“圈地-融資-圈地”的模式曾被眾房企奉為擴(kuò)張王道。但誰(shuí)也沒料到，曾經(jīng)拼了老命競(jìng)拍來(lái)的土地，如今卻成了燙手的山芋。在資金壓力陡增，融資無(wú)門的情況下，眾多房企尤其是中小型房企不得不開始“割肉”自救，在降價(jià)“刮骨”仍不足以療傷的情況下，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備成了他們最后的救命稻草�！艾F(xiàn)金”成為市場(chǎng)上最銳利的收割機(jī)，近期流傳的高海別墅易主背后，演繹的就是一個(gè)“資金為王”的故事。

一個(gè)月前一則傳聞，在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)：云南中產(chǎn)房屋開發(fā)有限公司傾力打造的顛峰之作，中產(chǎn)高海別墅項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，而接盤者是本市近兩年曝光率很高的一家企業(yè)。本刊記者從接盤方處證實(shí)了此事，至于接盤者是誰(shuí)，對(duì)方要求暫不透露。

“我現(xiàn)在還不知道高海別墅的具體情況，現(xiàn)在有關(guān)手續(xù)還沒辦齊，可能還得一段時(shí)間，如果出來(lái)的話一定會(huì)有大幅宣傳的�！痹谥挟a(chǎn)風(fēng)尚中心售樓部上班的一位置業(yè)顧問對(duì)《售樓部》這樣說(shuō)道。看來(lái)，中產(chǎn)的員工似乎并不知曉易主之事。事情來(lái)得太突然，也許中產(chǎn)地產(chǎn)的員工們也都還沒有做好任何心理準(zhǔn)備。

這是一個(gè)痛苦的抉擇，對(duì)于中產(chǎn)地產(chǎn)大多數(shù)打拼多年的領(lǐng)導(dǎo)和員工來(lái)說(shuō)。出讓項(xiàng)目意味著中產(chǎn)將失去一個(gè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，而如果留著項(xiàng)目硬著頭皮開發(fā)，日益陡增的資金壓力會(huì)使企業(yè)舉步維艱。高海別墅從一片處女地到今天初具輪廓，中產(chǎn)苦心經(jīng)營(yíng)，用了三年多時(shí)間精心籌備，如今縱是有千般不舍，也只能用“激流勇退”來(lái)掩飾心中的落寞。市場(chǎng)的殘酷就在于此，當(dāng)你走完一圈，才發(fā)現(xiàn)其實(shí)又退回到了起點(diǎn)。

高海別墅，曾經(jīng)高光亮相

2005年中產(chǎn)董事會(huì)確定了2006年上半年度任務(wù)，即重點(diǎn)打造“中產(chǎn)·高海別墅”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2007年6月面市。在2006年4月高海別墅項(xiàng)目正式啟動(dòng)之前，中產(chǎn)曾多次召開高層會(huì)議，議題就是對(duì)中產(chǎn)高海別墅項(xiàng)目進(jìn)行決策，中產(chǎn)對(duì)中產(chǎn)高海別墅項(xiàng)目的重視程度由此可見一斑。據(jù)說(shuō)中產(chǎn)高層在拿高海別墅地塊之前，到現(xiàn)場(chǎng)勘察了地形后，覺得這個(gè)項(xiàng)目正好符合企業(yè)新的發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)機(jī)立斷，不惜任何代價(jià)一定要拿下。

由此中產(chǎn)果斷確定了開發(fā)高端住宅產(chǎn)品的戰(zhàn)略路線，在此之前，中產(chǎn)一直開發(fā)的都是普通住宅。而這次是中產(chǎn)首次進(jìn)行別墅項(xiàng)目開發(fā)，且一上馬就是打破常規(guī)的高難度動(dòng)作，300余畝的郊區(qū)別墅大盤對(duì)中產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不啻是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

但在之后的幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了一系列改變，進(jìn)入2008年后，幾乎所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都出現(xiàn)了銷售難題，作為品牌開發(fā)商的中產(chǎn)的日子未必比他人好過(guò)。在這樣的情況下，是否還繼續(xù)堅(jiān)持做這個(gè)項(xiàng)目？對(duì)中產(chǎn)地產(chǎn)而言，減輕壓力和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)似乎更為實(shí)際。于是，在上月，高海別墅黯然易主。業(yè)界對(duì)此如此關(guān)注，不單單是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目，這家開發(fā)商，而是其中折射出的昆明房企今年的命運(yùn)，已經(jīng)易主或者即將易主的“高海別墅”們，或許不會(huì)在少數(shù)。

