加上位于遠(yuǎn)郊，所以總價(jià)都比較低，基本在兩三百萬(wàn)左右。

綜合來(lái)看，昆明主城區(qū)的合院產(chǎn)品，因?yàn)楸容^稀缺，價(jià)格雖高仍舊搶手。今年預(yù)計(jì)新增的合院項(xiàng)目，仍主要集中在草海片區(qū)或東郊，其中寶能草海項(xiàng)目和陽(yáng)光城·滇池半山分處草海兩岸，都有合院產(chǎn)品，市場(chǎng)關(guān)注度比較高。

遠(yuǎn)郊的合院產(chǎn)品則要看區(qū)域，開(kāi)發(fā)較早相對(duì)成熟的太平新城、晉城片區(qū)更受歡迎，其次是去年才開(kāi)始發(fā)力的嵩明，陽(yáng)宗海等地因?yàn)殚_(kāi)發(fā)還不成氣候，項(xiàng)目較少，銷(xiāo)售難度較大。

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