土拍風(fēng)云的歷史上，又多了一筆。

10月15日，北京出讓大興區(qū)及通州區(qū)合計(jì)3宗限競房地塊。最終，3宗地均成功出讓，總收金98億元。

北京的土拍向來不缺少關(guān)注度，今天最吸引人眼球的，一定是融創(chuàng)與金茂在競拍過程中出現(xiàn)的小插曲。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于直播中獲悉，在大興區(qū)孫村地塊的競價(jià)過程中，原以為經(jīng)過9輪競拍，融創(chuàng)+南昌市政將以19.4億元順理成章拿下。不料，金茂+路勁聯(lián)合體再次舉牌，競拍結(jié)果出現(xiàn)爭議，地塊的最終去向變得撲朔迷離。

經(jīng)過錄像回放、現(xiàn)場溝通、調(diào)解無果的一系列過程，最終，融創(chuàng)以20.3億元競得大興黃村地塊，多花了9000萬。

這注定是一個(gè)刺激的下午，無論對當(dāng)事的四家房企，還是所有圍觀這場土拍的觀眾們。

金茂融創(chuàng)小插曲

金茂和路勁聯(lián)合體要求檢查監(jiān)控錄像。

原因在于，在融創(chuàng)出價(jià)19.4億元并第三次確認(rèn)價(jià)格時(shí)，金茂+路勁再次舉牌，主持人判定舉牌在落錘后，地塊由融創(chuàng)競得。不明就里的觀眾，也覺得金茂舉牌無效。

但是，金茂聯(lián)合體對競拍結(jié)果提出異議，認(rèn)為其在主持人叫價(jià)“第三次”落錘前舉牌，因此土拍并不應(yīng)該結(jié)束。

天無絕人之路，希望要通過自己爭取。金茂寄希望于監(jiān)控錄像，希望地塊的歸屬會(huì)有一絲轉(zhuǎn)機(jī)。

隨后，現(xiàn)場工作人員將雙方負(fù)責(zé)人請出第一拍賣廳，一同前往監(jiān)控室查看視頻，再核實(shí)地塊歸屬。漫長1小時(shí)的激烈溝通后，雙方負(fù)責(zé)人才重回競拍現(xiàn)場。

據(jù)現(xiàn)場消息，主持人建議重新競拍，在場大部分房企表示認(rèn)同，融創(chuàng)聯(lián)合體則沒有附議，起身抗議后憤然離場。

現(xiàn)場觀看直播的人士稱，隨后現(xiàn)場視頻中斷，鮮少人知道現(xiàn)場發(fā)生了什么，直至4分鐘后，直播再次開始。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體隨后聯(lián)系金茂相關(guān)人士，并未得到相關(guān)回復(fù)。

結(jié)果大家都知道了，融創(chuàng)最終以20.3億奪得大興孫村地塊，溢價(jià)率12%，比此前多付出了9000萬的代價(jià)。

資料顯示，該地塊建設(shè)用地面積約5.88萬平米，建筑控制規(guī)模約9.78萬平米，起始價(jià)18.1億元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，相比起頻繁現(xiàn)身北京招拍掛的金茂，融創(chuàng)則已經(jīng)多年未在北京招拍掛市場拿地，而是多通過并購手段。

2019年1月21日，融創(chuàng)以125億元收購泛海位于北京、上海的優(yōu)質(zhì)土地。其中，北京項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)核心位置，東四環(huán)東側(cè)，泛海國際一期北側(cè)，總占地面積約為7.52萬平米，總建筑面積約為66.85萬平米。

值得關(guān)注到的是，近期，聲稱“暫停公開拿地”、沒有拿地指標(biāo)的融創(chuàng)再次出現(xiàn)在了土拍市場，并已拿下上海、鄭州、無錫等多宗地塊。

