目前西安市場配套完善成熟的一手房，市場供應(yīng)非常少，導(dǎo)致對(duì)于以下三種購房的朋友只能去淘二手房；

1、近期買了就要入��；

2、小孩一年內(nèi)就要上小學(xué)，需要學(xué)區(qū)或?qū)W位；

3、需要周邊配套成熟。

但是買二手房要付出一手房數(shù)倍的辛苦以及存在不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

在房屋買賣整個(gè)過程中，買家、賣家和中介三方里，買家永遠(yuǎn)是處于最弱勢，造成這種局面的根本原因是：信息不透明、法規(guī)不健全。

而且，由于普通人一輩子也就幾次置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，所以，對(duì)個(gè)人來說積累經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)教訓(xùn)都非常難，那么中介、賣方都有哪些陷阱呢？我們又將如何破解呢？

陷阱一：夸大優(yōu)點(diǎn)，回避缺點(diǎn)，避重就輕

這是中介人員必須要有的技能。再差的房子，在中介的嘴里都是好房子。

尤其是在看房的時(shí)候，樓層高就帶你去陽臺(tái)看采光，樓層低就告訴你停電了爬樓梯不辛苦，廚房小就說做飯少，房間朝北就說夏天涼快，房間朝東就說沒有西曬，緊靠主干道就說交通便利。

規(guī)避方法：

堅(jiān)持自己的選房標(biāo)準(zhǔn)。

看房時(shí)，中介帶你到房間后，你讓他在一旁休息，你自己每一個(gè)角落認(rèn)真去看，不著急。更不要聽他介紹，他只會(huì)避重就輕。

包括天花板是否有漏水痕跡，廚衛(wèi)下水是否通暢，是不是明廚明衛(wèi)，衛(wèi)生間異味是否嚴(yán)重，墻體有否滲水霉變，南側(cè)采光有否遮擋等等。

害怕自己遺漏，可以提前拿筆和紙，把需要看的重點(diǎn)列一個(gè)單子，看完一個(gè)就立即備注情況。

不要讓中介領(lǐng)著你在房間里來也匆匆，去也匆匆，關(guān)鍵問題一個(gè)沒看到。

而且，盡量別讓中介評(píng)價(jià)房屋，因?yàn)樗脑u(píng)價(jià)100%都是贊美，一定會(huì)影響你自己的判斷。

另外，一定要找個(gè)不同的時(shí)間點(diǎn)來再次看房，比如上次上午看的，這次下午4、5點(diǎn)來看，主要看采光、噪音。

陷阱二：房東聯(lián)系多家中介，統(tǒng)一時(shí)間帶客排隊(duì)看房

這是現(xiàn)在很多房東伙同中介慣用的策略。

比較懂行的房東知道這樣統(tǒng)一安排好處，所有中介人員都安排意向客戶全部擠在這一時(shí)間去看房，人為造成房子搶手的局面，這樣就給買房人造成很大的壓力，再加上中介的添油加醋，不僅房子沒看清楚，沒有砍價(jià)，而且在沒有慎重考慮的前提下就匆匆交定金，一旦房子有產(chǎn)權(quán)問題，質(zhì)量問題，糾紛問題，為時(shí)已晚，追悔莫及。

規(guī)避方法：

看透房東的伎倆，把握自己的選房節(jié)奏。

房東伙同中介的這種伎倆，看似不算高明，但是對(duì)初次購房的小白來說，真的具有極大的殺傷力。

人云亦云，在那種喧囂吵雜的環(huán)境中，非常容易失去理智。

2018年4月份，我陪一個(gè)親戚看二手房，看曲江一期曲江池北路上一套毛坯房，就遇到了排隊(duì)看房，匆匆忙忙看了房子，剛下樓走一會(huì)，中介打電話給我親戚說，房子已經(jīng)被定了，讓他不用考慮了。當(dāng)時(shí)真感覺錯(cuò)過了，然后晚上中介又打電話說，那個(gè)下定的買家征信有問題貸不來款，讓他抓緊時(shí)間定了，這次錯(cuò)過就真沒了。當(dāng)時(shí)正值西安樓市牛市，火爆場面可想而知，現(xiàn)在回過頭來看，一年多過去了價(jià)格還降了點(diǎn)。

