有關(guān)資料顯示，西安當(dāng)下二手房庫存近10萬套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前市場(chǎng)二手房月銷售4000多套的速度，再加上每月掛牌新入市的上千套二手房新房源，西安的二手房去庫存至少需要三年的周期。

實(shí)際上，從今年6月份開始，西安的二手房掛牌銷售周期已經(jīng)在逐步加長(zhǎng)，特別是利率新政后，隨著房貸政策進(jìn)一步收緊和購房門檻的提高，以前一套品質(zhì)高一點(diǎn)的住宅，掛牌不到一月就有人接手，現(xiàn)在少說也需要兩三個(gè)月甚至半年。

二手房存量大增

去庫存成關(guān)鍵

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年9月份西安二手房成交量下降7%，價(jià)格環(huán)比持續(xù)下滑達(dá)0.36%。這兩個(gè)月二手房源的來電量、咨詢率、網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)擊率都明顯下降。就連“香餑餑”學(xué)位房都不再那么炙手可熱，盡管在掛牌前，有些洞察力強(qiáng)、眼光明睿的房東已經(jīng)對(duì)出售住宅單價(jià)做出了數(shù)百元甚至上千元的讓步。

“近期咨詢二手房出售掛牌的顧客卻日益增多，有時(shí)一上午就來好幾組，上周末更開創(chuàng)了接待十幾組的新紀(jì)錄�！蔽靼埠霞矣课葜薪閺埥�(jīng)理說，如東泰城市之光學(xué)區(qū)房社區(qū)，去年住宅一經(jīng)掛牌出售少則幾天、多則兩周時(shí)間就能賣掉，近兩月來該社區(qū)一下子涌出來幾十套二手房源。房源擠堆需求疲軟，在此背景下，掛牌銷售延長(zhǎng)至幾個(gè)月或半年都不是什么新鮮事。

在南郊二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介店，一位正在咨詢二手房掛牌出售手續(xù)、銷售周期的趙先生說：“上月初來此咨詢的時(shí)候，還沒看見我們小區(qū)有多少掛牌出售房源呀！當(dāng)時(shí)因?yàn)槌霾钊ネ獾兀瑏聿患敖o手頭的房源掛牌，隔一個(gè)多月，小區(qū)就有二三十套住宅出售了，而且價(jià)格普遍比以前每平方米下跌1000多元，真后悔當(dāng)時(shí)沒有及時(shí)出手。最讓人不解的是，我這套住宅銷售評(píng)估周期竟然是最少三個(gè)月�！�

銷售周期延長(zhǎng)

變現(xiàn)脫手顯“羊群效應(yīng)”

“早就想將前幾年東拼西湊首付購買的那套住房掛牌出售了，不是貪圖房?jī)r(jià)漲幅帶來的豐厚利潤(rùn)，實(shí)在是上有老、下有小，兩套住房按揭月供加車貸，壓力太大�！比涨�，朋友王先生向筆者訴苦。

“這幾個(gè)月二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下降，求穩(wěn)求健應(yīng)該是大趨勢(shì)。”某地產(chǎn)公司趙總認(rèn)為，以投資的角度看，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)格掉了、難賣了、銷售周期延長(zhǎng)了，壓在手里已存在脫手難、變現(xiàn)難、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，常規(guī)手段唯有委托多平臺(tái)、多渠道、價(jià)格適當(dāng)讓步，才是有效最大限度挽回?fù)p失的明智之舉。

“我身邊好幾個(gè)‘剛改’朋友已經(jīng)將原來準(zhǔn)備出租的首套住宅出售了，目前不僅二手房?jī)r(jià)格縮水，住宅租金也在下滑。今年初，我的那套南郊小戶型房子月租還能掛到1800元月，現(xiàn)在1600元月出租都比較困難了�！痹诂斞欧课葜薪�，業(yè)主何先生表示，他今天來房屋中介，就是將以前掛牌的那套住宅出租變出售，希望早一天能有人接盤脫手�！�

賣方買方的博弈

讓購房回歸理性

9月份以來，西安的新開樓盤已經(jīng)呈現(xiàn)出冰火兩重天的態(tài)勢(shì)，擁有品質(zhì)樓盤、親民價(jià)格、黃金地段等特色的住宅產(chǎn)品購房者依舊排隊(duì)搖號(hào)，一房難求。而不少地段差、品質(zhì)低、不知名的樓盤開盤冷清，產(chǎn)品銷售不盡人意，已越來越常態(tài)化。事實(shí)上，現(xiàn)今房企樓盤和住宅產(chǎn)品所呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱的剪刀差格局，隨著時(shí)間的推移正在日漸清晰。大浪淘沙，優(yōu)勝劣汰，這就是市場(chǎng)發(fā)展的必然規(guī)律。

地產(chǎn)資深策劃人靳先生認(rèn)為，在一手房開盤搖號(hào)、購房排隊(duì)的“非常時(shí)期”，二手房隨行就市、銷售快、存量少、溢價(jià)高皆有可能。而在政策調(diào)控、市場(chǎng)期望、民眾希望房地產(chǎn)發(fā)展的“穩(wěn)健”階段，二手房勢(shì)必失去溢價(jià)、需求、門檻低甚至保值的有力支撐。買漲不買跌，這也是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律，更是購房者普遍的心態(tài)和訴求。如今，二手房存量的不斷集聚，賣方和買方都在博弈，少了幾分急躁沖動(dòng)，多了一些冷靜分析。這一切說明，購房回歸理性已成常態(tài)。

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