上海的土地又雙叒叕底價(jià)成交了。

在12月10日上海土地交易市場(chǎng)舉行的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)投標(biāo)活動(dòng)中，兩宗松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的宅地確定中標(biāo)候選人。最終，太倉(cāng)商盛商務(wù)咨詢(xún)有限公司（招商蛇口）、上海鏵崧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（華發(fā)股份）分別以底價(jià)勝出。

其中招商蛇口獲得的是松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元11-01號(hào)地塊，土地總面積約4.45萬(wàn)平方米，出讓面積約4.01萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積7.2萬(wàn)平方米，含15%自持用房、5%保障房，成交價(jià)15.5億元，折合樓面價(jià)2.15萬(wàn)元/平方米。

華發(fā)股份則獲得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元17-01號(hào)地塊，地塊面積8.57萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積12.85萬(wàn)平方米，自持用房、保障房同樣分別占15%、5%，成交價(jià)27億元，折合樓面價(jià)約2.1萬(wàn)元/平方米。

與過(guò)往同區(qū)域出讓地塊相比，最新出讓的地塊在成交價(jià)格方面存在著不小的優(yōu)勢(shì)。2016年5月，格力地產(chǎn)、融創(chuàng)先后以3.77萬(wàn)元/平方米、3.83萬(wàn)元/平方米競(jìng)得上海松江區(qū)橫港路附近的兩宗地，持續(xù)刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄。

而三年后，招商、華發(fā)拿地的單價(jià)僅相當(dāng)于“前輩們”的五六成。

這反映出在房地產(chǎn)調(diào)控大形勢(shì)下，上海為實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期”所研究和制定“一城一策”的成效。今年初上海市長(zhǎng)曾表示，該市堅(jiān)持“嚴(yán)控高房?jī)r(jià)、高地價(jià)不是權(quán)宜之計(jì)，減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)也不是事權(quán)宜之計(jì)”。政策傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，表現(xiàn)出來(lái)的也是以穩(wěn)為主的跡象。

據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年上海共計(jì)出讓34宗涉宅地，全年平均溢價(jià)率0.027%，底價(jià)成交的地塊占31宗。至2019年上半年未有太大改善，涉宅地成交溢價(jià)率仍低于1%。溢價(jià)最高的是今年2月光明地產(chǎn)以8.56億元競(jìng)得崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)CMSA0008單元19-01(實(shí)驗(yàn)生態(tài)社區(qū)41號(hào))地塊，溢價(jià)率約16%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，自11月以來(lái)，上海先后出讓奉賢、嘉定、浦東新區(qū)、靜安、松江等區(qū)域的涉宅地塊，它們被禹洲地產(chǎn)、陽(yáng)光城、融僑、張江高科、電建地產(chǎn)、路勁等房企以底價(jià)收入囊中。

對(duì)于房企而言，上海作為一線城市聚集了大量產(chǎn)業(yè)及人才，使得這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿前景。

比如，萬(wàn)科今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入遙遙領(lǐng)先的是南方區(qū)域及上海區(qū)域；招商蛇口新任總經(jīng)理蔣鐵峰此前便在上海、華東區(qū)域任職，他所創(chuàng)造的區(qū)域業(yè)績(jī)被視為升職的重要原因之一。招商蛇口相關(guān)人士也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體強(qiáng)調(diào)，上海是公司的“戰(zhàn)略城市”。

華發(fā)股份作為2015年才進(jìn)入上海市場(chǎng)的華南房企，首個(gè)項(xiàng)目是與華潤(rùn)置地合作的靜安府項(xiàng)目，后者于2018年銷(xiāo)量破百億。初戰(zhàn)告捷后該公司設(shè)立上海區(qū)域公司，明確將上海列為“戰(zhàn)略發(fā)展方向”，僅2019年便在金山區(qū)、松江斥資約38.45億元新增兩宗地。

而即便是受房企追捧，在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，上海土地市場(chǎng)也基本與高地價(jià)、地王無(wú)緣。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)分析，土地底價(jià)成交有多方面因素，包括地段、15%自持比例、資格審核以及限價(jià)等。

上述“資格審核”是指土地掛牌人按照相關(guān)競(jìng)買(mǎi)資格要求，對(duì)競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人的競(jìng)買(mǎi)資格予以審核。經(jīng)審核，符合規(guī)定條件，并取得《競(jìng)買(mǎi)資格證書(shū)》的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人方能參加掛牌活動(dòng)。類(lèi)似的復(fù)合方式確定有效競(jìng)買(mǎi)人的方式，一方面意味著可以避免房企扎堆搶地，一方面也或許意味著價(jià)格已不再是決定拿地的唯一條件。

以12月10日招標(biāo)出讓的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元11-01號(hào)地塊為例，該地塊共入圍招商蛇口、華發(fā)股份兩家候選人，最高有效報(bào)價(jià)均為15.5億元，但最終被招商蛇口獲得。

盧文曦還提到對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的資金穿透式管理方式，表示相關(guān)部門(mén)也會(huì)防止房企通過(guò)其它渠道融資拿地�！皩�(duì)拿地的要求越來(lái)越高，參與人少了，（成交）價(jià)格也不會(huì)特別高。”

受此因素影響，缺少了高地價(jià)的刺激，房?jī)r(jià)也有所穩(wěn)定。上海鏈家披露，11月單月房?jī)r(jià)環(huán)比下降2%，同比下降6%；從累計(jì)同比來(lái)看，較前10月下降了1個(gè)百分點(diǎn)，目前已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月保持每月減少1個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了緩慢下行的趨勢(shì)。

相比之下，同為一線城市的廣州、深圳，雖然也設(shè)置土地進(jìn)行限價(jià)、自持等限制條款，但仍允許自由競(jìng)買(mǎi)。12月5日，保利在經(jīng)歷一個(gè)多小時(shí)競(jìng)價(jià)后，以26.17億元競(jìng)得廣州荔灣區(qū)地塊，溢價(jià)率20.21%。

12月11日，深圳前海宅地進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，吸引中海、華發(fā)、龍光、招商、越秀、天健、金茂、萬(wàn)科和廈門(mén)建發(fā)等10家開(kāi)發(fā)商，最終地塊被天健以總價(jià)38.9億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)43.49%。

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