目前，西安房市比較平靜，特別二手房市場價(jià)格在下調(diào)，大家可以給自己充足的看房選房時(shí)間，即使遇到這種假象，也不必慌張，切不可操之過急。

陷阱三：隱瞞房屋的抵押、查封等信息

這里說的隱瞞分兩種：一是房東故意隱瞞不說，中介和買方都無從知曉，二是一些小中介為了促成交易，收取中介費(fèi)，伙同房東隱瞞真實(shí)情況。

規(guī)避方法：

確定要買房了后，陪同房東去二手房交易大廳打印一份《西安市不動(dòng)產(chǎn)登記薄》，這是你交定金的基礎(chǔ)，在上面可以清晰的看到房子是否抵押或查封。保險(xiǎn)期間再陪同房東去銀行打一份征信報(bào)告，如果征信顯示被拉入征信黑名單，那就要小心了，多半這套房子也被查封了。

我說一個(gè)真實(shí)情況，2017年，我朋友的一個(gè)親戚，找了個(gè)小中介，交了定金5萬元，后來發(fā)現(xiàn)房東房子被查封，房東本人也上了征信黑名單。被逼無奈，去法院起訴房東，卻也無濟(jì)于事，他破產(chǎn)了，根本沒有錢。事后問我怎么辦，我只能告訴他就當(dāng)拿錢買經(jīng)驗(yàn)了吧。

陷阱四：簽署買賣合同當(dāng)日收取全額中介費(fèi)且非用不能打折

買賣雙方在中介那里簽署合同，買方給賣方交定金5萬或10萬后，中介一般會(huì)要求買方全額交中介費(fèi)，如果你稀里糊涂就把中介費(fèi)全額都交了那就麻煩了。

作為你一個(gè)買房小白，后期中介還要在你身上刮幾道錢，比如協(xié)助辦理交易手續(xù)費(fèi)用，貸款服務(wù)費(fèi)等等。

事實(shí)上真正的二手房交易才剛剛開始，如備案、審限購審稅、辦理貸款、交易中心過戶、交房、物業(yè)水電煤過戶等等工作。安全期間，簽署合同時(shí)，最多支付50%的中介費(fèi)。

規(guī)避方法：

支付定金前，和中介商量好中介費(fèi)打折和分期付款�？捶繒r(shí)不需要和中介談中介費(fèi)的事，免得影響他帶你看房的熱情。

等到房子看好，和上家談好價(jià)錢了，要付定金前，再和中介提出中介費(fèi)打折和分期支付的要求。通常在你付定金前，買方、賣方和中介三方中，中介處于最弱勢，這是你提出要求的最好時(shí)機(jī)，等到定金協(xié)議一簽，你就是三方中最弱勢的一方了。

所以這時(shí)你的要求中介基本都會(huì)聽的。你可以網(wǎng)簽完付一半，交房后付一半，再要求中介費(fèi)給你適當(dāng)優(yōu)惠�，F(xiàn)在西安市場，除了個(gè)別大型中介公司之外，中介費(fèi)都可以談，而且你真心擺出走人的腔調(diào)來，絕大多數(shù)中介會(huì)誠心挽留你的。

多年前，我看中一套二手房。剛開始覺得中介小伙還挺真誠，索性簽合同時(shí)就把中介費(fèi)3%一次性交給中介了。后來的事情，我真想罵人。

中介收錢后，就沒有服務(wù)了，約好去交易大廳辦理過戶，中介小伙告訴我，要加收過戶服務(wù)費(fèi)，辦理貸款要加收貸款服務(wù)費(fèi)。吃一塹長一智，希望看了我文章的朋友自己多一個(gè)心眼。

篇幅有限，今天先和大家分享二手房交易四個(gè)重要的陷阱。這些幾乎都是我多年以來，真真切切實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)。買房對(duì)所有人來說，都是一件大事，原因有二：一是資金量巨大，二是存在不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。希望朋友們在買房路上少踩坑。

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