目前西安市場配套完善成熟的一手房，市場供應非常少，導致對于以下三種購房的朋友只能去淘二手房；
1、近期買了就要入��；
2、小孩一年內就要上小學，需要學區(qū)或學位；
3、需要周邊配套成熟。
但是買二手房要付出一手房數(shù)倍的辛苦以及存在不可預知的風險。
在房屋買賣整個過程中，買家、賣家和中介三方里，買家永遠是處于最弱勢，造成這種局面的根本原因是：信息不透明、法規(guī)不健全。
而且，由于普通人一輩子也就幾次置業(yè)的經驗，所以，對個人來說積累經驗和總結教訓都非常難，那么中介、賣方都有哪些陷阱呢？我們又將如何破解呢？
陷阱一：夸大優(yōu)點，回避缺點，避重就輕
這是中介人員必須要有的技能。再差的房子，在中介的嘴里都是好房子。
尤其是在看房的時候，樓層高就帶你去陽臺看采光，樓層低就告訴你停電了爬樓梯不辛苦，廚房小就說做飯少，房間朝北就說夏天涼快，房間朝東就說沒有西曬，緊靠主干道就說交通便利。
規(guī)避方法：
堅持自己的選房標準。
看房時，中介帶你到房間后，你讓他在一旁休息，你自己每一個角落認真去看，不著急。更不要聽他介紹，他只會避重就輕。
包括天花板是否有漏水痕跡，廚衛(wèi)下水是否通暢，是不是明廚明衛(wèi)，衛(wèi)生間異味是否嚴重，墻體有否滲水霉變，南側采光有否遮擋等等。
害怕自己遺漏，可以提前拿筆和紙，把需要看的重點列一個單子，看完一個就立即備注情況。
不要讓中介領著你在房間里來也匆匆，去也匆匆，關鍵問題一個沒看到。
而且，盡量別讓中介評價房屋，因為他的評價100%都是贊美，一定會影響你自己的判斷。
另外，一定要找個不同的時間點來再次看房，比如上次上午看的，這次下午4、5點來看，主要看采光、噪音。
陷阱二：房東聯(lián)系多家中介，統(tǒng)一時間帶客排隊看房
這是現(xiàn)在很多房東伙同中介慣用的策略。
比較懂行的房東知道這樣統(tǒng)一安排好處，所有中介人員都安排意向客戶全部擠在這一時間去看房，人為造成房子搶手的局面，這樣就給買房人造成很大的壓力，再加上中介的添油加醋，不僅房子沒看清楚，沒有砍價，而且在沒有慎重考慮的前提下就匆匆交定金，一旦房子有產權問題，質量問題，糾紛問題，為時已晚，追悔莫及。
規(guī)避方法：
看透房東的伎倆，把握自己的選房節(jié)奏。
房東伙同中介的這種伎倆，看似不算高明，但是對初次購房的小白來說，真的具有極大的殺傷力。
人云亦云，在那種喧囂吵雜的環(huán)境中，非常容易失去理智。
2018年4月份，我陪一個親戚看二手房，看曲江一期曲江池北路上一套毛坯房，就遇到了排隊看房，匆匆忙忙看了房子，剛下樓走一會，中介打電話給我親戚說，房子已經被定了，讓他不用考慮了。當時真感覺錯過了，然后晚上中介又打電話說，那個下定的買家征信有問題貸不來款，讓他抓緊時間定了，這次錯過就真沒了。當時正值西安樓市牛市，火爆場面可想而知，現(xiàn)在回過頭來看，一年多過去了價格還降了點。
目前，西安房市比較平靜，特別二手房市場價格在下調，大家可以給自己充足的看房選房時間，即使遇到這種假象，也不必慌張，切不可操之過急。
陷阱三：隱瞞房屋的抵押、查封等信息
這里說的隱瞞分兩種：一是房東故意隱瞞不說，中介和買方都無從知曉，二是一些小中介為了促成交易，收取中介費，伙同房東隱瞞真實情況。
規(guī)避方法：
確定要買房了后，陪同房東去二手房交易大廳打印一份《西安市不動產登記薄》，這是你交定金的基礎，在上面可以清晰的看到房子是否抵押或查封。保險期間再陪同房東去銀行打一份征信報告，如果征信顯示被拉入征信黑名單，那就要小心了，多半這套房子也被查封了。
我說一個真實情況，2017年，我朋友的一個親戚，找了個小中介，交了定金5萬元，后來發(fā)現(xiàn)房東房子被查封，房東本人也上了征信黑名單。被逼無奈，去法院起訴房東，卻也無濟于事，他破產了，根本沒有錢。事后問我怎么辦，我只能告訴他就當拿錢買經驗了吧。
陷阱四：簽署買賣合同當日收取全額中介費且非用不能打折
買賣雙方在中介那里簽署合同，買方給賣方交定金5萬或10萬后，中介一般會要求買方全額交中介費，如果你稀里糊涂就把中介費全額都交了那就麻煩了。
作為你一個買房小白，后期中介還要在你身上刮幾道錢，比如協(xié)助辦理交易手續(xù)費用，貸款服務費等等。
事實上真正的二手房交易才剛剛開始，如備案、審限購審稅、辦理貸款、交易中心過戶、交房、物業(yè)水電煤過戶等等工作。安全期間，簽署合同時，最多支付50%的中介費。
規(guī)避方法：
支付定金前，和中介商量好中介費打折和分期付款�？捶繒r不需要和中介談中介費的事，免得影響他帶你看房的熱情。
等到房子看好，和上家談好價錢了，要付定金前，再和中介提出中介費打折和分期支付的要求。通常在你付定金前，買方、賣方和中介三方中，中介處于最弱勢，這是你提出要求的最好時機，等到定金協(xié)議一簽，你就是三方中最弱勢的一方了。
所以這時你的要求中介基本都會聽的。你可以網簽完付一半，交房后付一半，再要求中介費給你適當優(yōu)惠。現(xiàn)在西安市場，除了個別大型中介公司之外，中介費都可以談，而且你真心擺出走人的腔調來，絕大多數(shù)中介會誠心挽留你的。
多年前，我看中一套二手房。剛開始覺得中介小伙還挺真誠，索性簽合同時就把中介費3%一次性交給中介了。后來的事情，我真想罵人。
中介收錢后，就沒有服務了，約好去交易大廳辦理過戶，中介小伙告訴我，要加收過戶服務費，辦理貸款要加收貸款服務費。吃一塹長一智，希望看了我文章的朋友自己多一個心眼。
篇幅有限，今天先和大家分享二手房交易四個重要的陷阱。這些幾乎都是我多年以來，真真切切實踐的經驗。買房對所有人來說，都是一件大事，原因有二：一是資金量巨大，二是存在不可預知的風險。希望朋友們在買房路上少踩坑。
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