二手房是一個(gè)不透明的，信息不對(duì)等的市場(chǎng)，但卻是西安最真實(shí)供需“溫度計(jì)”，又是剛需購(gòu)房者的“掘金”地，一直具有非凡價(jià)值。本篇文章，AI君以專業(yè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)和近3000套二手房真實(shí)成交數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，滿滿干貨，以期給購(gòu)房者提供一些真正的，實(shí)用性的參考。
買新房，也要關(guān)注二手房？
第一，二手房可以幫你把脈市場(chǎng)。
比起受行政手段影響的新房房?jī)r(jià)，二手房是市場(chǎng)供需的最真實(shí)體現(xiàn)。尤其在判斷市場(chǎng)拐點(diǎn)時(shí)，二手房總先于新房行動(dòng)，二手房成交量下降，價(jià)格下降，就說明市場(chǎng)動(dòng)能不足。新房和二手房是互相關(guān)聯(lián)的，只有合在一起才是完整的市場(chǎng)。
第二，二手房可以幫你判斷新房?jī)r(jià)值。
對(duì)購(gòu)房者來講，當(dāng)我們?cè)谡f一個(gè)房子是否“保值”或者“增值”時(shí)，一定是在說當(dāng)這套房子在未來，作為二手房售出時(shí)，是否可以保持跟新房差不多的價(jià)格，且能賣的出去。
也因此區(qū)域內(nèi)二手房與新房的“剪刀差”直接體現(xiàn)了一個(gè)樓盤的價(jià)值。當(dāng)某新盤價(jià)格遠(yuǎn)低于周邊二手房時(shí)，就意味著新房具有較高的升值潛力。
這里再說句題外話，房產(chǎn)增值與租金基本無關(guān)，不要想著租金能為你帶來什么可觀收益。以錦業(yè)路的一套100平的房子為例，總價(jià)150萬，如果按照3000的租金對(duì)外，回本要租41年——投資房產(chǎn)靠租金等于做慈善。
購(gòu)買二手房的好處
二手房對(duì)比新房有三大優(yōu)勢(shì)——第一、真實(shí)可靠。本身就是現(xiàn)房，房子可見，配套可見，學(xué)區(qū)也可見，交易風(fēng)險(xiǎn)低。第二、節(jié)約成本。省去等待期房的租金成本，裝修成本。第三、可撿漏。若有幸遇到投資客拋售，那么8折9折不是能在某新盤的熟人那里的幾個(gè)點(diǎn)位可比的，一次凈賺十幾萬�？梢哉f，二手房非常適合真剛需購(gòu)買，同時(shí)也是資深房產(chǎn)投資客的掘金地。
但要注意的是，淘二手房也不是一個(gè)一蹴而就的事情，買二手房所要耗費(fèi)的精力也要遠(yuǎn)大于新房，需要長(zhǎng)時(shí)間的沉淀和關(guān)注，買新房只要隨市而行，二手房則具有更為獨(dú)立的“個(gè)體屬性”。
二手房需要你一直“有所準(zhǔn)備”，才能在好房真正拋售時(shí)接得住從天而降的餡餅——從鏈家以往的成交數(shù)據(jù)即可看出，真正價(jià)格讓人眼前一亮，性價(jià)比極高的二手房成交周期都在7天內(nèi)，甚至2天，當(dāng)天。如果對(duì)這個(gè)小區(qū)的過往歷史和價(jià)格不了解，那么你就會(huì)猶豫不決，錯(cuò)過機(jī)會(huì)。
西安二手房市場(chǎng)摸底
以下為諸葛找房提供的西安二手房成交量官方數(shù)據(jù)。
從大行情來講，西安二手房與新房的關(guān)系大體可概括為先跌后漲。西安二手房的狂歡出現(xiàn)于2017年7月-10月和2018年的3月-5月，月成交均在6500-8000套左右，量?jī)r(jià)雙漲。凡是在這兩個(gè)時(shí)間段賣房的都賺的盆滿缽滿，沒賣的也以一種“賣的出去就賣，賣不出去掛著”的佛系行為，成為導(dǎo)致西安二手房房?jī)r(jià)倒掛新房2000元平的因素之一，且在西安新房已被調(diào)控扼住龍頭時(shí)，漲幅繼續(xù)名列全國(guó)前三。但從成交量可以清晰的看到，西安被2017年-2018年兩年消耗的購(gòu)買力，正在漸漸失去動(dòng)力。
從2018年6-8月的月均4000套成交，到9月-11月的3000套成交，2019年1月西安二手房成交量3546套，已低于2017年1月成交，2月因跨年成交跌至1850套，比2016年2月成交只多了750套。如果新房樓市還在冰火兩重天，真正體現(xiàn)溫度的二手房成交量一路下行。
西安城市二手房3月掛牌價(jià)為15882元㎡，出現(xiàn)環(huán)比下跌0.47%。二手房市場(chǎng)的供需逆轉(zhuǎn)之勢(shì)，已從成交傳導(dǎo)至了價(jià)格，而如意料中的，掛牌房源量上升，有部分真正想要賣房，而不是“掛著玩”的二手房業(yè)主進(jìn)入市場(chǎng)。
