香港房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎較少喊出“金九銀十”的口號(hào)，但對(duì)于銷售節(jié)點(diǎn)的把握，兩地卻表現(xiàn)出驚人相似。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入9月份，香港預(yù)計(jì)有包括中信泰富、新鴻基地產(chǎn)、高銀等發(fā)展商旗下四個(gè)新項(xiàng)目齊推，提供逾2000伙單位，這被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)解讀為“熾熱”的信號(hào)。

9月10日，合景泰富與龍湖合作開發(fā)的香港啟德坊二期項(xiàng)目“尚·珒溋”，也借勢(shì)向媒體開放。項(xiàng)目總占地約9721平方米，建筑面積約5.3萬(wàn)平方米，其中二期計(jì)劃計(jì)劃提供667伙，標(biāo)準(zhǔn)單位包括六種戶型，涵蓋一房至四房，面積介乎332-1072呎；其中三房占比最多，達(dá)47.9%。

這是合景泰富在香港布局的第二個(gè)項(xiàng)目，該公司于2017年5月聯(lián)合龍湖以總價(jià)72.3億港元競(jìng)得啟德一宗住宅用地。2017年2月，合景泰富還聯(lián)合龍光地產(chǎn)斥資168.55億港元投得香港鴨脷洲宅地。那段時(shí)間內(nèi)房企在香港攻城略地，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。

如今時(shí)隔兩年，合景泰富和合作伙伴迎來(lái)了收獲季節(jié)。今年2月消息，項(xiàng)目于1月申請(qǐng)預(yù)售樓花同意書，預(yù)計(jì)可于年中推出，提供667伙。但無(wú)論是合景泰富還是龍湖，在2019年半年報(bào)中鮮有披露該項(xiàng)目相關(guān)銷售情況。

在合景泰富的銷售版圖中，香港尚·珒溋項(xiàng)目占據(jù)了一定地位。它連同杭州臨平項(xiàng)目、蘇州太湖新城項(xiàng)目、無(wú)錫天宸悅府、廣州朗云花園等20個(gè)項(xiàng)目，是下半年預(yù)計(jì)推售的重要資源，合景泰富預(yù)計(jì)下半年內(nèi)可售貨值達(dá)人民幣1000億元。

因此并不難理解，雙方公司的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)在推介尚·珒溋?xí)r，頻頻提及項(xiàng)目附近的啟德河景、啟德地鐵站、雙入口設(shè)計(jì)、戶型多樣性等亮點(diǎn)的目的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)了解，合景泰富集團(tuán)市務(wù)及營(yíng)銷總監(jiān)(香港及海外)張?jiān)婍嵵�，冀望臨近中秋節(jié)開放示范單位，主要為展示項(xiàng)目的設(shè)計(jì)等；龍湖集團(tuán)香港項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)黃少鴻則表示，項(xiàng)目短期內(nèi)會(huì)上載售樓書，有機(jī)會(huì)月內(nèi)推售。他們多次表達(dá)類似“對(duì)項(xiàng)目有信心”的觀點(diǎn)。

對(duì)于項(xiàng)目定價(jià)，上述團(tuán)隊(duì)卻始終守口如瓶。無(wú)論與會(huì)媒體如何提問，他們均以“視乎市場(chǎng)情況再?zèng)Q定”應(yīng)付。

TWO

定價(jià)策略始終是圍繞在啟德尚·珒溋項(xiàng)目推介會(huì)上的高頻詞之一，反映出房?jī)r(jià)依然是房地產(chǎn)最敏感的元素。過去幾個(gè)月香港社會(huì)性因素的影響，也加劇了媒體對(duì)“是否降價(jià)”的關(guān)注。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在現(xiàn)場(chǎng)，有媒體追問項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，“市場(chǎng)情況”是指何種情況？待黃少鴻回答系指“短期內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推盤”后，他們索性拋出那個(gè)疑問：“最近社會(huì)事件是不是對(duì)開價(jià)有影響？”

對(duì)此，黃少鴻一開始有意回避，片刻之后才回復(fù)：“香港始終地少人多，供應(yīng)量比較少�！彼D(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)：“我們對(duì)（項(xiàng)目）前景也非常有信心�！�

類似的問題也被拋給了張?jiān)婍�，她從買房的低頻高價(jià)屬性分析稱，置業(yè)是一種長(zhǎng)期考慮，當(dāng)中要考慮到一些經(jīng)濟(jì)因素、個(gè)人負(fù)擔(dān)能力、項(xiàng)目戶型、項(xiàng)目位置等因素，因此不能局限地看今日狀況。

張?jiān)婍嵧瑯釉噲D傳遞信心：“現(xiàn)時(shí)最影響買家判斷的是息口問題，息口現(xiàn)在是在減息周期，可以預(yù)示中長(zhǎng)期都是一個(gè)低息的環(huán)境，對(duì)于買家部署自己的安排有一定幫助�！�

今年下半年，美聯(lián)儲(chǔ)宣布調(diào)低0.25厘，為逾10年來(lái)首次減息。當(dāng)時(shí)香港美聯(lián)物業(yè)方面表示，雖然預(yù)期香港今次未會(huì)跟減，但低息環(huán)境將進(jìn)一步延長(zhǎng)，對(duì)樓市起支持作用。

至于目前的香港樓市，尚·珒溋項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)仍表達(dá)了看好的態(tài)度。張?jiān)婍嵒貞?yīng)稱，香港樓市從1月起連升五個(gè)月，最近兩個(gè)月只是輕微下跌。她認(rèn)為市場(chǎng)需要合適的調(diào)整才適合長(zhǎng)線發(fā)展，否則很快出現(xiàn)斷層的負(fù)擔(dān)能力。

張?jiān)婍嵾M(jìn)而回應(yīng)，香港1-7月一手房大概是1.8萬(wàn)宗成交，二手房也有2.6萬(wàn)宗成交，這和過往沒有相差太遠(yuǎn)�，F(xiàn)時(shí)投資者較為謹(jǐn)慎，但市場(chǎng)上仍存在用家的需求，所以對(duì)于整體市場(chǎng)不會(huì)有太憂慮的情緒。

此前8月份合景泰富中期業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司主席孔健岷也表達(dá)過類似觀點(diǎn)：香港整體需求比較大，近期樓市雖然價(jià)格有所調(diào)整，但推盤還OK，樓市還是不錯(cuò)的。

在推介會(huì)的最后，尚·珒溋項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)終于正面回應(yīng)媒體關(guān)于定價(jià)的問題：“其實(shí)不一定是定價(jià)便宜就能促成成交，要視乎當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量，以及合乎當(dāng)時(shí)的市價(jià)�！�

THREE

合景泰富、龍湖團(tuán)隊(duì)并不是唯一表達(dá)樂觀情緒的群體，其它推盤的發(fā)展商近期亦有相似表態(tài)。

9月4日，高銀金融集團(tuán)市場(chǎng)策略及銷售總監(jiān)陳秀賢表示，香港社會(huì)氣氛問題等屬于短暫性，旗下何文田豪宅項(xiàng)目不久后將推出市場(chǎng)；9月9日，宏安地產(chǎn)執(zhí)行董事鄧灝康同樣表示，香港住宅剛性需求強(qiáng)勁，樓價(jià)料平穩(wěn)發(fā)展。

但持謹(jǐn)慎甚至相對(duì)悲觀態(tài)度的案例亦不在少數(shù)。8月份，包括長(zhǎng)實(shí)旗下波老道21號(hào)豪宅項(xiàng)目，新鴻基地產(chǎn)旗下港島西半山豪宅陸續(xù)暫緩?fù)票P。在該月內(nèi)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，某千億房企董事局副主席兼執(zhí)董甚至慶幸地表示，公司旗下的香港項(xiàng)目并未在今年推盤。

仲量聯(lián)行指，全球宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，加上香港社會(huì)氣氛，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛，下半年推盤速度有所放緩，7月和8月合共只有4個(gè)全新樓盤登場(chǎng)。中原地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，8月份香港十大藍(lán)籌屋苑的二手買賣合約登記錄得165宗，創(chuàng)2019年以來(lái)新低，總值13.57億港元，創(chuàng)2019年次低。