土地為王的時(shí)代

在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的2007年，土地儲(chǔ)備的多少，被視為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)的最關(guān)鍵指標(biāo)。盡管早有專業(yè)人士評(píng)論，土地儲(chǔ)備量作為企業(yè)實(shí)力象征，是地產(chǎn)界最原始的標(biāo)準(zhǔn)之一。但事實(shí)上，這條以土地儲(chǔ)備論英雄的法則，數(shù)年來(lái)都大行其道，也確實(shí)有些不少開發(fā)商從踴躍圈地的游戲中獲益良多。

土地作為上市公司進(jìn)行資本運(yùn)作的最重要杠桿，在被拍得后就直接進(jìn)入資本平臺(tái)進(jìn)行套現(xiàn)融資，然后再投入巨資，高價(jià)圈地。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)的一位教授告訴本刊記者，從2006年到2007年，大多地產(chǎn)上市公司都在A股上進(jìn)行了不同規(guī)模的融資，包括定向增發(fā)，非定向增發(fā)、配股以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債等，融資總規(guī)模為443.6億元，融資規(guī)模最大的是萬(wàn)科，融資規(guī)模達(dá)142億元。

對(duì)于中小型開發(fā)商而言，土地儲(chǔ)備多也是一件令人驕傲的事。因此，在這兩年的土地拍賣市場(chǎng)上，經(jīng)常可以看到他們的身影。一些小開發(fā)商甚至敢于在拍賣場(chǎng)上與大公司叫板，高價(jià)拿地，正是因?yàn)檎l(shuí)都認(rèn)為“手里有地心不慌�！�2007年，地價(jià)的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)，賣房不如賣地賺錢。正是這種巨大利潤(rùn)的存在，使得一些開發(fā)商盲目拿地，有的開發(fā)商的土地儲(chǔ)備量甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其幾年內(nèi)的開發(fā)能力，而且不急于開發(fā)，等土地升值。但一系列嚴(yán)厲措施的出臺(tái)，讓靠囤積土地而投機(jī)的企業(yè)一下子緊張起來(lái)。

誰(shuí)都沒料到，如今“手里有地，心里更急�！�

囤地囤出煩惱

從2008年年初開始，樓市陷入“有價(jià)無(wú)市”，一些原本計(jì)劃開盤的樓盤，甚至推遲了開盤時(shí)間，轉(zhuǎn)而進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”式的試探性銷售。一位業(yè)內(nèi)人士分析，昆明樓市再度復(fù)蘇，也必然是一個(gè)更理性的發(fā)展勢(shì)態(tài)。這就意味著一些資金缺乏的企業(yè)，如果囤積太多土地，成本負(fù)擔(dān)過(guò)重，若一旦資金受阻，將會(huì)陷入困境。正如這位人士所說(shuō)，開發(fā)商囤地生財(cái)?shù)乃惚P，是一次危險(xiǎn)的賭局，是賭未來(lái)昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)。一旦賭輸，就有可能血本無(wú)歸。

而這次賭局現(xiàn)在正是在朝落空的方向發(fā)展，房地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)嚴(yán)冬。目前，大多數(shù)開發(fā)商都遭遇著腹背受敵的雙重困境：市場(chǎng)上，銷售不暢，資金周轉(zhuǎn)速度下降。銀根緊縮，融資渠道狹窄，政府在此時(shí)又推出了極為嚴(yán)厲的措施，從7月1日起，《昆明市閑置土地處置辦法》開始施行，7月29日昆明市召開清理整頓土地市場(chǎng)秩序工作動(dòng)員會(huì)，要求依法收回閑置土地。土地?zé)o資金開發(fā)，還要繳納閑置費(fèi)。加上今年“城中村”改造，出現(xiàn)了大量的可開發(fā)土地，在這種情況下，別說(shuō)炒地皮，能給囤積的地找個(gè)買家已經(jīng)很不錯(cuò)了。

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