過去的12月，隨著物業(yè)管理板塊價(jià)值逐漸被資本市場(chǎng)發(fā)掘，房企將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市的熱潮再次達(dá)到高峰。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2018年全年上市的物管公司為8家，2019年為10家。

截止2019年12月最后一天，物業(yè)板塊A股上市公司共3家，港股上市公司共19家。僅2019年上市的物業(yè)公司就有10家。12月新踏入資本市場(chǎng)的物企分別是新大正、保利物業(yè)、時(shí)代鄰里，其中保利物業(yè)、時(shí)代鄰里于港交所同日上市，更有通過資產(chǎn)重組重新登錄資本市場(chǎng)的招商積余。

而在同一天上市的兩家物管公司，面臨的際遇卻大相徑庭，保利物業(yè)上市首日就大漲逾29%，相反，時(shí)代鄰里上市首日遭破發(fā)的窘境。

而縱觀物業(yè)管理資本市場(chǎng)，除了本月的上市企業(yè)之外，碧桂園服務(wù)與綠城服務(wù)進(jìn)軍海外，萬科物業(yè)與戴德梁行強(qiáng)者聯(lián)合，更為未來的物管行業(yè)增添了廣闊的想象空間。

熱潮過后的宵壤之別

就目前情況來看，憑借著政策風(fēng)險(xiǎn)小、盈收穩(wěn)定、增長(zhǎng)空間大等優(yōu)勢(shì)，物業(yè)公司在資本市場(chǎng)的“受寵”程度遠(yuǎn)大于地產(chǎn)公司，它們的市盈率普遍超過自己的地產(chǎn)母公司，這也成為了物業(yè)公司前赴后繼赴港上市的重要原因。

而在遞交招股書五個(gè)月后，時(shí)代鄰里終于如愿以償在港交所敲鐘，乘上了通往資本市場(chǎng)的“直通車”，與時(shí)代鄰里同日掛牌的還有保利物業(yè)。

雖在同日掛牌上市，但兩只股票的走勢(shì)卻差別較大。保利物業(yè)股價(jià)開盤大漲，報(bào)收45.35港元/股，漲幅達(dá)29.2%，市值242億港元；時(shí)代鄰里開盤即出現(xiàn)破發(fā)，報(bào)收4.88港元/股，較發(fā)行價(jià)5.15港元下跌5.24%，市值44.34億港元。

時(shí)代鄰里的破發(fā)，不禁讓人聯(lián)想到此前遭遇破發(fā)的鑫苑置業(yè)和受到322倍超額認(rèn)購的銀城生活服務(wù)。

數(shù)據(jù)來源:觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)整理2019年物業(yè)股走勢(shì)后發(fā)現(xiàn)，在行業(yè)一片向好的同時(shí)，也有6家上市物業(yè)市值出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中4家企業(yè)是2019年下半年以來新上市的物業(yè)企業(yè)。2019年以來新上市的物業(yè)企業(yè)中，僅新正大、奧園健康、藍(lán)光嘉寶服務(wù)和保利物業(yè)的股價(jià)增長(zhǎng)顯著，漲超20%。

其它新上市物業(yè)企業(yè)表現(xiàn)并不顯著，甚至鑫苑服務(wù)更是自上市首日創(chuàng)出股價(jià)巔峰后便一路下行，至今股價(jià)已近腰斬，2019年底市值距上市首日的市值也已蒸發(fā)了過半。

目前在資本市場(chǎng)上活躍的物業(yè)公司大多是房企分拆出來的關(guān)聯(lián)性企業(yè)，大部分收入來源主要依賴母公司的項(xiàng)目輸送。母公司規(guī)模越大，物業(yè)公司規(guī)模效應(yīng)越明顯，從而直接導(dǎo)致資本玩家越加看好。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，保利地產(chǎn)2019年全年合同銷售額達(dá)4819億，而時(shí)代中國的全年合約銷售783.6億。

此外，觀點(diǎn)指數(shù)翻閱時(shí)代鄰里招股書獲悉，2016年至2019年上半年，時(shí)代鄰里在管物業(yè)面積分別為1310萬平方米、1600萬平方米、1880萬平方米和3470萬平方米。反觀其他企業(yè)在管面積，截止2019年6月30日，保利物業(yè)的在管物業(yè)面積為2.6億平方米、雅生活2.11億平方米，彩生活平臺(tái)管理面積破12億平方米。