按照市場(chǎng)預(yù)測(cè)，下半年香港最多有1.6伙新盤單位推出，料會(huì)審慎定價(jià)。這種預(yù)測(cè)很快在發(fā)展商的推盤策略上顯露部分端倪。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在合景泰富、龍湖尚·珒溋項(xiàng)目推介的同日，9月10日，新鴻基地產(chǎn)旗下匯璽第5期公布首張價(jià)單，定價(jià)767萬(wàn)港元至5041.9萬(wàn)港元，價(jià)單呎價(jià)24,985-33,324港元，90天即供最高20%折扣。新鴻基另提供現(xiàn)金回贈(zèng)或家具優(yōu)惠。

粗略計(jì)算，新鴻基匯璽第5期折后單價(jià)19,988港元至26,659港元，該價(jià)格較2018年8月匯璽第3期重推時(shí)2.17-2.88萬(wàn)港元為低。

對(duì)此新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆回應(yīng)稱，近期樓市稍為放緩，所以將匯璽III預(yù)期價(jià)錢調(diào)低，與兩年前匯璽II首批價(jià)錢相若。他還重申，項(xiàng)目是合理價(jià)錢推盤。

FOUR

一些第三方機(jī)構(gòu)對(duì)2019年全年樓市的預(yù)測(cè)，在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐瑫r(shí)仍透露悲觀氣息。

9月10日，戴德梁行發(fā)表對(duì)香港住宅及物業(yè)投資市場(chǎng)的相關(guān)報(bào)告。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該機(jī)構(gòu)大中華區(qū)副總裁及大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示，第三季度香港樓市轉(zhuǎn)差，住宅成交量?jī)r(jià)齊跌至接近首季的水平，6-8月每月的成交宗數(shù)均少于5000宗，較5月份的8208宗明顯減少，原因主要是“內(nèi)憂外患的影響”。

戴德梁行預(yù)計(jì)，在市場(chǎng)氣氛趨向?qū)徤鞯谋尘跋拢?月住宅成交量將維持在大約4500宗的水平，其中二手成交的跌幅會(huì)較一手明顯。

陶汝鴻甚至拋出了一個(gè)斷定樓市繼續(xù)下行的預(yù)測(cè)——

“供應(yīng)量落后于預(yù)期及息口低企，對(duì)仍對(duì)樓價(jià)有支持作用；但外圍因素及社會(huì)氣氛影響下，后市樓價(jià)有下滑趨勢(shì)，若社會(huì)情況持續(xù)，料年底前樓價(jià)將再跌5-10%，令全年樓價(jià)升0-5%�！�

萊坊高級(jí)董事及估價(jià)及咨詢主管林浩文，同樣向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分享了自己的研究成果：“以近日社會(huì)情況及市況計(jì)，估計(jì)未來(lái)數(shù)月會(huì)向下調(diào)整約5%。但2019全年仍有少許升幅�！�

在市場(chǎng)受限的情況下，發(fā)展商的推盤策略陸續(xù)集中在剛需層面。林浩文表示，估計(jì)發(fā)展商未來(lái)數(shù)月主要推中小型單位為主，未來(lái)幾個(gè)月一手表現(xiàn)仍會(huì)比較突出，占整體成交3-4成。但2019年全年一二手成交量只有約5.8萬(wàn)宗，中產(chǎn)會(huì)面臨較多不穩(wěn)定因素。

至于豪宅，他認(rèn)為仍需等一段時(shí)間，市場(chǎng)才能逐步消化。他續(xù)指，香港發(fā)展商一般負(fù)債很低，不著急推出市場(chǎng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，除了上文所提長(zhǎng)實(shí)、新鴻基旗下豪宅，此前合景泰富也宣布旗下鴨脷洲項(xiàng)目推遲至明年入市。該項(xiàng)目是合景泰富與龍光打造的豪宅項(xiàng)目，今年初曾預(yù)計(jì)最快于3月申請(qǐng)預(yù)售，預(yù)料提供約300伙。

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