過去的12月，隨著物業(yè)管理板塊價值逐漸被資本市場發(fā)掘，房企將物業(yè)管理業(yè)務分拆上市的熱潮再次達到高峰。據觀點指數統(tǒng)計，2018年全年上市的物管公司為8家，2019年為10家。

截止2019年12月最后一天，物業(yè)板塊A股上市公司共3家，港股上市公司共19家。僅2019年上市的物業(yè)公司就有10家。12月新踏入資本市場的物企分別是新大正、保利物業(yè)、時代鄰里，其中保利物業(yè)、時代鄰里于港交所同日上市，更有通過資產重組重新登錄資本市場的招商積余。

而在同一天上市的兩家物管公司，面臨的際遇卻大相徑庭，保利物業(yè)上市首日就大漲逾29%，相反，時代鄰里上市首日遭破發(fā)的窘境。

而縱觀物業(yè)管理資本市場，除了本月的上市企業(yè)之外，碧桂園服務與綠城服務進軍海外，萬科物業(yè)與戴德梁行強者聯(lián)合，更為未來的物管行業(yè)增添了廣闊的想象空間。

熱潮過后的宵壤之別

就目前情況來看，憑借著政策風險小、盈收穩(wěn)定、增長空間大等優(yōu)勢，物業(yè)公司在資本市場的“受寵”程度遠大于地產公司，它們的市盈率普遍超過自己的地產母公司，這也成為了物業(yè)公司前赴后繼赴港上市的重要原因。

而在遞交招股書五個月后，時代鄰里終于如愿以償在港交所敲鐘，乘上了通往資本市場的“直通車”，與時代鄰里同日掛牌的還有保利物業(yè)。

雖在同日掛牌上市，但兩只股票的走勢卻差別較大。保利物業(yè)股價開盤大漲，報收45.35港元/股，漲幅達29.2%，市值242億港元；時代鄰里開盤即出現破發(fā)，報收4.88港元/股，較發(fā)行價5.15港元下跌5.24%，市值44.34億港元。

時代鄰里的破發(fā)，不禁讓人聯(lián)想到此前遭遇破發(fā)的鑫苑置業(yè)和受到322倍超額認購的銀城生活服務。

數據來源:觀點指數整理

觀點指數整理2019年物業(yè)股走勢后發(fā)現，在行業(yè)一片向好的同時，也有6家上市物業(yè)市值出現負增長，其中4家企業(yè)是2019年下半年以來新上市的物業(yè)企業(yè)。2019年以來新上市的物業(yè)企業(yè)中，僅新正大、奧園健康、藍光嘉寶服務和保利物業(yè)的股價增長顯著，漲超20%。

其它新上市物業(yè)企業(yè)表現并不顯著，甚至鑫苑服務更是自上市首日創(chuàng)出股價巔峰后便一路下行，至今股價已近腰斬，2019年底市值距上市首日的市值也已蒸發(fā)了過半。

目前在資本市場上活躍的物業(yè)公司大多是房企分拆出來的關聯(lián)性企業(yè)，大部分收入來源主要依賴母公司的項目輸送。母公司規(guī)模越大，物業(yè)公司規(guī)模效應越明顯，從而直接導致資本玩家越加看好。據觀點地產新媒體此前報道，保利地產2019年全年合同銷售額達4819億，而時代中國的全年合約銷售783.6億。

此外，觀點指數翻閱時代鄰里招股書獲悉，2016年至2019年上半年，時代鄰里在管物業(yè)面積分別為1310萬平方米、1600萬平方米、1880萬平方米和3470萬平方米。反觀其他企業(yè)在管面積，截止2019年6月30日，保利物業(yè)的在管物業(yè)面積為2.6億平方米、雅生活2.11億平方米，彩生活平臺管理面積破12億平方米。

同時，時代鄰里的資產負債率高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。2019年上半年，其他物業(yè)企業(yè)資產負債率普遍維持在80%以內，碧桂園服務和綠城服務的資產負債率分別為57.81%和63.29%。

由此可見，公司規(guī)模、業(yè)務結構、財務結構，以及所背靠母公司的規(guī)模差異，給市場帶來不同的預期，從而導致股價走勢和估值的較大差異。從另一個角度來說，或許也預示著，資本市場已逐步回歸理性，對物企公司的反映熱度稍微冷卻。

目前大部分物業(yè)企業(yè)正值跑馬圈地階段，無論是否背靠房企，若自身實力不足，缺乏競爭優(yōu)勢，在短時間內實現市值增值并不容易。

但從行業(yè)發(fā)展角度來看，物業(yè)上市潮仍將延續(xù)。2020年伊始，建業(yè)新生活、正榮物業(yè)、時時服務、興業(yè)物聯(lián)服務等多家物業(yè)管理公司已相繼披露招股書，2020年物業(yè)企業(yè)拆分或將迎來新一輪噴井期。

強者恒強，外延并購的質量化訴求

據中國物業(yè)管理協(xié)會此前發(fā)布的數據顯示，2018年全國物業(yè)管理面積約246.65億平方米，年復合增長率為12.01%。同時，國家統(tǒng)計局數據最新公布的第四次全國經濟普查公布數據顯示，2018年物業(yè)管理企業(yè)23.4萬個，物管行業(yè)從業(yè)人員636.9萬人，較上一次經濟普查增長122.8%和54.8%。行業(yè)內在管面積、從業(yè)人員規(guī)模都維持穩(wěn)定增長。

數據來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數整理

此外，據觀點指數發(fā)布的“2019中國房地產銷售面積TOP100”數據顯示，2019年1-12月100家企業(yè)的銷售面積為8.72億平方米，以2019年全年商品房累計銷售面積為17.20億平方米估算，市占率達到50.69%。從地產周期看，百強房企所銷售的物業(yè)將會在未來2-3年結轉為物管面積存量，換而言之，在開發(fā)企業(yè)集中度提升的背景下，也會給關聯(lián)物業(yè)企業(yè)的項目支持帶來傳導效應。

同時，2019年上市且擁有房地產開發(fā)背景的濱江服務、藍光嘉寶、銀城生活服務、鑫苑服務、時代鄰里不約而同的提出了“增加第三方比例”的口號，資本市場推動行業(yè)整合，預計龍頭企業(yè)將展開同業(yè)及產業(yè)鏈上下游的并購。

而在未來存量物業(yè)主導的市場競爭中，高品質與多元化服務是核心競爭力，龍頭企業(yè)的品牌溢價與品牌輸出筑高了行業(yè)壁壘，中小型物業(yè)公司發(fā)展將會舉步維艱，迫使行業(yè)整合提速。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

其中引人注目的是，萬科物業(yè)和戴德梁行的戰(zhàn)略合作，著重于商業(yè)物業(yè)及設施管理等服務上的強強聯(lián)合，以適應中國商業(yè)物業(yè)及資產管理方面的重大變化，更好把握中國城市化進程中的發(fā)展機遇。

由此可見，頭部物業(yè)公司對于并購不一味只注重規(guī)模擴張，更看重帶來的技術優(yōu)勢及產業(yè)協(xié)同效應。比如部分物管企業(yè)，并購擴張帶來的只有純在管面積增長，長期賬面上的增收與盈利并不一定有明顯提高，本質依然是一種加杠桿沖業(yè)績的發(fā)展模式，這對于物管行業(yè)來說并不是最優(yōu)的發(fā)展路線。未來，外延并購會更趨于理性，實現由量到質的訴求轉變。

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