同時(shí)，時(shí)代鄰里的資產(chǎn)負(fù)債率高于同行，2016年至2019年上半年，分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%。2019年上半年，其他物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍維持在80%以內(nèi)，碧桂園服務(wù)和綠城服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為57.81%和63.29%。

由此可見，公司規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，以及所背靠母公司的規(guī)模差異，給市場(chǎng)帶來不同的預(yù)期，從而導(dǎo)致股價(jià)走勢(shì)和估值的較大差異。從另一個(gè)角度來說，或許也預(yù)示著，資本市場(chǎng)已逐步回歸理性，對(duì)物企公司的反映熱度稍微冷卻。

目前大部分物業(yè)企業(yè)正值跑馬圈地階段，無論是否背靠房企，若自身實(shí)力不足，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)市值增值并不容易。

但從行業(yè)發(fā)展角度來看，物業(yè)上市潮仍將延續(xù)。2020年伊始，建業(yè)新生活、正榮物業(yè)、時(shí)時(shí)服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)服務(wù)等多家物業(yè)管理公司已相繼披露招股書，2020年物業(yè)企業(yè)拆分或?qū)⒂瓉硇乱惠唶娋凇?/p>

強(qiáng)者恒強(qiáng)，外延并購的質(zhì)量化訴求

據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國物業(yè)管理面積約246.65億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率為12.01%。同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)最新公布的第四次全國經(jīng)濟(jì)普查公布數(shù)據(jù)顯示，2018年物業(yè)管理企業(yè)23.4萬個(gè)，物管行業(yè)從業(yè)人員636.9萬人，較上一次經(jīng)濟(jì)普查增長(zhǎng)122.8%和54.8%。行業(yè)內(nèi)在管面積、從業(yè)人員規(guī)模都維持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

此外，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2019中國房地產(chǎn)銷售面積TOP100”數(shù)據(jù)顯示，2019年1-12月100家企業(yè)的銷售面積為8.72億平方米，以2019年全年商品房累計(jì)銷售面積為17.20億平方米估算，市占率達(dá)到50.69%。從地產(chǎn)周期看，百強(qiáng)房企所銷售的物業(yè)將會(huì)在未來2-3年結(jié)轉(zhuǎn)為物管面積存量，換而言之，在開發(fā)企業(yè)集中度提升的背景下，也會(huì)給關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目支持帶來傳導(dǎo)效應(yīng)。

同時(shí)，2019年上市且擁有房地產(chǎn)開發(fā)背景的濱江服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、銀城生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)、時(shí)代鄰里不約而同的提出了“增加第三方比例”的口號(hào)，資本市場(chǎng)推動(dòng)行業(yè)整合，預(yù)計(jì)龍頭企業(yè)將展開同業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的并購。

而在未來存量物業(yè)主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，高品質(zhì)與多元化服務(wù)是核心競(jìng)爭(zhēng)力，龍頭企業(yè)的品牌溢價(jià)與品牌輸出筑高了行業(yè)壁壘，中小型物業(yè)公司發(fā)展將會(huì)舉步維艱，迫使行業(yè)整合提速。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中引人注目的是，萬科物業(yè)和戴德梁行的戰(zhàn)略合作，著重于商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理等服務(wù)上的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以適應(yīng)中國商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理方面的重大變化，更好把握中國城市化進(jìn)程中的發(fā)展機(jī)遇。

由此可見，頭部物業(yè)公司對(duì)于并購不一味只注重規(guī)模擴(kuò)張，更看重帶來的技術(shù)優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。比如部分物管企業(yè)，并購擴(kuò)張帶來的只有純?cè)诠苊娣e增長(zhǎng)，長(zhǎng)期賬面上的增收與盈利并不一定有明顯提高，本質(zhì)依然是一種加杠桿沖業(yè)績(jī)的發(fā)展模式，這對(duì)于物管行業(yè)來說并不是最優(yōu)的發(fā)展路線。未來，外延并購會(huì)更趨于理性，實(shí)現(xiàn)由量到質(zhì)的訴求轉(zhuǎn)變。

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