但注意，這并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降，而是買賣雙方對(duì)預(yù)期變得坦然，讓二手房市場(chǎng)褪去瘋狂回歸理性。二手房市場(chǎng)從有價(jià)無市轉(zhuǎn)為有價(jià)有市，市場(chǎng)進(jìn)入橫盤鑄基階段——目前三月份的成交量還沒公布，但僅從鏈家每日成交來看，截止西安3月18日的成交量是1月同期的兩倍有余，按照這個(gè)倍數(shù)計(jì)算，西安2019年3月二手房成交可能出現(xiàn)回暖。
預(yù)判西安二手房市場(chǎng)將在一段時(shí)間內(nèi)維持價(jià)跌量漲，而對(duì)于購(gòu)房者也意味著進(jìn)入了二手房的最佳看房時(shí)期。
當(dāng)然說到這里，引用前言，與新房不同，二手房的個(gè)體情況非常重要，如果一套房子真的便宜，無論什么市場(chǎng)情況下都是便宜的——舉個(gè)例子，AI君前幾天意外得知朋友他爸竟然在2018年5月以6000的價(jià)格出手了城東一個(gè)樓盤的二手房（目前該樓盤二手房均價(jià)在1.22萬），買家可以說相當(dāng)幸運(yùn)了。
西安二手房各版塊成交價(jià)
以下為西安二手房?jī)r(jià)格分布圖。這些價(jià)格均為成交價(jià)而非掛牌價(jià)。數(shù)據(jù)源于鏈家的公開數(shù)據(jù)。
附：部分主城區(qū)價(jià)格“驚人”的房源
二手房購(gòu)買注意事項(xiàng)
（1）在2019年1-3月西安二手房成交中，有11.1%的房源為掛牌價(jià)直接成交，而有88.9%的房源成交價(jià)低于掛牌價(jià)，平均降幅為5.07%（例如天正幸福里64平，掛牌價(jià)88萬，實(shí)際成交價(jià)為83.3萬），這意味著2019年3月購(gòu)買二手房時(shí)，排除個(gè)例，平均掛牌價(jià)5.07%的降幅在多數(shù)賣家的心理接受范圍內(nèi)。
（2）不帶電梯的老小區(qū)，因?yàn)榉魁g和房型，即便繁華地段價(jià)格也控制在1萬以下，6000-8000元平也能淘到。如果實(shí)在資金緊張又追求周邊繁華，地段好，離辦公地點(diǎn)近也不妨考慮這種小區(qū)自住，同時(shí)建議選擇低樓層方便后期置換。這種無電梯小區(qū)和周邊帶電梯的差價(jià)大約在20%-30%。
（3）可優(yōu)先看毛坯現(xiàn)房。其實(shí)在二手房中還是能找到少量毛坯房。此類“半新”房源，視單套房源情況而定，單價(jià)上較已裝修二手房?jī)r(jià)格更低，即買即住，首付也基本可以按最低做。
（4）購(gòu)買二手房務(wù)必注意學(xué)區(qū)，一個(gè)好的學(xué)區(qū)價(jià)值不言而喻，具體在物業(yè)可以問到。如果該小區(qū)房源之前帶學(xué)位，則需要重點(diǎn)考察學(xué)位是否已被使用或已失效。
（5）能貸款就貸款，利用高評(píng)盡量做低首付，降低壓力。
（6）只要是正規(guī)的商品房，二手房也是可以使用公積金貸款的。只不過要注意二手房公積金貸款的借款人年齡與申請(qǐng)貸款期限加在一起不能超過65歲；用公積金貸款的二手房房齡超過15年的，房齡加貸款期限不能超過30年。
（7）如果已自己找好了買家或賣家，也不是必須找中介公司辦理過戶。西安過戶通也同樣受理個(gè)人業(yè)務(wù)，可省下一大筆錢。但二手房水深，如果與賣家不熟悉，還是建議找專業(yè)的經(jīng)紀(jì)公司。
（8）在完成二手房交易之后，也要跟進(jìn)到確保原戶主戶口遷出，不要馬虎，非常重要。
剛剛上海二手房成交大漲，實(shí)錘了全國(guó)樓市的“小陽(yáng)春”，而從3月新房數(shù)據(jù)交易來看，西安亦跟上了步伐——2019年3月西安新房市場(chǎng)，7383套房源入市，開盤當(dāng)日去化約為79%，回到了去年9月的水平。西安二手房開啟價(jià)跌量漲，其背后是降低了預(yù)期的賣家，與對(duì)恢復(fù)了信心的買家一拍即合的結(jié)果。總結(jié)來講，市場(chǎng)正走向穩(wěn)定。而對(duì)西安購(gòu)房者來講，也正是開啟二手房看房模式的好時(shí)機(jī)，帶著AI君的看房手冊(cè)，祝愿大家都能買到心儀的好房。
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