昆明市人民政府關于印發(fā)進一步規(guī)范和加強土地出讓 管理規(guī)定的通知

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)管委會，各直屬機構：

現(xiàn)將《昆明市人民政府關于進一步規(guī)范和加強土地出讓管理的規(guī)定》印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。

昆明市人民政府                

2019年2月14日       

昆明市人民政府關于進一步規(guī)范和加強土地出讓管理的規(guī)定

為進一步規(guī)范土地出讓行為，預防土地出讓廉政風險，根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號）、《云南省人民政府印發(fā)關于進一步加強土地出讓管理規(guī)定和進一步加強礦產(chǎn)資源開發(fā)管理規(guī)定的通知》（云政發(fā)〔2015〕58號）等文件精神，現(xiàn)就進一步規(guī)范和加強土地出讓管理規(guī)定如下：

一、規(guī)范土地出讓前期工作

（一）擬出讓地塊必須達到“凈地”出讓標準。屬地政府（管委會）負責審查確認擬出讓地塊征收（拆遷）補償安置落實到位、無法律糾紛、土地權屬清晰、取得農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用批文、完成原土地證注銷、完成勘測定界審核、完成不動產(chǎn)權籍調(diào)查審核、建設用地規(guī)劃條件明確、具備動工開發(fā)基本條件等“凈地”條件，并出具“凈地”說明文件。不具備“凈地”條件的宗地，一律不得出讓。

（二）擬出讓地塊必須具備建設用地規(guī)劃條件。規(guī)劃部門依據(jù)經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃和節(jié)約集約用地要求核發(fā)建設用地規(guī)劃條件，明確總用地范圍、凈用地范圍、規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標及建設項目用地范圍內(nèi)須實施的公共服務設施配建要求。涉及兼容一種以上用途的，建設用地規(guī)劃條件須明確各種規(guī)劃用途的范圍或兼容比例。建設用地規(guī)劃條件作為國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓文件，應在發(fā)布土地出讓公告時向社會公開，并作為土地出讓合同的組成部分。未經(jīng)規(guī)劃部門提供建設用地規(guī)劃條件的，不得出讓國有建設用地使用權。

（三）擬出讓地塊必須進行成本認定。市土地礦產(chǎn)儲備機構委托收儲的儲備用地，土地成本由市土地礦產(chǎn)儲備機構委托信譽良好、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的中介機構評審，市財政評審機構負責認定；其余項目用地（包括經(jīng)認定的城市更新改造項目用地），土地成本由屬地政府（管委會）負責認定。土地成本須按照“成本全覆蓋”、“債務不懸空”原則合理確定。

（四）擬出讓地塊必須組織地價評估。地價評估由土地礦產(chǎn)儲備機構按照有關規(guī)定及程序確定信譽良好、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的地價評估機構進行。地價評估機構應當獨立出具土地估價報告并嚴格履行電子備案程序。嚴禁人為指定評估機構；嚴禁未經(jīng)地價評估直接確定土地出讓價格；嚴禁依據(jù)失效、虛假的地價評估報告確定土地出讓價格；嚴禁先議定土地出讓價格再委托地價評估。對違法違規(guī)執(zhí)業(yè)機構和人員，列入“黑名單”，5年內(nèi)不得從事昆明市地價評估工作，并向云南省土地評估與登記代理協(xié)會通報。

二、合理設置土地出讓條件

（五）國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓條件由屬地政府（管委會）審批確定。嚴禁違法違規(guī)設定準入條件、競買人資質(zhì)等影響公平、公正競爭的限制性條件。嚴禁以事先的會議紀要、投資協(xié)議或者招商協(xié)議等為依據(jù)“量身定制”土地出讓方案，倒置土地出讓決策程序。土地競得人是否符合土地出讓條件由屬地政府（管委會）負責審查和監(jiān)督。

（六）土地出讓條件中明確由土地競得人實施的公共服務設施、市政設施等建成后須無償移交屬地政府（管委會），相關建設要求須納入土地出讓合同，由屬地政府（管委會）負責監(jiān)督和履行。

（七）工業(yè)、商業(yè)綜合體、高檔酒店、高端商務辦公等項目用地，在不排斥多個市場競爭主體、確保公平公正前提下，可結合產(chǎn)業(yè)特點、規(guī)劃建設、管理營運等要求合理設置土地出讓條件。其他項目一律不得違規(guī)設定以下排他性條件：

1.要求申請人注冊資金、開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績、資產(chǎn)規(guī)模等達到特殊要求；

2.要求申請人持有或已建成的項目達到特定規(guī)模和特定標準；

3.要求申請人在行業(yè)協(xié)會、媒體公布的行業(yè)排名中達到特定名次；

4.要求申請人須獲得園區(qū)、行業(yè)管理部門等出具的相關準入證明文件或資格審查文件；

5.要求申請人必須是上市公司、國有企業(yè)或本地企業(yè)等；

6.其他影響公平、公正競爭的限制條件。

對項目開發(fā)建設以及項目運營管理合理設置條件不屬于上述違規(guī)設置土地出讓條件情形。

（八）工業(yè)用地出讓嚴格執(zhí)行云發(fā)〔2014〕20號文件的相關規(guī)定�？梢罁�(jù)園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)政策、節(jié)約集約、環(huán)保標準以及用地預申請情況等，在土地出讓條件中進一步明確投資強度、產(chǎn)業(yè)類型、投入產(chǎn)出、生產(chǎn)技術要求等內(nèi)容，并實行先租后讓及彈性年期出讓等政策，進一步降低工業(yè)用地成本。