北京大興孫村地是融創(chuàng)的最新戰(zhàn)果，來之不易，金茂也或許會(huì)有些惋惜。這次土拍小插曲，或許會(huì)警醒后人：喜歡的，下手要堅(jiān)定、趁早。

分化的土拍市場

值得關(guān)注到的是，此次出讓的地塊均為限競房地塊。根據(jù)出讓文件，大興孫村地塊銷售均價(jià)不超過42672元/平米，且最高銷售單價(jià)不得超過46939元/平米；通州地塊銷售均價(jià)不超過45446元/平米，且最高銷售單價(jià)不得超過49990元/平米。

最受關(guān)注的舊宮地塊，銷售均價(jià)不超過54715元/平米，且最高銷售單價(jià)不得超過60186元/平米。

該地塊吸引了電建+京能置業(yè)、中海、融創(chuàng)+南昌市政、招商、金融街、金茂+世茂+中交、首開+保利、金地、建工+中鐵置業(yè)、綠城在內(nèi)的十家企業(yè)。最終，電建+京能置業(yè)脫穎而出，以44.3億元競得大興舊宮地塊，溢價(jià)率34%。

激烈的競爭當(dāng)然與其優(yōu)越的地理位置有關(guān)�！芭f宮是一個(gè)新興的城市化改造的區(qū)域，整體搬遷、整體規(guī)劃，然后整體進(jìn)行城市革新的區(qū)域。因?yàn)閰^(qū)域改造力度大，未來整體規(guī)劃也有相對比較好的前景�！�

“項(xiàng)目位于五環(huán)內(nèi)，從市場地段和限定價(jià)格的關(guān)系來看，這塊地的去化難度不大，并且有一定的盈利空間�！焙痛T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，一方面，54715元/平米的限價(jià)定得比較保守，高性價(jià)比使得購房者會(huì)比較積極，銷售周期就會(huì)比較短，一定程度上可以節(jié)省營銷成本。

另一方面則是土地成本可控。她稱，地塊雖然競爭比較激烈，但3.6萬元/平米的樓面價(jià)與限價(jià)之間仍存在較大價(jià)差，因此利潤空間得到了保證。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則直言，舊宮項(xiàng)目是五環(huán)內(nèi)單價(jià)僅次于小瓦窯2宗地的最便宜的限競房項(xiàng)目，也是五環(huán)內(nèi)少有的純地鐵臨河普通完善好風(fēng)水盤。

在他看來，大興區(qū)已經(jīng)成為北京限競房市場的主戰(zhàn)場。不過，限競房市場分化嚴(yán)重，少數(shù)位置優(yōu)秀的項(xiàng)目簽約相對活躍，大部分項(xiàng)目目前看入市都出現(xiàn)了問題。市場出現(xiàn)明顯的二八現(xiàn)象，也就是20%的項(xiàng)目占據(jù)超過80%的銷售。

不過，與“小高潮”的舊宮地塊相比，通州馬駒橋地塊則稍顯冷靜，僅收獲一次報(bào)價(jià)，由金融街+通投+首開聯(lián)合體以底價(jià)33.2億元奪得。

值得關(guān)注到的是，馬駒橋地塊也是金融街今年在北京拿下的第一宗地塊。

郭毅分析，該地塊是馬駒橋多年以來新的住宅項(xiàng)目，位于通州六環(huán)外，并不是北京最主流的住宅板塊，主要是二手住宅和公寓類產(chǎn)品在售，周邊二手房價(jià)格約為2.5-3.5萬/平米之間。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，緊鄰六環(huán)的馬駒橋，距離北京城四十里，在唐朝時(shí)是養(yǎng)馬的馬場，因此而得名，如今是北方最大的勞務(wù)派遣中心。

土拍半日落幕后，北京再攬金98億元。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2019年北京土地市場已經(jīng)成交經(jīng)營性土地41宗，新增建筑面積約493.95萬平米,收取土地出讓金1168.02億元(不含招標(biāo)和集體土地)。

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