上海的土地又雙叒叕底價成交了。

在12月10日上海土地交易市場舉行的國有建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)投標(biāo)活動中，兩宗松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的宅地確定中標(biāo)候選人。最終，太倉商盛商務(wù)咨詢有限公司（招商蛇口）、上海鏵崧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華發(fā)股份）分別以底價勝出。

其中招商蛇口獲得的是松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元11-01號地塊，土地總面積約4.45萬平方米，出讓面積約4.01萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積7.2萬平方米，含15%自持用房、5%保障房，成交價15.5億元，折合樓面價2.15萬元/平方米。

華發(fā)股份則獲得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元17-01號地塊，地塊面積8.57萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積12.85萬平方米，自持用房、保障房同樣分別占15%、5%，成交價27億元，折合樓面價約2.1萬元/平方米。

與過往同區(qū)域出讓地塊相比，最新出讓的地塊在成交價格方面存在著不小的優(yōu)勢。2016年5月，格力地產(chǎn)、融創(chuàng)先后以3.77萬元/平方米、3.83萬元/平方米競得上海松江區(qū)橫港路附近的兩宗地，持續(xù)刷新區(qū)域單價紀(jì)錄。

而三年后，招商、華發(fā)拿地的單價僅相當(dāng)于“前輩們”的五六成。

這反映出在房地產(chǎn)調(diào)控大形勢下，上海為實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)市場預(yù)期”所研究和制定“一城一策”的成效。今年初上海市長曾表示，該市堅持“嚴控高房價、高地價不是權(quán)宜之計，減少經(jīng)濟增長和財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是事權(quán)宜之計”。政策傳導(dǎo)到土地市場，表現(xiàn)出來的也是以穩(wěn)為主的跡象。

據(jù)第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年上海共計出讓34宗涉宅地，全年平均溢價率0.027%，底價成交的地塊占31宗。至2019年上半年未有太大改善，涉宅地成交溢價率仍低于1%。溢價最高的是今年2月光明地產(chǎn)以8.56億元競得崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)CMSA0008單元19-01(實驗生態(tài)社區(qū)41號)地塊，溢價率約16%。

觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，自11月以來，上海先后出讓奉賢、嘉定、浦東新區(qū)、靜安、松江等區(qū)域的涉宅地塊，它們被禹洲地產(chǎn)、陽光城、融僑、張江高科、電建地產(chǎn)、路勁等房企以底價收入囊中。

對于房企而言，上海作為一線城市聚集了大量產(chǎn)業(yè)及人才，使得這里的房地產(chǎn)市場充滿前景。

比如，萬科今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)收入遙遙領(lǐng)先的是南方區(qū)域及上海區(qū)域；招商蛇口新任總經(jīng)理蔣鐵峰此前便在上海、華東區(qū)域任職，他所創(chuàng)造的區(qū)域業(yè)績被視為升職的重要原因之一。招商蛇口相關(guān)人士也向觀點地產(chǎn)新媒體強調(diào)，上海是公司的“戰(zhàn)略城市”。

華發(fā)股份作為2015年才進入上海市場的華南房企，首個項目是與華潤置地合作的靜安府項目，后者于2018年銷量破百億。初戰(zhàn)告捷后該公司設(shè)立上海區(qū)域公司，明確將上海列為“戰(zhàn)略發(fā)展方向”，僅2019年便在金山區(qū)、松江斥資約38.45億元新增兩宗地。

而即便是受房企追捧，在嚴格的調(diào)控政策下，上海土地市場也基本與高地價、地王無緣。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時分析，土地底價成交有多方面因素，包括地段、15%自持比例、資格審核以及限價等。

上述“資格審核”是指土地掛牌人按照相關(guān)競買資格要求，對競買申請人的競買資格予以審核。經(jīng)審核，符合規(guī)定條件，并取得《競買資格證書》的競買申請人方能參加掛牌活動。類似的復(fù)合方式確定有效競買人的方式，一方面意味著可以避免房企扎堆搶地，一方面也或許意味著價格已不再是決定拿地的唯一條件。

以12月10日招標(biāo)出讓的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元11-01號地塊為例，該地塊共入圍招商蛇口、華發(fā)股份兩家候選人，最高有效報價均為15.5億元，但最終被招商蛇口獲得。

盧文曦還提到對競買人的資金穿透式管理方式，表示相關(guān)部門也會防止房企通過其它渠道融資拿地�！皩δ玫氐囊笤絹碓礁�，參與人少了，（成交）價格也不會特別高�！�

受此因素影響，缺少了高地價的刺激，房價也有所穩(wěn)定。上海鏈家披露，11月單月房價環(huán)比下降2%，同比下降6%；從累計同比來看，較前10月下降了1個百分點，目前已經(jīng)連續(xù)4個月保持每月減少1個百分點，延續(xù)了緩慢下行的趨勢。

相比之下，同為一線城市的廣州、深圳，雖然也設(shè)置土地進行限價、自持等限制條款，但仍允許自由競買。12月5日，保利在經(jīng)歷一個多小時競價后，以26.17億元競得廣州荔灣區(qū)地塊，溢價率20.21%。

12月11日，深圳前海宅地進入競價環(huán)節(jié)，吸引中海、華發(fā)、龍光、招商、越秀、天健、金茂、萬科和廈門建發(fā)等10家開發(fā)商，最終地塊被天健以總價38.9億元競得，溢價率達43.49%。

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