三、落實土地出讓集體決策要求

（九）土地出讓方案須包括擬出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、出讓方式、土地使用條件、出讓起始價、競買保證金、土地移交時間、出讓價款繳納方式及土地競買保證金轉(zhuǎn)為土地出讓合同定金的比例和具體金額等內(nèi)容。土地出讓方案須經(jīng)政府集體會審決策，主要領導末位表態(tài)，現(xiàn)場無記名投票并宣布結果。

市政府將五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)和陽宗海風景名勝區(qū)的具體建設項目土地供應審批權授權給屬地政府（管委會），由屬地政府（管委會）履行土地供應審批和批后監(jiān)管職責，土地出讓方案經(jīng)屬地政府（管委會）審批后，直接委托市公共資源交易機構組織交易。其余縣（市）區(qū)，開發(fā)（度假）區(qū)管委會仍按現(xiàn)行程序繼續(xù)執(zhí)行。

（十）土地出讓可采取有底價方式，也可采取無底價方式。采取有底價方式的，土地出讓底價須依據(jù)地價評估報告、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場等因素，在招標拍賣掛牌出讓活動前1個小時內(nèi)，由政府組織專門決策小組，按照土地出讓方案確定的原則集體確定，并在招標拍賣掛牌活動結束前嚴格保密。對底價確定的過程及結果，應納入集體決策的記錄文件，并存檔備查。采取無底價方式的，土地成交價格不得低于土地起始價。

（十一）除國家《劃撥用地目錄》外的土地，一律以出讓等有償方式供地。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，或者同一宗地有2個以上意向用地者的，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。其中，商品住宅用地（除城市更新改造項目土地外）一律以拍賣方式公開出讓。工業(yè)用地和城鎮(zhèn)低效用地的交易方式按云國土資〔2017〕323號文件規(guī)定執(zhí)行。

（十二）國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓競買保證金不得低于出讓土地起始價的20%，且不得高于50%。

（十三）經(jīng)規(guī)劃部門確認不具備單獨開發(fā)條件的零星整合用地，可采用協(xié)議方式出讓，并廣泛接受社會監(jiān)督。簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》前，國土資源部門應將擬出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內(nèi)容在“中國土地市場網(wǎng)”以及當?shù)刂付�媒體進行公示，并注明意見反饋途徑和方式，公示時間不得少于5日�！秶�有建設用地使用權出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，國土資源部門應將協(xié)議出讓結果通過“中國土地市場網(wǎng)”以及當?shù)刂付�媒體向社會公布。

四、統(tǒng)一組織土地公開交易

（十四）土地公開出讓須納入公共資源交易平臺，由公共資源交易機構組織實施，積極穩(wěn)妥開展土地網(wǎng)上公開交易。

（十五）規(guī)范編制招標拍賣掛牌出讓公告和出讓文件，并及時向社會公開。土地出讓公告須于招標拍賣掛牌開始前20日內(nèi)發(fā)布，土地出讓結果須在招標拍賣掛牌結束后10個工作日內(nèi)公布。土地出讓公告和出讓結果須在中國土地市場網(wǎng)、公共資源交易平臺公開。

（十六）土地成交后，公共資源交易機構須及時將相關交易資料推送國土資源部門辦理后續(xù)手續(xù)。申請聯(lián)合競買以及成立新公司開發(fā)建設的，土地競買人在報名時應提交申請材料，土地成交后，由公共資源交易機構出具證明材料。

五、嚴格土地出讓合同管理

（十七）土地成交后，受讓人須在簽訂《國有建設用地使用權出讓成交確認書》后10個工作日內(nèi)簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。受讓人逾期未簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》的，取消其競得人資格，沒收其保證金，土地按規(guī)定程序重新出讓。采取協(xié)議方式出讓的，受讓人須在出讓結果公示無異議后10個工作日內(nèi)簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

《國有建設用地使用權出讓合同》應約定交地時間、開竣工時間、容積率等規(guī)劃建設條件及土地價款繳納比例、方式、期限以及違約責任等內(nèi)容。

（十八）出讓價款繳納期限不得超過1年，可以一次性付款或分期付款。一次性付款的須在土地成交后60天內(nèi)付清全部土地出讓價款；分期付款的，首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%且繳納期限不得超過30天，受讓人在支付第二期及以后各期出讓價款時，應按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款基準利率，向出讓人支付利息。未按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定繳清全部土地出讓價款及違約金的，不得辦理《不動產(chǎn)權證》，也不得按照出讓價款繳納比例分割辦理《不動產(chǎn)權證》。

