1月23日，昆明市規(guī)劃局發(fā)布了關(guān)于呈貢區(qū)七彩云南第壹城8號(hào)地塊辦公樓的附圖變更公示。七彩云南第壹城本次調(diào)規(guī)的8號(hào)地塊緊鄰彩云南路，本次規(guī)劃變更主要內(nèi)容為兩棟超高層寫(xiě)字樓的大部分樓層改為公寓，其中包括規(guī)劃288米高度的呈貢第一高樓，改地塊的商業(yè)裙樓已建成開(kāi)業(yè)，此次規(guī)劃調(diào)整后，公寓項(xiàng)目本就集中的呈貢區(qū)，將新添約3000套公寓公寓，勢(shì)必會(huì)加劇呈貢公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

七彩云南第壹城實(shí)景鳥(niǎo)瞰圖

據(jù)規(guī)劃公示，七彩云南第壹城8號(hào)地塊的1#、2#原為辦公塔樓，規(guī)劃56層288米的1#樓9-56層、規(guī)劃35層173米的2#樓的9-35層調(diào)整為小開(kāi)間辦公。據(jù)此可以看出，七彩云南第壹城兩棟超高層的大部分將改為公寓。從規(guī)劃變更后的平面圖來(lái)看，1#、2#的各樓層經(jīng)過(guò)分割后，每層樓共有40套公寓，綜合計(jì)算，這兩棟樓約有3000套公寓房源將推向市場(chǎng)。

七彩云南第壹城現(xiàn)狀圖

呈貢新城近年來(lái)寫(xiě)字樓改為公寓的項(xiàng)目不在少數(shù)，而且都集中在核心區(qū)域。2017年2月份，實(shí)力心城三期原規(guī)劃的第8棟寫(xiě)字樓由1棟變更為2棟，變更為公寓；2018年6月，置信銀河廣場(chǎng)F棟原規(guī)劃的辦公樓，G棟原規(guī)劃的酒店，調(diào)整為公寓用途；同月，雙鐵韻城的A座寫(xiě)字樓也將部分樓層改為loft公寓。如今，再加上七彩云南第壹城，這已經(jīng)是呈貢辦公樓改公寓的第四例。

為什么呈貢會(huì)出現(xiàn)寫(xiě)字樓扎堆改公寓的現(xiàn)象？寫(xiě)字樓的存量巨大去化艱難或許是最重要的原因，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的2018年昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜合報(bào)告顯示，全年內(nèi)昆明寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量48萬(wàn)平方米，同比上漲78%，成交面積39萬(wàn)平方米，同比下降42%；截止到年底存量面積約274萬(wàn)平方米，按照2018年月均去化3.29萬(wàn)平方米，去化周期需83個(gè)月，差不多7年的時(shí)間。

呈貢寫(xiě)字樓供銷(xiāo)存情況也同樣不容樂(lè)觀，銳理數(shù)據(jù)顯示，去年呈貢寫(xiě)字樓銷(xiāo)售僅2.69萬(wàn)方，庫(kù)存則高達(dá)26.7萬(wàn)方，按此計(jì)算，去化周期約10年，也就是說(shuō)，如果按照去年的平均銷(xiāo)售速度，呈貢的寫(xiě)字樓去化時(shí)間比昆明平均水平還要高出三年。

2018年昆明各區(qū)域的寫(xiě)字樓去化情況嚴(yán)峻

但另一方面，呈貢區(qū)的公寓產(chǎn)品本來(lái)就不少，且不乏大體量的公寓項(xiàng)目，如融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)、涌鑫哈佛中心、遠(yuǎn)洋新干線等，去年這三個(gè)項(xiàng)目的公寓銷(xiāo)售情況都還不錯(cuò)，呈貢也因此成為昆明公寓銷(xiāo)售的主戰(zhàn)場(chǎng)，但新增供應(yīng)量使得各項(xiàng)目的去化壓力同樣不小。

寫(xiě)字樓改公寓的做法某種程度上也是無(wú)奈之舉，雖然一定程度上能推動(dòng)去化，但呈貢公寓市場(chǎng)的容量畢竟有限，寫(xiě)字樓已經(jīng)走入“死胡同”，扎堆改道公寓必然會(huì)加劇呈貢公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。對(duì)于七彩云南第壹城來(lái)說(shuō)，處于呈貢核心區(qū)的優(yōu)越地理位置以及自身成熟商業(yè)的加持，想必可以為公寓產(chǎn)品提升一定的附加價(jià)值。

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