近幾個月來，香港的房地產(chǎn)市場被一股不安的氛圍所籠罩。

香港金管局總裁陳德霖11月表示，香港樓價自8月開始回落，成交量明顯減少，至11月初，一二手樓成交量合計已下跌近50%。

“拐點(diǎn)論”被眾多人提起，有聲音擔(dān)心，香港樓價會重演1997年“斷崖式”的下跌。

但第一太平戴維斯投資管理有限公司副董事謝殿盛認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看仍是很看好香港的樓市，“往下大跌的幾率很低”。他認(rèn)為，住宅是比較敏感的話題，畢竟它涉及到民生，但是香港在不同年代有不同的刺激和增長點(diǎn)。

現(xiàn)在香港有什么刺激和增長點(diǎn)呢？謝殿盛說：“現(xiàn)在香港是大灣區(qū)內(nèi)一個重要的城市。不同的基建的建設(shè)，如港珠澳大橋等，這些都是能把香港帶動起來的新的活力和動力�！�

“同時現(xiàn)在香港有更重要的角色，它給中資企業(yè)提供融資、品牌宣傳等方面的需求。我覺得以前的香港都沒有比現(xiàn)在香港重要�！敝x殿盛稱。

“香港是和國際接軌的，畢竟香港的人民幣和國內(nèi)的人民幣是不一樣的，在岸和離岸。同時香港也是港幣和美元對標(biāo)的地方�！逼淅m(xù)稱，這一點(diǎn)吸引了很多中資，所以很多中資都需要在香港設(shè)點(diǎn)，這帶來了巨大需求：“中資高層、中層，甚至剛剛大學(xué)畢業(yè)的港漂一族他們都想在香港工作，住宅市場怎么會不行？”

但是，如果從香港本地人的角度來看，現(xiàn)在香港的樓市確實(shí)是存在泡沫的。對此，謝殿盛則表示：“泡沫沒以前那么大了。香港監(jiān)管局推出了很多不同行政的措施，已經(jīng)把很多純炒房的投資人踢了出去�！�

謝殿盛指出，現(xiàn)在香港樓價已經(jīng)從最高位下調(diào)了10%到15%�！埃ㄅ菽┰趥€別物業(yè)上是有的，但是我覺得畢竟這種泡沫比較小。而且香港有那么多動力，我覺得再往下大跌的幾率很低。住宅投資有很多不同的因素，包括但不限于：地理位置、細(xì)分市場、供應(yīng)需求、客戶群體、舊區(qū)重建、交通基建、相對價格、持貨成本、小區(qū)成交、學(xué)區(qū)范圍、租金回報、市場情緒等�！�

至于商業(yè)地產(chǎn)方面，謝殿盛表示有注意到目前有很多外資企業(yè)都遷出了中環(huán)的寫字樓，而代替它們的是中資。

“香港寫字樓之前被很多中資機(jī)構(gòu)租下來了，因?yàn)樗麄兌家谙愀墼O(shè)公司。以前是以金融機(jī)構(gòu)為主，險資、銀行等為主。最近很多企業(yè)，包括開發(fā)商、醫(yī)療、科技行業(yè)的公司都進(jìn)來了�！�

謝殿盛說：“它們把香港作為融資平臺，很多公司來香港已經(jīng)是上市的階段，或者是擬上市、擬設(shè)立私募股權(quán)基金等，它們都需要在中上環(huán)有一個辦公點(diǎn)……很多國際投資人都集中在中環(huán)那一帶，企業(yè)自然而言租在那里，去見投資人開會就會非常便捷。”

談到中資開發(fā)商與港資開發(fā)商的區(qū)別，謝殿盛表示很多香港房企都注重重資產(chǎn)運(yùn)營�！叭裟孟愀凵鲜械母圪Y和在香港上市的中資開發(fā)商進(jìn)行對比，我發(fā)現(xiàn)香港開發(fā)商股價折讓非常大，普普通通的折讓50%-60%都非常常見�！�

但他指出，國內(nèi)的開發(fā)商，像中海、萬科、碧桂園，不僅股價沒有折讓，有時候還有一些溢價，比如說1.1倍、1.2倍。同時，港資開發(fā)商有幾十年的沉淀。它們手上已經(jīng)持有非常成熟、非常好的資產(chǎn)，而這部分資產(chǎn)其實(shí)是非常適合放在上市平臺里面。

謝殿盛闡述：“我參考了新加坡上市的開發(fā)商和新加坡上市的REITs，做了一個比較深入的研究，它們的溢價比香港高出很多。原因是新加坡的開發(fā)商很愿意把手里一些好的資產(chǎn)剝離上市公司，打包做REITs證券化上市，即可保留資產(chǎn)控制權(quán)和管理權(quán)的同時，又可以收取永續(xù)的資產(chǎn)管理費(fèi)用。另一方面，公開市場的股東可以分成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)物業(yè)所帶來的租金收益和資產(chǎn)增值，受到交易所所制定的REITs Code監(jiān)管，租金收益受到一定的保障，管理人和股東達(dá)至利益捆綁、風(fēng)險共擔(dān)�！�

而另一方面，謝殿盛表示，商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入“并購時代”，特別是在內(nèi)地市場�！拔矣X得并購一定是個大趨勢，而且是不會逆轉(zhuǎn)的趨勢。”

“商業(yè)是個沉淀物業(yè)，不像賣住宅一樣短平快，商業(yè)需要時間沉淀。我們做商業(yè)最起碼要過一輪，甚至兩輪的租戶調(diào)整，才能把這個商業(yè)養(yǎng)起來�！�

謝殿盛分析稱，二、三線開發(fā)商資金實(shí)力不強(qiáng)，這種運(yùn)營模式他們就可能受不了�！霸谶@樣的環(huán)境下他們只能把好的資產(chǎn)賣掉，甚至經(jīng)營比較吃力的時候會被大的開發(fā)商收購，所以我覺得并購是時代的大趨勢�！�

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