（十九）對競得土地后不及時簽訂《國有建設用地使用權出讓成交確認書》或《國有建設用地使用權出讓合同》，未按時繳納土地出讓價款，未按照合同約定及時開竣工，未按照合同約定的用途或者開發(fā)利用條件建設的，納入企業(yè)誠信檔案，作為土地競買人資格審查的依據(jù)。

（二十）鼓勵信譽好、有實力的房地產(chǎn)企業(yè)通過土地轉(zhuǎn)讓方式取得未動工項目土地使用權，企業(yè)承諾在取得土地轉(zhuǎn)讓審批文件之日起6個月內(nèi)開工建設的，在辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，不再審查投資強度。企業(yè)應持土地轉(zhuǎn)讓審批文件在一個月內(nèi)向規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設部門申報開工手續(xù)，規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設部門應憑土地轉(zhuǎn)讓審批文件在3個月內(nèi)辦理相關開工建設手續(xù)。企業(yè)在取得土地轉(zhuǎn)讓審批文件之日起6個月內(nèi)按時開工建設的，待投資強度達百分之二十五后，持屬地政府（管委會）出具的證明材料到國土資源部門辦理《不動產(chǎn)權證》；未按期開工建設的，土地轉(zhuǎn)讓審批文件自動作廢。對已認定為閑置土地的項目，先完成閑置土地處置，且不屬于收回的，可按上述規(guī)定辦理。土地轉(zhuǎn)讓由國土資源部門審查后即可辦理《不動產(chǎn)權證》，并定期向同級政府（管委會）通報。

六、強化出讓用地供后監(jiān)管

（二十一）土地出讓后，原則上不得調(diào)整《國有建設用地使用權出讓合同》確定的規(guī)劃條件。確需調(diào)整土地用途和容積率等規(guī)劃條件，且符合法律法規(guī)和政策規(guī)定的，必須報經(jīng)政府常務會議審議決定。經(jīng)政府批準調(diào)整的，規(guī)劃部門應當于5個工作日內(nèi)將依法變更后的規(guī)劃條件通報國土資源部門并向社會公示，公示時間不得少于20日。建設單位應當于15個工作日內(nèi)，根據(jù)調(diào)整后的規(guī)劃條件，及時向國土資源部門申請辦理簽訂土地出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地出讓合同，同時按照規(guī)定繳納土地出讓價款等手續(xù)。

（二十二）嚴格土地出讓收支管理，主城五區(qū)所有土地出讓收入繳入市本級金庫，其他縣（市）區(qū)、開發(fā)（度假）區(qū)繳入同級財政金庫，支出通過同級財政預算安排。任何單位和個人不得以任何名義減免土地出讓價款，也不得以土地換項目、先征后返、獎勵、補貼等形式變相減免土地出讓價款，更不得以任何方式讓企業(yè)參與土地出讓收益分成。

（二十三）各職能部門應各司其職、密切配合，切實加強出讓土地開發(fā)利用的全程監(jiān)管，督促受讓人嚴格按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定開發(fā)利用土地，屬地政府應依法依規(guī)進一步加大閑置土地認定和處置力度。

七、嚴肅查處土地出讓違法違規(guī)行為

（二十四）嚴格執(zhí)行土地出讓各項法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格執(zhí)行土地出讓終身負責制度。各級領導干部要切實增強廉政風險防控意識，嚴禁利用職權干預插手土地出讓。不得通過招商協(xié)議、投資協(xié)議等形式事先確定經(jīng)營性用地開發(fā)業(yè)主，約定或承諾優(yōu)惠地價，或者以返還土地出讓金等形式變相低價出讓土地；不得對未達到“凈地”出讓標準的宗地違規(guī)出具“凈地”說明；不得違反相關政策規(guī)定，違規(guī)設定交易條件；不得違規(guī)確定土地出讓起始價、底價；不得干預土地招標拍賣掛牌出讓過程和出讓結果；不得違規(guī)批準調(diào)整土地用途或其他規(guī)劃條件、土地使用條件；不得違規(guī)處理土地招標拍賣掛牌出讓及土地出讓合同糾紛等。對違法違規(guī)問題多發(fā)、高發(fā)地區(qū)，對主要領導嚴格問責。涉及違法違規(guī)違紀的，移交有關部門嚴肅處理。

認真落實我市已出臺的《關于激勵干部改革創(chuàng)新干事創(chuàng)業(yè)防錯辦法（試行）》《關于激勵干部改革創(chuàng)新干事創(chuàng)業(yè)容錯免責辦法（試行）》《關于激勵干部改革創(chuàng)新干事創(chuàng)業(yè)糾錯辦法（試行）》等文件，既要盡量避免土地出讓中的錯誤決策，也要客觀公正對待被容錯的干部，更要及時糾正土地出讓中的不當決策。

八、其他規(guī)定

（二十五）市國土資源部門牽頭細化主城五區(qū)及三個國家級開發(fā)區(qū)履行供地職能的操作辦法，明確合同簽訂、出讓金繳納、供后監(jiān)管等事項。

（二十六）本規(guī)定自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

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